近期墨尔本的房市可谓是一片热火朝天，每到周末，各地的拍卖现场更是人头攒动，更是不断有令人咋舌的成交结果被公布。
不过在房市蒸蒸日上的同时，最近同时也有一些 “不那么好” 的消息值得大家注意！
墨尔本租金水平继续下跌，即将全澳垫底！
根据Domain的报道：
墨尔本即将成为全澳租金最便宜的城市！
根据Domain今天发布的最新的数据显示：
在近城区公寓租赁市场大跌的推动下，墨尔本的平均租金水平即将成为全澳最低！
2021年第一季度，墨尔本独栋房屋平均租金继续下跌2.3%，仅为430澳元/周！
这个数据在全澳所有首府城市中，和珀斯持平，共同排在倒数第二位。
并且距离倒数第一的阿德莱德的425澳元/周，仅仅相差5澳元。
如果下跌的趋势在第二季度继续延续，墨尔本有望解锁全澳租金最低的城市！
和独栋房屋相比，单元房（主要是公寓）的跌幅就更大了！
墨尔本单元房平均租金价格在2021年第一季度下跌了2.6%，现在仅为375澳元/周，也就是跌回了6年前的水平！
而在刚刚过去的2020年，墨尔本单元房平均租金价格更是创下了12.8%的历史最大跌幅！
375澳元/周的价格也排名全澳倒数第三，仅比珀斯了阿德莱德高一点点。
如果再将区域细分的话，近城区更是租金下跌的重灾区！
比如Carlton和Brunswick，单元房的价格下跌幅度就在过去一年里达到了22.4%！
近城区的独栋房屋租金价格同样也下跌了超过9.2%。
而重灾区中的重灾区就是CBD范围的公寓市场了，由于疫情导致的边境封锁，本来一房难求的City可谓是完全变了样！
一些原本租金超过600澳元/周的公寓，为了可以招到租客，都把价格降到了400澳元/以下，可谓是打了骨折...
没人进来还不是唯一的问题，因为还有许多人要走。
有中介就表示：
我们许多租客都离开了，情况至少要等到边境开放后才会好起来。
而且即使边境开了以后，也还要12-18个月的时间才能完全恢复正常。
不过，倒不是所有地方的租金都在跌！
也许是因为疫情的影响，不少人开始往近城之外的区域，甚至是远郊区迁移！
包括Mount Waverley、Berwick和Narre Warren等几个区的独栋房屋租金，就在过去一年内上涨了3.7%。
涨幅最大的的区域是Mornington半岛地区，一年期涨幅高达7.1%！
另外，诸如Ringwood等远东区域也同样受到了租客们的欢迎。
可以说只要国境一天不开，墨尔本租赁市场的寒冬就一日不会结束。
不过这对于有租房需求朋友来说倒是一件好事，毕竟可以省下一笔不少的钱，但是对于做房东的朋友来说，就比较苦涩了。
同样，对于打算买房做投资的朋友来说，租金收入这块也是不可避免会受到影响的。
留学生回不来影响大，部分华人区房价逆市下跌！
正如开头说的，和租赁市场的惨淡形成鲜明对比的是买卖市场的火爆，过去这段时间，墨尔本的房产市场有多火、房价涨得有多快，大家都有目共睹。
3月26日，维州迎来史无前例的“超级周六”，以2020套拍卖房屋的数量一举刷新了有史以来的拍卖纪录！
而且清盘率高达89%！
在刚刚过去的上个周末，墨尔本的拍卖清盘率也达到了87%！
整个3月，墨尔本的房价上涨了2.4%，中位数达到$859,097，相当于一个月涨了2万刀！
3月份，墨尔本房屋拍卖的中位数也飙升到了115万澳元，同样刷新了最高纪录！
但就在整体市场繁荣火爆、不断打破纪录的同时，有一些郊区的房价却在逆市下跌！
这其中还包括一些华人区！
究其原因，主要是因为这些区靠近大学，以前住着很多留学生。
在其中一些区，留学生的数量甚至能占到居民总数的25%以上！
但疫情之后，留学生减少。
根据澳洲内政部的数据，2020年的学生签证数量比2019年骤减了20万，降幅39.8%！
也因此，这些区的房屋需求量暴跌，空置率增加，租金和房价也应声下跌。
Real Estate对比了全澳那些留学生占居民总数25%以上的郊区，在过去10年中平均每年的房价涨幅和过去12个月的房价变化，结果一清二楚。
这些郊区过去10年平均每年的独栋房屋价格涨幅高达4.1%，但过去12个月却下降了0.6%。
过去10年单元房价格的年度涨幅3.8%，过去12个月却只有0.3%。
举两个更为明显的例子。
墨尔本的Clayton是全澳学生数量最多的大学——莫纳什大学的所在地。
截至2021年3月的过去12个月，Clayton的独栋房屋价格中位数暴跌了11.8%！
单元房价格也下降了3.8%。
墨尔本大学的所在地Carlton，2019年留学生占全部居民总数的39%。
过去12个月，Carlton的单元房价格中位数下降了5.6%。
附近的North Melbourne，独栋房屋价格中位数也暴跌了10.9%！
在墨尔本房市一片火爆、有些区的房价涨幅甚至超过20%的大背景下，这种下跌的情况就显得更加扎眼了。
其他城市也是一样。
比如悉尼麦考瑞大学所在的Macquarie Park区，过去12个月单元房价格中位数下降了8.1%。
布里斯班的Griffith University附近的两个郊区Macgregor和Robertson，过去12个月独栋房屋价格中位数分别下降了2.6%和2.4%。
当然，这些郊区的房价下跌应该也都是暂时的。
等留学生回来了，房价估计又会逐渐涨回去了。
而且虽然澳洲的国境重开还看不到希望，但各方一直在呼吁让留学生先回来。
维州政府最近也表态说，会继续和联邦政府商量，想办法推进留学生返澳的事。
所以，眼下对于想买房的人来说也不妨注意下一些潜在的 “价值洼地”，毕竟终有一天市场还是会恢复正常的。
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