上周，多份澳联储（RBA）的内部文件显示出央行对澳大利亚房产市场的“紧张情绪”。
首先，澳联储认为，房价可能暴跌高达15％。为此，其经济学家提出建议，联邦政府应“暂停”二手房交易，如同股市的熔断机制那样。
此外，为了避免造成住房市场即将“崩溃”的恐慌，澳联储的一位经济学家曾提议，要求商业机构停止发布有关房价暴跌的“负面消息”。
上个月，我们在《联邦银行称澳洲房价或跌32%，今年该持币观望还是抄底？》一文中曾报道过，多家银行警告，未来几年澳大利亚房价可能出现“暴跌”——联邦银行（CBA）甚至表示，最糟糕的情况下，房价在三年内或将下跌32%之多。
当时，博满金资首席分析师魏睿昊就曾指出，短期澳大利亚房价必然受到冲击，但中长期仍要看疫情发展情况和供需关系。
看起来澳联储似乎想要“救市”，但要如此“干预”市场，是否合理？澳大利亚房地产市场真的要面临“崩盘”风险吗？如果政府想要提振房地产，什么政策才能行之有效？魏睿昊再次来带专业解析。
暂停二手房，无疑“暴击”房产中介行业
和市场乐观情绪相比，澳联储内部对住房市场似乎充满忧虑。
5月5日的澳联储董事会会议纪要曾公开宣布，市场对新建住房和既有住房的需求均在下降，而收入、消费信心和人口增长的下降“预计将在很长一段时间内影响对新建住房的需求”。
而一份4月18日标注“严格限制”的文件显示，澳联储认为，房价下跌无可避免，并且有大幅下跌的可能性。
报告预计，明年房价下降7%。总体而言，“最好的情况下，房价预计下跌2%；最糟的情况下，房价可能下跌15%。”
并且，尽管当时不少建筑商开放商未来4-6个月的工作排期仍然正常，但在墨尔本的一些地区，新房的销售已经下降了一半。
一些独立屋的建筑商预计，他们的现金流周期（正常为大约4到9个月）将大大拉长；开发商则表示，无论银行还是非银机构对他们的贷款都变得更为谨慎。
根据澳大利亚广播公司的报道，在4月份，澳联储的经济学家尼克•加文（Nick Garvin）就向同事表示，央行应该考虑呼吁停止房地产交易，就如同当股市大盘大跌时，进行熔断一样。
澳联储的经济学家尼克•加文，图/领英个人官方账号
他建议，将市场分类暂停，并将暂停前的价格作为当前市场价，这类似于股票市场的操作，只是资产规模更大。“暂停”并非意味着没有任何交易活动，而是暂停已建住房（主要为二手房）的销售。
当时（4月份），由于疫情的社交禁令让很多房地产经纪人无法正常工作，Garvin认为，“暂停”交易实际上是声明：市场正处于非常时期，当前的住房拍卖清盘率和房价具有误导性。
显然，澳联储从4月到5月都非常担忧住房市场。澳大利亚广播公司的报道还指出，可能正因为澳联储的报告显示了新建房屋市场和建筑业情况的恶化，使得联邦政府在6月份接连宣布了新房补助金和HomeBuilder计划。
对于澳联储暂停二手房交易的建议，魏睿昊认为，如果实施将是非常极端的行政干预手段，并非良策。
首先，要实施这一政策的前提是：澳大利亚房价真的出现大幅度的下跌。但房地产并非股市，其价格的波动速度通常比较缓慢，可能会出现半年甚至一年连续下降。如果暂停交易，是否也停上一年半载？那可能会给市场更糟糕的信息，造成更大的恐慌。
澳联储之所以会有这样的思路，主要是希望振兴建筑业，以此来提供更多就业机会。且不论建筑业能否靠这样极端的政策重振，那些依赖二手房交易的产业又该如何生存，从业人员的就业又该如何保障。
可以预见，如果停止二手房买卖，对于房产持牌经纪（real estate agency franchise），即通常所说的房产中介行业恐怕是“致命一击”。
住房买卖是房地产中介行业主要的收入来源。2020年预计全行业收入88亿澳元，其中62%来自住房交易。
2020年第一季度，即疫情没有全面在澳大利亚蔓延之前的三个月，上市拍卖房屋共18902套，新住房销售则为13573套。由于房屋的成交量是驱动房产中介行业营收的主要因素之一，无论新房还是二手房交易的大幅下滑都会直接影响整个行业。
