澳洲投资者涌入市场，房价上涨30%的预测极有可能实

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经济学家认为，之前在2019年的猜想，一旦降息，房价可能会飙升 30% 的预测，看来三年后的2021年即将变成现实。

负担能力的限制或中期内加息的前景，可能会将涨幅限制在25%左右，但这依然是一个明显的跃升。

央行在2019年的研究发现，如果现金利率永久性下调1个基点，三年后独立住宅价格将上涨30%。并且，如果降息是暂时的，同期房价将上涨10%。

虽然这两种情况最终都没有成真，但专家依然认为，超低利率环境启动了最近的房地产热潮，这股热潮可能维持两年半。

澳储行在 7 月的会议上决定将现金利率维持在 0.1%，称其核心方案是在 2024 年之前一直保持，但透露会减少对经济的其他紧急支持措施，还补充表示随着经济复苏会有其他 “可能的方案” 。

2019 年报告的作者、现任独立研究中心首席经济学家 Peter Tulip 表示，如果利率和通货膨胀率保持在低位，那么预计到 2023 年独立屋价格将上涨 25%。

经济前景略低，预示着最终可能加息。

Tulip 说：“独立屋价格前景的主要下行风险是，如果通胀数据出人意料地高，而就业的工资数据又出人意料地低。我们预计利率会更快上升，从而降低购买吸引力。”

目前还没有通胀上升的迹象，这是央行的一个关键目标，很可能需要多年的强劲经济增长才能大幅提高利率。

Tulip认为，在利率从最低点上调之前，购房仍然是一个不错的选择。

 “人们面临的最大困难是准备首付，而且随着独立屋价格不断上涨，首付变得越来越难准备。但如果能把首付凑齐，我承认这对一些人来说是不可能的，而对于有首付的另一些人来说，就非常有吸引力。”

住宅价格在过去一年已经上涨了13.5%，因为自住房业主利用低息贷款涌入市场。

Masters表示，投资者将推动进一步增长，而非首次置业者。

ABS上周发布的数据显示，5月份投资者贷款激增13.3%，在过去一年里增长了一倍多，达到2015年6月以来的最高水平。

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，尽管历史上的低利率导致了独立屋价格上涨，但还有其他因素在起作用。Oliver预计，独立屋价格在触顶前可能会上涨约25%至30%。

投资者贷款承诺激增，达6年来最高水平

根据澳大利亚统计局的数据显示，随着投资者对低息贷款和快速上涨的房价做出反应，5月份投资者融资水平飙升逾13%，较去年同期增长逾115%。

ABS金融和财富主管Katherine Keenan表示，投资房的贷款承诺在2020年5月跌至二十年来的低点后，目前升至2015年6月以来的最高水平。

目前，全澳房贷增长约为7%，与2014年澳大利亚审慎监管局开始收紧贷款标准时的水平大致相同。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示：“由于一些银行已经按照预期采取了行动，这种情况可能很快再次发生。”

Canstar集团金融服务高管Steve Mickenbecker补充称：“APRA可能会考虑减缓投资者投机行为，为正被不断上涨的房价和激烈的竞争挤出市场的首次置业者铺平道路。” 

当月，全澳贷款总额再创新高，增加三百二十亿澳元，较去年同期增长约95%；而自住房贷款亦增加二百三十四亿澳元，较去年同期增长88%。

澳洲最大银行CBA已经通过收紧缓冲利率来应对激烈的市场环境，这意味着它将对一些借款人在更高利率的情况下偿还房贷的能力进行更严格的评估。

几家银行也宣布小幅上调4年期和5年期定息房贷利率。

但据贷款经纪人称，西太平洋集团等其它贷款机构将放宽对自雇借款者的贷款条件。

根据利率和条件比较网站RateCity的数据，投资者的激增给首次置业者带来了更大的压力，自住首次购房者贷款水平(按季节调整后)连续第四个月下降。

新增加的10,000个首次置业首付担保计划的名额，将有助纾缓该类买家的压力。

但首次置业者的市场份额已从去年12月的25%下滑至21%左右。

预计今年房价涨幅将超过20%。截至目前，市场已经攀升了约12%。

业内专家表示，房产市场前景仍旧强劲。

尽管有疫情，好房依然不愁卖

在繁忙的市场渐渐冷却之际，今年6月，独立屋和公寓的清空率达72.7%，这是悉尼自去年11月以来的最低清空率。

Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，与5月份相比，6月份拍卖的房屋更少。而且由于4月份的公共假期，5月份拍卖的房屋数量更多。

Domain的拍卖报告显示，6月份有4270场拍卖，比5月份下降了20%以上。

Powell表示：“尽管拍卖量环比下降，但今年6月仍是悉尼拍卖市场有记录以来最繁忙的6月。”

“这是一个巨大的里程碑，几乎是十年来6月当月平均水平的两倍。”

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