澳洲房市持续火热，国际货币基金组织放话警告。
家庭债务高企和房价齐飙升，将引发澳洲金融体系危机？
“没那回事！”本地银行强烈反对。
所以，强龙还是压不过地头蛇！
地产行情
澳洲火热的地产行情引起了国际的关注。
国际货币基金组织(IMF)表示，住宅价格失控将威胁澳大利亚金融体系的稳定，需加以控制。这番警告是IMF自新冠大流行开始以来对澳大利亚经济首次进行金融健康检查时发出的。与此同时，人们对家庭债务高企和房价飙升构成威胁的担忧也日益加剧。
IMF在周五发布的一份报告中表示，监管机构应考虑对过度贷款的购房者实施更严格的贷款控制——但此举遭到主要银行的强烈反对。
IMF澳大利亚项目负责人芬格(Harald Finger)表示，对于繁荣的房地产市场，我们需要一个“全面的政策来应对”，它暴露了金融系统的脆弱性，使人们更难买房。
他说，“宏观审慎政策应收紧，以应对逐渐上升的金融稳定风险。”
芬格建议对抵押贷款设置债务收入比或贷款价值比上限，而规划改革可以改善住房供应和可承受性，增加基础设施也可以消除人们对新开发项目的疑虑。
IMF警告称，澳大利亚的税收体系过于依赖个人所得税和公司税，建议提高GST的税率和覆盖面。尽管出现了疫情，悉尼和墨尔本也实行了严格的限制措施，但房地产价格仍继续快 速上涨。
根据CoreLogic本月早些时候发布的最新数据，过去12个月里，悉尼房价上涨了20.9%。
在此期间，墨尔本和布里斯班 则分别上涨了13.1%和18.3%。虽然卫生限制导致待售房产供应减少，但CoreLogic预测，在春季销售旺季，房屋上市数量将会增加。
澳大利亚金融监管机构认为，如果房价下跌或借款人失业，高额家庭债务将对整体经济和银行体系构成风险。
根据全球金融家基准情景，今年澳大利亚GDP预计增长3.5%，明年将增长4.1%，这 表明封锁对经济活动的影响将比经合组织(OECD)本周预测得更大。
IMF表示，一旦针对企业的临时性支持到期，将有更多企业倒闭，而关闭国际边境将限制移民，并限制澳大利亚未来10年的潜在产出。而到明年年底，潜在通胀率将 升至2%，并保持在澳储行2%至3%的目标范围内。
根据这一预测，澳储行将在“2024 年之前不会加息”的指导方针之前上调现金利率。
数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。
悉尼
悉尼进入解封时间，房市维持高位。
上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（85%），和此前一周（84%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量有所回升，共有641套房产挂牌（此前一周为569套）房产进行拍卖。
上周实际成交也有所上升397套（此前一周为354套），成交均价也上升至150.20万澳元。
然而房市火热，并非所有地方都能分享增长红利。
在新州一些郊区，房价并没有怎么上涨——与其他疯狂的市场相比，这些人口稠密地区的房价增长速度就像蜗牛一样慢。
对过去十年房地产价格变动的回顾显示，除农村地区外，新州大部分房价涨幅最低的郊区是位于Wagga Wagga和Tamworth。
在过去10年里，这些郊区的许多地方都出现了住房供应过剩的情况，这意味着购房者支付更高价格的压力更小。当地买家更喜欢新房的现象也很常见，因此二手房的价格增长更加有限。
CoreLogic提供的一项研究显示，在主要乡镇主心的Turvey Park，自2011年以来， 房价涨幅最低。在这个位于Wagga的郊区，其独立屋在2011年的中价为32.1万澳元，而现在的价格 约为35.6万澳元。在过去10年里，涨幅平均为1%，低于通胀率。
在一定程度上，整个新州的房价在这十年以年均7.3%的速度增长。
悉尼一套典型独立屋的价格约为129万澳元，比2011年高出近68万澳元。在房价涨幅最低的20个地区中，就包括Wagga郊区的Kooringal, Forest Hill, Tolland和Ashmont。
CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，过去10年的大部分时间里， Wagga Wagga的房价都是“持平”。Tamworth的一些郊区也同样上榜，包括South Tamworth, Hillvue, Barraba 和 Calala。
Upper Hunter地区的Muswellbrook，房价年增长率为1.4%，在新州房价增长最慢的榜单中，排名第十。
当然，对于首置业者来说，房价增速放缓可能是好消息，因为这意味着房价可能与10年前相当。风险在于，前几年导致价格压低的一些模式，比如更高的开发水平，可能会重新出现。
劳利斯表示，有些地区的房价增长率低于上述郊区，但仅限于偏远的农村地区。他说，“由于早些时候的干旱情况或资源相关活动的低迷，许多这些地区的房市一直较为低迷。”
过去十年，全新州只有一个郊区房价出现负增长：位于新州西北部的Boggabri。
在过去10年里，该郊区的房价下跌了3.8%，约8000澳元。
Select Property上个月发布的一份“禁区”报告显示，资源型城镇和完全依赖旅游业的地区是目前房地产投资风险最高的地方。其中一些地区目前正在蓬勃发展。
不仅郊区行情不同，学区房成了近一年的赢家。
Domain新的2021年7月销售数据显示，学校附近的房价正以远高于正常水平的年度水平飙升。
在悉尼北部海滩的Avalon Beach，位于Barrenjoey High School附近的住宅价格中值年涨87万， 至280.3万澳元，涨幅为45%。附近Newport Public School的学区房价格则同样劲升80.5万澳元至267.5万澳元， 一年内上涨了43%。
