澳洲上次封城的经验教训,如何运用到这一次?丨民

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唐太宗曾在魏征死的时候说过:“以史为鉴,可以知兴替。”

而西方著名哲学家黑格尔则曾略带戏谑的写道:“人类从历史中学到的唯一教训,就是人类无法从历史中学到任何教训。”

不管怎么说,都说明了人类从历史中学习经验的难能可贵。

从民间的二十四节气民俗文化,到金融经济中的股票预测,数据建模,再到最前沿的机器学习,人工智能,无一不需要从大量的历史数据和经验中吸取信息。

而对于一个人来说,如果能够及时的从过去的经历中总结出经验教训,往往再面临相同或者类似的情况,就会得心应手。而如果一个人“记吃不记打”,那很有可能相同的情况发生一百次,他依然毫无应对的方法。

这次新州政府逐渐把封城的期限一而再再而三的延长,这些突发的状况,也给租房市场带来了巨大的冲击。然而,我们真的是毫无准备,措手不及吗?其实,这些状况,只不过是一年多之前的情景重现罢了。

我们无论是房东还是中介,在已经知道剧情走向的情况下,只要做法得当,绝对可以避免上次封城的狼狈。

「 封城后租房市场大致走向 」

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根据上次封城时的一系列反应,我们可以推测出这次封城租房市场大致的走向:

第一步:封城2周,短租市场影响较小,顶多会损失掉两周的订单。在之后会很快恢复常态。

第二步:封城3周,首先面临冲击的就是短租市场。90%的短租订单会受到影响,直接取消。

第三步:封城1-3个月,短租行业陷入沉寂。长租市场整体开始受到冲击,大量长租租客失去工作和收入,无法交房租。

租房市场上,出现大量拖欠房租,租约违约现象。Work From Home 暂时性增长,政府介入出台各种临时政策法规,以保护租客。

比如去年出台的禁止驱逐租客法案。疫情达到增速最大后逐渐下降缓和。

第四步:封城3-6个月,长租市场萎靡。失去工作和收入下降的租客越来越多,整体市场无法承担封城前的房租水平,长租市场租金大幅度下降,房东收益下降约30%--40%左右,市场空置率上升。

Work From Home 永久性增长,租客逐渐从市中心转向周边区域。长租市场空置率大幅度上升,长租市场出租房子非常难。疫情得到绝对控制。

第五步:解封,境内报复性旅游消费增加,短租市场出现急速回暖。经济水平开始回复,长租市场由周边向中心缓慢复苏。

「 两次封城对比 」

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可以看出,这次的情况,跟上次有很多相同点:

1.短租率先受到冲击。

2.政府都是在封城3-4周的时候出台了保护租客的法规。

3.保险公司都是在3-4周左右开始逐渐调整政策,不再售卖新的房东保险,或者调整房东保险内容。

除此之外,还有不同的地方:

上次由于国际边境线的关闭,长租市场一下损失了外来人员,导致受到的损失比这次要大很多,受到波及的时间比这次要快很多。

而这次的国际边境一直都是关闭状态,并不会有外来人员的损失。这就导致,在本次的封城中,长租市场在前几周受到的波及很小,甚至最近市场还有趋于上升的势头。

而长租市场全面受到打击的时间会推迟,要在1个月之后,在大量租客失业无法交付房租之后,才会逐渐显现出来。

「 房东该如何做决策 」

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针对以上的分析,作为房东来说,就比较好做出决策了:

1.在封城前2周,长租房东确保自己有房东保险。否则4周之后很可能就买不到了。(事实上经,客户反馈,现在大量保险公司已经开始调整政策了)。

2. 在封城前一个月,短租房东要及时的将短租转为长租。因为这次长租市场受到波及的时间跟上次相比会大大推迟,趁现在长租市场还没有受到波及,现在转长租还是依然可以很迅速的找到合适的租客,以保证收益的稳定和最大化。

如果依然心存侥幸,等到长租市场崩溃,那么再想进入长租市场,获取不错的收益几乎是不可能的。

3. 等到解封日期确定,手头有空闲房源的房东,可以迅速进入短租市场,抓住这个机会,在短租市场出现回暖高潮的时候大赚一笔。

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