新西兰在不看房的情况下，你是否有勇气购买“法拍房”？

在新西兰

下个月，一栋位于奥克兰127a Clevedon Road,Papakura的三居室房产即将被强制拍卖（mortgagee auction）。值得注意的是，这栋被强制拍卖的房产被设置为“仅限路边”看房。那么，购买此类房产都有哪些利弊呢？ Ray White的房产中介Sandra和Cole Bullock表示：“请注意，由于特殊情况，买家无法进入房产内部看房。请一定做好尽职调查，该房产将被按照原样售卖。” 事实上，这并不是今年唯一一个让买家承担风险的强制拍卖项目。 此前，一栋位于奥克兰Cheverton Place, Kohimarama的房产曾被强制拍卖。潜在买家被要求只能通过其挂牌照片对房产进行评估。 该项目于本月初被撤回，目前尚不清楚是否已经找到买家。 还有一栋位于奥克兰St Heliers，价值数百万纽币的豪宅也曾被强制拍卖。该豪宅也于本月初被撤回。房产中介表示，无法发表任何评论。 Sandra和Bullock表示，投资者对位于127a Clevedon Road的房产有着很高的兴趣。预计在12月6日的拍卖会上，会有许多持有充足现金的竞标者。 一栋位于奥克兰127a Clevedon Road,Papakura的三居室房产即将被强制拍卖。图源：Supplied 这栋房产的抵押人即将出售此房产，但房主仍居住在家，因此潜在买家无法进入房产内部看房。 就像许多其他强制拍卖的案例一样，这栋房产的房主并没有与被指定出售这栋房产的中介进行交谈。 “我们很乐意与房主合作。但不幸的是，房主并没有回应我们。”Bullock说。 据悉，买家从购买每栋被强制拍卖的房产中，获得的优惠幅度都不一样。 Bullock说：“这是一个很难回答的问题。买家可能以低于市价的20%的价格买到一栋被强制拍卖的房产，甚至有可能更低。” “如果房主愿意配合，我们可以帮助其让房子变得更漂亮，并允许买家进入内部参观。如果那样的话，房产通常会以更接近其真实价值的价格被售出。” 一处被强制拍卖的公寓。图源：Supplied 不过，买家将面临一些法律风险，可能需要通过法律程序驱逐前房主。 “这有点像掷骰子。”Bullock说。 iLender.co.nz的贷款顾问Jeff Royle表示，主流银行很少在强制拍卖中放贷，因为卖方没有任何保证。 不过，买家可以向民间借贷机构贷款。 今年早些时候，一对夫妻以82.5万纽币的价格购买了一栋被强制拍卖的房产。他们随后向一家私人借贷机构借出了该价格的80%，即65万纽币。 这对夫妇在投入了一些时间和金钱后，使这栋房产的估价达到145万纽币，并达到了健康之家（Healthy Homes）的标准。 抵押房产销售的购买协议与常规房产的购买协议有许多不同之处。例如，被强制拍卖的房产通常不包括窗帘、地毯、灯具、炉灶和浴室柜等动产物品。 即使买家参观过房产，有时也会在结算时发现，其并没有得到期望的一切。 Royle引用了一则案例：一栋位于Hibiscus Coast房产，因开发商破产而被强制拍卖。建设这栋房产的分包商尚未收到付款。 当这栋房产的买家接管此房产后，他发现在拍卖日与结算日期间，有技工曾进入过这栋全新的房产，并拆除了厨房和浴室。 除此之外，此前，一位奥克兰金融公司的老板的豪宅也被强制拍卖。当买家接管此房产时，许多动产甚至连浴缸上的U形弯头都被移走。 图源：Jacky Royle说：“我看过一些报道，有人购买了法拍房后，在房产附近安排了私人保安，以阻止前房主或其他人返回并毁坏东西。” 除此之外，被强制拍卖的房产的购买协议，与常规房产的购买协议还有许多其他显著差异，并且通常对银行有利。 例如，合同中可能包含一项条款，买家无法就延迟结算向银行提出索赔。 通常来说，以强制拍卖形式进行的房产交易中，交付空房的时间是不被保证的。这意味着，如果前房主不离开，那么新房主可能需要获取法院批文才能将其赶走。这将花费买家的时间和金钱，也意味着买家可能无法在结算日搬家入住。 由于没有任何保证，银行不必披露被强制拍卖的房产的非法建筑、边界信息、建筑许可（building consents）和规范合规书等。同时，也没有批准所有权的权力。 另外，买家在购买被强制拍卖的房产后，可能还需要支付额外费用。例如未缴纳的物业管理费（body corporate fees）或市议会的费用。 此外，对于购买被强制拍卖的房产的买家来说，购买保险也是一个“棘手”的问题。 专业保险公司Initio的首席执行官Renee Swindley表示，在提供保险前，承保人希望了解房屋状况、现任或前任房主是否在房子里居住、买家在交房后的意图以及门锁是否已更换等信息。 拍卖日落槌至交割日期间，前房主或其他任何人对房子造成的任何损坏不予承保。这意味着，如果在此期间房子被烧毁或被恶意破坏，买家可能会遭受相当大的经济损失。 --