在悉尼 Sutherland Shire的Cronulla，Burraneer Bay公立学校附近的房屋价格上涨65万，至210万澳 元，涨幅为44.8%。
在悉尼以北的中央海岸，如果位于Woy Woy公立学校附近，学区房价格上涨25.5万，至87万澳 元，涨幅41.5%。
看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。
东区
东区近期出货量强势回升，有别于此前几周多为拍前成交，上周部分物业在拍卖场上成功售出。
上周东区市场上市物业类型丰富，交易价格保持高位。
北海滩
不同于东区的复苏行情，北海滩市场仍然相对较为低迷。
上周，北海滩以公寓成交为主，成交价格也没有太多亮点。
下北
热门下北区房市持续处于低谷，不仅仅是成交价还是出货量都不尽人意。
上北
华人钟爱的上北，上周是市场的热门区域，市场渐渐恢复活跃度。
Killara、Pymble等地恢复行情，陆续有房源推上市场，成交价格也非常喜人。升级刚需市场非常大，后续几周恐将持续维持高热度。
华人区
上周华人区房市表现亮眼，上市房源较多。
西北华人青睐的传统区域双E，Carlingford的成交价格也表现不错，量价齐飞。
墨尔本
上周，墨尔本市场开始复苏，清空率从此前一周的67%反弹至76%。
和悉尼类似，墨尔本的学区房也是非常抢手。
墨尔本东南部莫宁顿半岛的Mount Eliza也有亮眼表现，位于Kunyung小学附近的房价劲涨 60.5万，至193万澳元，或45.7%。
所以，不论哪里，教育资源始终是争抢的重心。真是可怜天下父母心！
墨尔本传统富人区
上周墨尔本传统富人区房市全线进去冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。
华人区
华人区上周表现平平，上市房源较少，无论出货量、成交价格，都反应了当前市场较为冷静的行情。
阿德莱德
阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。
上周，阿德莱德持续清空率为85%，但挂牌房屋数大幅下降至90（此前一周为132），成交数为50，中位价上跌至73.65万澳元。
过去18个月，阿德莱德房价大涨，部分原因是南澳在疫情期间没有遭受长时间封锁，更多人从悉尼和墨尔本回到阿德莱德。
People’s Choice Credit Union执行长Steve Laidlaw表示，投资者对住宅房地产市场的兴趣大概在4个月之前开始增加，南澳房市目前还没有放缓的迹象。
传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。
布里斯班
昆州房市上周保持活跃态势。。
清空率升至86%，成交中位数跌跃升至122万澳元（此前一周为94.5万澳元）。
布里斯班近期的市场焦点都在曾经拥有美发沙龙、被宣布破产的前亿万富翁廷克勒 (Nathan Tinkler) 豪宅上。
债权人Shaun McKinnon和Grant Thornton的萨甲（Said Jahani）于2016年将廷克 勒名下地产拍卖后，布里斯班 女子莎拉莫尔（Sarah Moore）以远低于市场 报价215万澳元买下Pullenvale的豪宅。
五年后，她有望在拍卖场上大赚一笔，将其列入布里斯班 的最热门的市场之一，豪宅买家纷纷涌现。
根据CoreLogic记录显示，廷克勒称为Grant Post的四公顷土地在2016年9月被接管债权人以305万澳元的价格出售—考虑到这位前矿业亿万富翁在十年前的2007年6月买入价为520万澳元，谁抢到谁赚到。
这座令人惊叹的豪宅已登记在廷克勒的前妻丽贝卡名下，丽贝卡也是前矿业亿万富翁廷克勒的债权人之一。
过去三年期间廷克勒曾尝试出售该物业，但未成功，以约 350万澳元的价格挂牌出售。尽管廷克勒曾在距离布里斯班 CBD 20公里处费心打造私人度假家庭庄园，甚至拥有属于自己的美发沙龙，但现在莎拉莫尔已改造该物业。
根据realestate.com.au的最新清单上显示豪宅的各区特色；空调五居室住宅配备多个浴室和套间浴室、办公室、开放式正式和非正式起居和用餐区、美食厨房、铁 板烧烧烤架、电影院、地窖和带酒吧的娱乐室。另有一个单独的两居室住宅非常适合员工、青少年或大家庭，并以走道与主屋相连。
还有可供九辆车停车，但住宅内还有很多功能未被揭露；配有大型度假式游泳池和水疗中心以及相邻的凉亭，其中包括娱乐小厨房、健身房和桑拿浴室。附近还有一个有照明的南北向网球场。一个马厩和由当地一条小溪供水的大坝，以及在其南部草坪上的果岭。
该物业由Ray White New Farm上市，将于10月9日上午 9 点进行拍卖。
堪培拉
上周，堪培拉清空率为84%，挂牌数59。
堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。
西澳
西澳上周清空率为100%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。
上周，西澳私下交易618套（较上上周略有所下降）。
塔斯马尼亚
塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。
私下出售物业214套（较此前一周上涨了50多套），市场保持持续热度。
但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。
北领地
北领地上周私下成交29套，交易数据与前几周有所上涨。
首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。
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