Mandy夫妻二人最近从塔斯马尼亚州搬到了墨尔本，准备购买他们在澳洲的第一套房。
由于联邦政府和维多利亚州都会对首次置业者购买新房提供补贴和优惠，他们在买新房还是二手房之间犹豫不决。
但是，看着日益飞涨的房价，Mandy感到预算逐渐有些吃紧。
今年以来，在创历史新低的利率刺激下，像 Mandy夫妻这样的首次购房者正在争相进入房市。
而联邦和各州政府为改善住房可负担性问题，针对首次置业者，推出了一系列优惠政策。
在刚发布的2021-22财年预算案中，政府也有诸多支持首次置业者的新政。
不过，在迅速飙升的房价面前，这些支持政策究竟能给首次置业者带来多大的帮助？
联邦政府帮扶政策
2%的首付就能买房？
新出炉的预算案表示，没问题！
超过12.5万名单亲父母，只需2%的首付，就可以购买首套房产。比如在悉尼，以购房上限价格70万澳元计算，单亲家庭仅需准备1.4万澳元的首付。
图源：网络
这是莫里森政府从去年1月1日开始实施的首次置业贷款首付计划（First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS）的扩充版。
通常，购房者需要至少有20%的首付款，才能获得房贷且不用缴纳房贷保险。但如果手头仅有5%的首付款，且贷款额较高的话，房贷保险会高达上万澳元。
而根据FHLDS，符合条件的澳大利亚公民在首次购房时仅需支付5%的首付，剩余的15%将由政府借贷支持，且购房者无需支付房贷保险。
能享受这一政策的澳洲公民包括年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士，或年度总收入低于20万澳元，且同为首次置业者的家庭。
政府将在每个财年提供1万个名额。
数据显示，2019－20财年有1800个未用名额被转至2020-21财年。去年10月，为推动新房建设，政府额外又提供了1万个名额，限购买新房或新建房。
从今年7月1日开始的2021-22财年，将会再有1万个名额启用，先到先得！
图源：Public domain pictures
预算案的另一个利好是，首次置业者提取养老金购房的限额也将从过去的3万澳元增加到5万澳元。
根据首次置业养老金储蓄计划（First Home Super Saver Scheme），个人可自愿在养老金账户中最多存入3万澳元（从新财年开始将增加至5万澳元），从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，用于购房。
这意味着，在此政策下，首次购房者积攒首付款时可享有一定的税收减免。
该政策适合年收入高于4.5万澳元的纳税人，若选择税前存款，则存款及所得收益仅需按15%纳税。
且配偶／合购房屋的双方中，一方符合条件或双方均符合条件，都可以就同一房产分别提出申请，共同利用好该机制，双人最高可申请的养老金释放上线可增加至6万澳元（新财年后是10万澳元）。
各州及领地优惠政策
各州及领地针对不同的具体情况，也对首次置业者推出了力度不同的优惠政策。
新州
补助金额：1万澳元 ＋印花税减免
申请条件：购买60万澳元以下的新房或者价值低于75万澳元的自建房。此外，购买65万澳元以下的新房，可免除印花税；65万至80万澳元的新房，可获得印花税折扣。
维州
补助金额：1万或2万澳元＋印花税减免
申请条件：如果在维州乡郊地区盖房或购买新房，可获最高2万澳元的补贴；除此之外的地区，则可获1万澳元补贴，但房屋价值不得高于75万澳元，且房龄在5年以下。
维州印花税减免政策类别繁多，首次置业者、年长者、购买楼花、带娃家庭等都可以申请到不同程度的印花税减免。
昆州
补助金额：1.5万澳元＋印花税减免
申请条件：购买期房、新房或新建房及重新翻修房屋，房屋价值在75万澳元以下，可获最高1.5万澳元补贴。购买房屋价值在55万澳元以下的任何昆州住宅，可免印花税，55万澳元以上可享折扣。
南澳
补助金额：1.5万澳元
申请条件：购买新房或新建房及重新翻修房屋，房屋价值在57.5万澳元以下，可获最高1.5万澳元补贴。
与其他各州及领地不同，南澳不向首次置业者提供任何印花税减免。
西澳
补助金额：1万澳元＋印花税减免
申请条件：新建房屋或购买新房，可获最高1万澳元补贴。南纬26度线以南地区（含珀斯），房屋价值不得高于75万澳元；以北地区，房屋价值不得高于100万澳元。
购买价格不高于43万澳元的任何住宅，可免印花税；43万至53万澳元之间的，可享折扣。
塔州
补助金额：2万澳元＋印花税减免
申请条件：2022年6月30日之前，新建房屋或购买新房可获最高2万澳元补贴，房屋价值没有上限，但新建房需在24个月以内完工。
购买二手现房，可获50%印花税减免。从今年3月16日起，房屋价值上限由原本的40万澳元，提高至50万澳元。
北领地
补助金额：1万澳元＋印花税减免
申请条件：新建或购买新房，可获最高1万澳元补贴。在今年6月30日之前买空地建房或购买二手房，房屋价值不超过65万澳元，且自住6个月以上，可申请印花税减免。
首都领地
补助金额：印花税全免
申请条件：首领地目前没有向首次置业者提供任何补贴，但对所有首次置业者的房产在经过经济状况调查后，提供全额印花税优惠。
双刃剑
显而易见的是，这些政策的确帮助了更多的首次置业者介入房市。
众多迹象和数据都表明，这一轮房产周期是由首次置业者推动的。
在今年1月份的高峰期，首次置业贷款承诺同比增长了73%，当月贷款承诺达到了创纪录的72亿澳元。
然而，随着房价的飙升，首次购房者的承受力在逐渐下降，并且越来越无法跟上房价上涨的步伐。
比如，在悉尼，今年一季度房价中位数涨了10万多澳元，超过了130万澳元。这意味着去年12月准备买房的澳人，需要再攒2万多澳元才能达到20%的首付要求。
图源：Domain
数据显示，在截至今年3月的两个月里，首次置业者房贷承诺下降了4.8%，首次置业者房贷份额也下降到26%。
相反，投资者放贷承诺开始强劲反弹，激增了29%。
这表明越来越高的房价开始将首次置业者“挤出”市场。
而不难看出，在莫里森政府新财年预算案中，其住房政策战略仍然是以家庭住房担保计划为核心。
不考虑政治和选票因素，这一政策将不可避免地继续增加房价上涨的动力。
因此，政府给予首次置业者的各种利好堪称一把双刃剑，一方面，这些政策确实提高了首次购房者的购买力，但另一方面，它们又助推了房价的飞涨，让不少潜在的买家越来越追不上。
结语
当然，对于有一定经济实力，并且有购房刚需的首次置业者来讲，如果能有效控制预算和开支，充分利用政府的各项补贴和优惠政策以及低利率贷款，确实能省下大笔买房钱，也不失为一个购房的好时机。
对此，您认为，现在还是进入澳洲房市的“黄金期”吗？
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