有人的地方，就有江湖，也就会有人情世故和利益纠纷。
当然，现在的时代，早已不是快意恩仇，打打杀杀的年代。在澳洲，任何纠纷，第一反应永远是诉诸于法律。
在这个典型的西方社会中，对道德水准的高要求可以让你友善的对邻里伸出援手，但却无法解决商业纠纷的问题。
而完善程度极高的法律制度和背后蕴含的精神逻辑却可以让一切都运行的井井有条，确保发生的所有问题都可以有法可依。
租房行业同样如此。甚至由于租房生意的自身性质，让其更容易在业务中发生各种各样的利益纠纷。房东和租客千人千面，中介的资质良莠不齐，而每一个合同，短则半年，长则数年。
房子本身又涉及无数内容，比如基础设施，家具的提供，金钱往来，突发事件……因此在租房业务中，房东跟租客出现纠纷是太常见不过的。
而指望着依靠房东或租客舍己为人，孔融让梨这种道德绑架来解决纷争，既不现实，也是一种不负责任的表现。因此，一套灵活且涵盖面广的法律将是解决租房中的纷争最好的手段。
我们作为房屋管理中介，在处理很多租房相关纠纷的时候，如何判断谁对谁错呢？答案就是租房界“至高无上”的法典：“Fair trading ”。
熟悉的朋友可能会知道，Fair trading NSW，类似于中国的消费者协会，涵盖商业生意中遇到的各种问题。房东和租客之间的相关法规，基本也都包括在这里面。
不光中介，仲裁庭在判决案件的时候，依然会根据Fair trading 的法规来做出判断。一个案子会如何处理判罚，我们作为经验丰富的房屋管理中介，心中都是十有八九确定了的。
但如果有房东或者租客，对于相关法规不够了解，而本身又是不撞南墙不回头的那种，那就有可能会面临既耗费了时间和金钱，反而败诉，依然要收到处罚的悲催结果。
因此，对于很多问题法律是如何规定的，无论房东还是租客，都应该有一定的了解，否则会很容易陷入巨大的麻烦。
虽然 Fair trading 里面各种法规数不胜数，人们无法一一了解，但是如果掌握了 Fair trading 的三大黄金原则，基本就可以让您在面临纠纷时，更容易的判断自己是否站在法律的一边。
「 三大原则之：合同原则 」
租房中的正规合同，是具有非常高的法律效益的。任何违背合同内容的行为，都会受到处罚。并且合同中规定的内容，往往处于第一优先级来遵守。
永远不要侥幸的觉得合同中有漏洞可以钻。事实上，澳洲租赁合同相关法规已经接近到完美，无论是常规事件，还是突发事件，基本没有涵盖不到的。
我们曾经发生了一个案例，一名海军在役租客，在签合同的时候，因为自身是公职人员，自认为受某项条款保护，可以随时解约而不付违约金。然而他并没有认真的了解该项条款。
事实上，这项条款规定的是如果公职人员如果出于工作调动原因，方才可以不付违约金。而这位海军完全出于自身原因，因此他最终还是为他的违约行为付出代价。
因此，在签约时，一定要熟读您的合同，一旦您签了字，合同生效，那您就一定会受到合同约束。如果您违背了合同上白纸黑字的条约，那您大概率站在了法律的对立面。
「 三大原则之：责任归因原则 」
澳洲的法律里，有一条非常重要的原则叫做duty of care。租房行业的法规里同样也有类似的原则。即为：在租住的过程中，如果出现一方利益受损，一定要去思考另一方是否有责任去让受害方避免损失。
举个例子，租客张三在租房中，有一天房间进了小偷，把房间内的冰箱，洗衣机等物品偷走了，那么房东租客以及物业，谁来负责？这个时候就需要运用责任归因原理。
第一种情况，该物业小区有配备安保人员对每一个进入的人员进行身份审查，然而在当天，由于保安醉酒，导致小偷进入，则该物业小区应该对造成的损失负责。
因为该物业小区有义务去保护小区内的财产安全，然而由于保安醉酒，并没有尽到责任。
第二种情况，租客张三进入房间后，没有锁门，将房门大敞，然后发生盗窃案，则租客张三需要对造成的损失负责。
因为租客自身有义务和责任来锁门，保护房间内的财产安全。
第三种情况，如果房间门锁在正常使用下老化坏了，租客及时告知了房东，房东却一拖再拖，并没有及时的给租客换锁，则在此期间，小偷趁此机会进入房间，发生了盗窃案，则房东要对损失负责。
因为房东有责任为租客提供一个合理的安全的财产保护，而门锁坏了却不给换，显然违背了这个责任。
因此，在房东与租客发生纠纷的时候，一定要搞清楚是否是自己的责任，是否对方的损失，通过责任归因，会归到自己的身上。
「 三大原则之：常识解读原则 」
澳洲的法系隶属于英美法系，特点就是判例法，即反复参考判决先例，最终产生类似道德观念一般的普遍的、约定俗成的法律。
对于每一项法律规定，不会引援机械的死条文，最终还是要由人的观点来去判断。这点，即便在澳洲最基础的租房法规中，也会得以体现。
比如，我们曾经处理过一例洗碗机损坏的纠纷。当时有这么一条法规，规定的是：如果租客正常使用的情况下，洗碗机损坏，则房东需要为租客更换或者维修该洗碗机。
这条看似很简单的法规，其中的难点在于如何判断租客是“正常使用”洗碗机呢？
一开始，房东也以为租客是正常使用后，洗碗机老化产生了问题，于是请了维修工来修，但是在修的过程中，发现洗碗机不工作的原因是洗碗机内的管道被很多残羹剩饭给堵住了。
大家知道，在使用洗碗机的过程中，是需要先把碗里的剩余的东西清干净再放入洗碗机的，而租客显然违背了这一个常识规定，长期错误使用导致洗碗机堵塞。
因此在后续的裁决中，租客被判定为并非“正常使用”洗碗机，因此租客自己要为洗碗机的损坏负责。
因此，再碰到纠纷的时候，往往先用常识，普世价值观去分析一下自己或者对方的行为，这样才能更容易看清自己是否跟法律站在一边。
「 总结 」
在租房行业解决的纠纷中，有太多人，总是自认为没错，甚至闹上了仲裁庭依然自信满满认为自己会胜诉。然而最后却发现结果并非自己想象的那样。
以上三大原则，合同原则，责任归因原则，常识解读原则，往往可以帮助您更好的在纠纷中冷静的看待事情，做出理智的选择。这其实也是我们了解法律的原因。
在对人类社会的种种规范中，相比于道德，法律虽然是要求最低的，但也是最有效的。租房行业如此，人生亦如此。
从现在开始，与Likehome一起 做懂法的房东。
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