2020财年，房地产经纪行业从业人员约为6.3万人，同比已经下降了5.2%。而根据IBISWorld的预估，受新冠疫情影响，到2021财年这一数字还将下降5.7%。如果暂停二手房交易，将有上万名从业人员的工作和收入受到显著影响。
与之相关的行业，如放贷的银行，做房屋估值、检测的机构，甚至发布房产信息的网站等也会受到直接影响。
此外，如果有业主财政出现问题需要卖房获得现金流，或者银行对违约贷款的房屋要进行拍卖，不允许二手房买卖，那要如何操作？魏睿昊认为，这属于“拍脑袋”的想法，真正实行将引发轩然大波，所以恐怕只会停留在讨论层面。
要求商业机构不要发布负面信息
过于“双标”
除了考虑要求政府暂停二手房交易，为了避免新冠疫情引发人们对住房市场崩溃的担忧，澳联储也曾设想，要求商业机构停止发布有关房价暴跌的消息。
根据澳联储的数份内部文件显示，经济学家讨论了暂停住房市场功能，以及关闭数据源的需求。
目前，澳大利亚最大的私营房地产信息提供商是CoreLogic（以前的RP Data）。其每日房价数据已于5月20日停止发布。但是，CoreLogic研究负责人Tim Lawless否认这是因为澳联储的要求。
CoreLogic公布的截止到2020年4月的首府城市房价数据
之所以向公众“停更”每日房价数据，是因为考虑到由于疫情影响，一个月中销售活动下降了约三分之一，造成日更数据存在巨大的波动，可能会影响市场判断。事实上，并一直保持着每日数据的更新，只是没有对公众发布。而从6月19日起，数据恢复正常发布。
对于澳联储这种“瞒报”市场情况的想法，金融与房产研究机构LF Economics的创始人林赛•戴维（Lindsay David）认为令人非常震惊，他说，“我个人认为央行采取的举动似乎是操纵公开信息的行为，阻挠民众获得房价和负债方面的信息，这绝对是可耻的。”
魏睿昊指出，澳大利亚房地产市场历来是一个公开、自由交易的市场，从业人员、买卖双方都可以多方面获得市场信息。强行不允许发布真实中立的报告，也并不代表大家不了解实际情况。
而且，这种做法无助于市场消化吸收目前的行情。有一种说法是，越大的不确定性，越容易造成市场剧烈的价格波动。简而言之，信息不透明，猜疑和“阴谋论”就容易泛滥，进而让市场更加恐慌；信息透明了，坏消息虽然会在第一时间形成冲击，但市场的“消化”会更快，也更容易恢复理性。
此前，澳大利亚政府不少官员曾经批评中国对于疫情的信息不够公开透明，不知他们对于澳联储意图掩盖房地产市场信息，如何评价。
房价不太可能跌20-30%
年跌幅或在10%
在之前的节目，魏睿昊就强调，房地产市场和股市有巨大的差别。房地产的价格走势一贯要比股市慢，波动幅度也小一些，所谓出现“底部”也可能会有延迟性。
一个月过去，目前的房地产市场是否符合当时的预期？
根据研究公司CoreLogic的数据，5月全国房价平均下跌0.4％。此前停更的房价每日指数在3月中旬呈现出显著变化，截至6月4日的数据显示，过去28天内，综合首府城市房价下降了0.5％。
各地区之间差异也很大。从悉尼和墨尔本住房市场看，价格居于最高的四分之一的“豪宅”房价下降最为显著，分别下降了0.6%和1.3%。但在悉尼，房价位于底部的25%住房5月份仍上升了0.1%，墨尔本的则仅下降了0.3%。
魏睿昊分析，如果将目前的跌幅算成年化，可能会在6-7%。不过由于房产市场价格走势的速度，现在只是开始，正常情况下，一年左右时间的可下跌空间可能为5-10%，但不至于到20-30%如此悲观。
之所以会有这样的预期，基于两点判断：
首先，澳大利亚目前的疫情仍在可控范围。虽然维州出现了第二波扩散，但与最初3月份的情况还是完全不同。不仅政府和医疗系统都更有经验，而且全澳都在合力帮助维州控制疫情。
其次，澳大利亚经济在今年三、四季度逐渐恢复的可能性也较高。事实上，从五月的消费者信心指数和商业信心指数来看，市场信心正在恢复。而根据消费信心指数和房屋购买量的比对发现，由于消费信心指数有所恢复，房屋购买量也出现小幅度回潮。
