澳洲澳大利亚留学流行以房养学

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“‘以房养学’在澳洲的悉尼、墨尔本、柏斯等大城市的中国留学生群体中非常热门，其中又以离学校比较近的房子特别受欢迎。”

　　在赴澳留学的中国留学生群体中，“以房养学”的留学新潮流正日益兴起。据了解，由于房屋消费需求持续旺盛，尽管正在遭受全球金融危机的冲击，澳大利亚房地产市场仍然保持着平稳升值的势头。同时，加上人民币兑澳元的大幅升值，现在去澳洲购置物业比较划算。

　　在这种背景下，越来越多把子女送到澳大利亚留学的家长们选择“以房养学”的留学方案，通过投资房产，让孩子在澳洲完成学业的同时分享到澳洲房地产市场繁荣的红利。

　　“以房养学”渐成留学新风尚

　　据了解，“以房养学”就是留学生在海外留学期间，在购买房产自住的同时出租一部分，等毕业后转卖房产。等房子在几年后升值的时候，用升值部分套现的资金加上租金来抵消学费及生活费，这样就相当于“免费留学”了。

　　目前澳洲楼市呈现出“四低三高”的格局：即“低利率、低汇率、低新屋动工率和低空置率”和“高回报率、高人口出生率和高移民人口增长率”。同时，澳洲购置房产的首付比例为楼价10%。作为海外投资者，在澳洲当地银行可以贷款70%到80%，供房比较轻松。相对于美国，在澳洲购买房产税收很轻，只需付房产印花税没有其他杂税，并且房屋的管理费及是征费非常低，大概一年1200澳币左右。

　　据广州一家国际地产中介的顾问介绍，现在澳洲一些房子的房价和国内相差无几，有些甚至比国内还要便宜，一套两室一厅的公寓只要100多万元人民币。另一方面，现在澳洲的租房市场很火爆，不少房子有4个人同时等着租，“用这笔租金养房又养学，只赚不亏”。

　　据瑞亚国际地产顾问提供的数据显示，2009年第一季度悉尼地区的房产价格逆势上扬了1.4％，澳洲其他主要城市的房屋租金上涨1.7％。以悉尼为例，目前悉尼有400万人口，其中大约20％左右的人口是移民，这些移民对于房产的需求是非常大的。澳洲官方的数据表明，澳大利亚现在租房需求量是19万套，但是目前在市面上现房和期房加起来才只有14万套，市场前景颇为看好。 由于房地产市场需求旺盛，澳洲房地产市场的特点是“空置率低，稳定升值”。例如，悉尼、墨尔本的房屋空置率长期低于1％，以至于经常出现不少留学生度假回来后就发现房子就很难租到的现象。

　　另一方面，在过去的几十年中，澳洲的房产价格平均每年增长10％，差不多7~8年翻一番。旺盛的房地产消费需求，也为中国留学生“以房养学”提供了极好的收益保障。

　　投资澳洲房产切勿盲目跟风

　　据了解，由于澳洲房地产市场比较成熟、稳定，目前国内不少留学中介机构、留学公司和国际房产中介公司都在争相开发这块市场，而美国、加拿大等其他国家由于经济和法律体系、市场风险较高等原因则少人问津。

　　尽管澳洲房地产市场需求旺盛、投资风险相对较小，一些从事国际房地产中介的资深专业人士还是建议，去澳洲进行房地产投资时一定要非常慎重，切勿盲目跟风。一般来说，房子的稀缺性、地段和是否具有持续升值的空间等，是那些打算“以房养学”的家长应该重视的几点。

　　首先，任何市场的价格都是由供需关系所决定的，只有在供应量封顶以后大量的需求才能驱使价格上升。因此，在选择居住物业的时候，供应量的多少和潜在供应量的多少就是一个最重要的原则和选择标准。举例来说，城市的高楼供应量大，因为它不限制高度，一小块地就可以建很多套公寓房，如果在学校附近的还可以供给不少留学生居住；再例如离城区25公里以外的房屋+土地套餐，供应量也巨大，这些项目并非不能赚钱，但是出租机会不高，所以，物业增值的速度很难与其他物业相媲美。

　　其次，澳洲现在贷款利率为5%～6%，如果此时买一个租金回报率5%以上的房产，就不失为一个明智的选择。如果买一个占地面积很大的物业，而租金回报却在2%～3%的话，这样的房子对于业主来说，负担就过重。特别是近期，在金融危机的冲击下，高端区域的别墅价格受到冲击最大，而公寓房房价却相当坚挺，还有一定的涨幅空间。

　　另外，是否具有可持续性的长远升值空间，也是投资者应该考虑到的因素。比如，现在很多新移民在选房子时存在着跟风现象，例如哪些唐人区房子很热卖，或者什么地方要修公园和高尔夫球场，就赶紧在附近买房子。这样的选择可以在短时间内看到效益，但没有持续性，时机把握不准的话反而会赔钱。但事实证明，只有那些被历史所证明的每7～10年房价翻倍的地区才具有可持续性，包括租金的可持续性、低空置率等才能够得到保证。
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