新西兰奥克兰“造富运动”细则要来！最高建三层，但存在这项隐患！

在新西兰

据悉，为了适应政府规定的新住宅标准，奥克兰市议会将于本月（8月）公布相应细则。对于新规，一些建筑设计师认为居民的隐私和采光可能会受到影响，另一些则认为此举可能有利于开发商以及新理念建筑的发展。 新规恐造成这些影响 Labour/National住房供应协议的重大变化之一是，在没有市议会的资源许可（Resource Consent）的情况下允许人们在新西兰主要城市的合规建筑用地建造最多三栋三层楼高的楼房。 此举引发了社会各界的讨论，其中备受争议的有隐私与采光问题。 建筑设计公司Sloan Architects的Patrick Sloan认为，如果邻居建造了三层楼的房屋，人们的隐私会受到影响，他说“例如，如果你现在拥有一座100年历史的别墅，突然之间在离你家很近的地方一座三层楼的建筑离拔地而起，然后你就失去了隐私。” 因为从三层建筑上其他人能够看到你的窗户，还可以俯瞰到你的后院和甲板。 Sloan表示，更令人担忧的是，数以万计的新三层建筑将对城市的开放空间以及街道特征产生影响，人们失去了对特色街道的情感，因为这些新建筑的设计和质量堪忧。 他认为，许多开发商为了赶工期，会特别敷衍地执行当前的《建筑规范》（The Building Code）。 奥克兰市中心一栋别墅旁边的公寓楼。照片/Fiona Goodall “（这些房子的）外部材料的成本被控制在最低水平，也不会有额外的建筑元素或设计特征。” Sloan认为在政府做出这样的政策之前，应该听取一些战略性的高层建议，并倡导恢复1980 年代新西兰工程部（Ministry of Works）被取缔时一同消失的“政府建筑师”（Government Architect）的角色。 他说，新规可能带来的变化称不上是对‘对城市的丑化’，但会产生一些令人大跌眼镜的结果。 咨询公司：开发商便利多 但规矩不能破 土地开发和规划咨询公司Cato Bolam的主管Peter Reaburn将新规的变化描述为“非常重大”。 但他说新规对建房仍会有一些限制，并质疑开发商是否真的会因此大赚一笔，而且在建设之前他们需要考虑财务和其他问题。 Reaburn说，新规将为更多房屋的建设以及建造者带来便利条件。 例如，目前，新西兰全国房地产开发商在全国不同地方面对不同的管控措施，但新规将统一这些规定，这对他们来说吸引力十足。 他说，尽管如此，开发商必须遵守必要的规则，比如排水系统。 位于奥克兰北部Orewa的新房建设工程。照片/Fiona Goodall “有时，排水是一个主要限制因素。例如，奥克兰的部分地区在排水系统方面存在容量限制，在一些比较老旧的地区，那么理论上您可能可以按照标准做这些事情，但如果不能满足市议会或水利局（Watercare）的要求，你的排水管可能不复存在。” Reaburn表示，建筑许可（Building Consent）的相关标准仍然适用，但一个很大的变化是建筑物高度以及边界的设置。 “一般来说，为了保护隐私和采光等，建筑物越高，边界应该越远。” 他解释道，一般的测量方式是从新建筑的边界拉一条线，从邻居的边界向上以一定角度进入新建筑的施工现场，新建筑不得高于这条线。” 在标准情况下，该线从边界向上2.5米并以45度角进入现场，然而新规将此变为4米和60度角。 “这意味着新建筑可以在更靠近边界的地方建造，这势必会给邻居造成更多的阴影遮挡。” 另一个值得开发商注意的问题是财务回报。 Reaburn指出，奥克兰已经有一些区域允许建造三栋三层楼的单元房，他认为以后会有更多地方进行这种开发，但不是所有地方都会允许。 “在目前允许建造三层楼的区域中，我们的许多客户只建了两层楼，因为他们觉得两层楼是市场最为需要的。”Reaburn说。 以奥克兰为例，房产的地形状况不同，有些地点是丘陵或倾斜的，不像平地那样有吸引力，收益也会少一些。 奥克兰的房子。照片/Chris Tarpey Reaburn 认为对建房者来说，总成本的计算很重要。 “如果你在在奥克兰的Remuera，拥有一块建筑用地，其中有一座有价值的建筑，那么你需要为现有建筑支付资本成本，即在建造新房之前将旧房拆除。而另一个区域的资本成本可能并没有那么高，即使最后的收益也没有前者高，但利润可能会更好，因为后者的前期成本要低得多。” Reaburn还表示，有些客户为了最大限度地发挥建筑用地的潜力，想造三栋以上的建筑，但即使在新规下他们仍需获得建筑许可（Building Consent），市议会将通过其中的设计审查步骤对建筑的设计进行评估。 利于造就社区活力 奥克兰建筑设计公司SGA (Strachan Group Architects) 的主管建筑师Dave Strachan也表示，在新规下如何保护业主的隐私是一个问题，但优秀的建筑设计师总是会考虑这一点。 他说，理想情况下，所有住宅都应该在一天中的某段时间得到阳光的照射，但未来的住宅性能更好、所需的能源更少。 他解释道，新规的理念是展望未来，利用更少的土地资源来提供更多住房，即“不占用城市以外的绿地和农田”。 Strachan希望，更近的邻里距离能让人们产生密切的联系，并建立更强大的社区。 “想想我们喜欢去的欧洲城市，拥挤、通常在没有规划的情况下发展，但也是理想的的步行和自行车友好城市，而且拥有充满活力的社区。” Strachan认为，宣称“NIMBYs（不在我的后院）”的人是自私的人，他们经常以牺牲自己孩子在21世纪城市的住房未来为代价而主张不作出任何改变，他们还否认现有业主有能力利用这一点将自己的房产整修到符合现代标准，或者给子女匀一些居住空间。 他说，好的建筑设计可以解决以上一些问题，希望开发商和房主能够聘请好的建筑师，因为建筑本身的环境和屋主的情感健康都与好的设计息息相关。 --