随着对现场拍卖的限制被取消，清盘率已部分回升，拍卖市场逐渐接近到3月份水平，体现出房市开始正常运作（比2018年最差的要好）。
种种迹象表明，除非出现疫情的严重恶化，市场才会有30%的巨幅下跌，不然接下来的时间可能会出现的是交易相对清淡，缓慢下跌一年约10%左右的情况。
魏睿昊表示，他多次强调从长线角度看好澳大利亚的房产市场，核心就是对供需关系的分析。
住房行业协会的数据显示，澳大利亚的新房销售量较4月份下降了1.1％，较2020年5月的一个月下降了4.2％。新房销售的下降主要是由于消费者的信心下降，对经济的不确定性，家庭取消或推迟了房屋购买决定。截至2020年5月的三个月中，新屋销售与前三个月相比下降了20.3％。
但对比住房建筑批准量就会发现，两组数据的走势相似，在经历2016-2017的高峰时期后，从2018年至今总体呈现下降趋势。建筑批准量的减少，势必造成在其后一段时间“无新房可卖”的情况，对未来的新房销售存在打压作用，但对房价却有支撑。
不过，从需求端看，疫情确实造成了一些不确定因素。
Corelogic的数据显示，今年第一季度投资房的贷款有显著下降，但自住房并没有受到太多影响。3月，首次置业者占贷款人数的比例达到2012年1月以来的最高水平。由于政府各项激励和补贴措施，加之部分地区房价出现下降，可负担性略有增加，使得经济能力并不强（多为年轻人和新移民）能够入市购房。
而首次置业者贷款数额的增加，表明澳大利亚仍存在大量住房“刚需”。
可不容忽视的情况是，受新冠疫情对移民造成的限制，截至5月的三个月中，澳大利亚出境人数比入境人数（不含游客）多了3.2万人。同期，澳大利亚的自然出生率仅略高于3万人。换句话说，澳大利亚现在的人口增长率接近于零。
鉴于澳大利亚仍然处于封国状态，国际出行受限，短期内人口仍有可能下降。加之与中国关系处于历史低点，而中国的留学生又是澳大利亚近几年移民的主要来源之一，势必也会对人口增长造成一定影响。
人少了，住房需求首当其冲。鉴于户均人口为2.7人，对应人口减少的住房需求预计大约为8万套。随着租房子的人少了，空置率会相应上升，买房子的需求也会下降。
5月澳大利亚的失业率高达7.2%，这意味着更多人失去了收入来源。倘若这一情况没有好转，那也会到住房市场带来冲击。
因此，对于澳大利亚房产，魏睿昊认为，短期下跌至少在5%左右，更可能为10%；中期谨慎看好，主要要看疫情发展造成的人口变化和家庭收入情况。
政府想托市，也许做这些更有效？
魏睿昊指出，如果纯粹从支撑房地产市场的角度，政府和央行其实有其他更好的工具。
比如，今年流传已久的“取消房产购置印花税”。6月初，一份名为《联邦金融关系报告》就建议新州政府进行税收改革并废除印花税，改为征收土地税。
在澳买过房的人都知道，印花税是房屋本身价格以外最大的购房成本，而且近年来“水涨船高”。取消印花税，降低大家的交易成本，会使交易投资更为活跃，从而增加房地产市场的流动性。
而“托市”更为直接有效的方式，无疑是放宽对房贷的审批。
过去几年，由于澳大利亚各大监管机构和皇家委员会给银行“套上了紧箍咒”，对银行审批贷款增加了诸多严格的限制。略微放松贷款，就会增加许多人的购房能力，立刻对房产市场形成支撑。
当然，其弊端也显而易见，等于“变相放水”，与政府一直以来想要增加住房可负担性的目标相悖。
还有一项政策，也可以提振房地产市场，就是放宽对海外投资人FIRB的审批。
2020年3月下旬 ，政府最新法规已把 FIRB 强制审核的投资金额门槛降低至零，并允许更长的6个月的审核时间，并未说明这一新规定会在何时结束。这对房地产市场自然也起到负面作用——3月份对澳大利亚房产还热情不减的中国买家，5月份的询价人数就已降至三年来最低。
如果适当放松FIRB审批，让海外买家较容易进入市场，想必也会有利于市场恢复活力。但这同样违背联邦政府近年来的政治方向，是三种方法中最不可能实施的一项。
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