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在新西兰

上个月，政府宣布一揽子住房新政，将明线测试延长至十年，利息抵扣“漏洞”被移除......一石激起千层浪。房市波动的背景之下，华人圈一场高规格论坛在奥克兰举办。上半场，工党、国家党和行动党国会议员均有参与，国会辩论味十足；下半场，建筑业、银行、律师、会计师和开发商等业内人士悉数到场，关于投资和房市的金句不断。对于房市和新西兰经济前景，他们透露出了很多重磅信息，也有非常多的思想碰撞。1瞬息万变下的市场机遇住房新政后，房地产市场开始瞬息万变，甚至一度变幻莫测。市场期待对于住房新政的全面解读，也需要专业人士对房市进行系统性分析。2021年5月15日周六上午，第一期生财有道房势论坛在奥克兰The Jockey Club顺利举办。本次论坛自消息发布后反响热烈，共收到了近300人报名的信息。网邀请了约130人参与活动，他们大都是房产投资者和相关领域从业者。据悉，本次论坛由新西兰最具影响力中文媒体——网主办，论坛赞助为中国银行、Collinson Crowdfunding、RSM和陈萍律师行，场地赞助为The Jockey Club。上半场，论坛现场似乎展开了一次“国会辩论”，五位来自不同党派的国会议员观点不一，各抒己见。有反对党国会议员甚至直呼：“不能解决住房问题、兑现承诺，就要换掉政府！”现场火药味十足，但也都有理有据。为什么出台住房新政？工党国会议员Dr Deborah Russell说，过去几十年来，历届政府对住房问题的关注较少，最终累计导致了今天的住房危机。因此，政府迅速出新政，以解决和调控住房问题。工党华人国会议员陈耐锶Naisi Chen则引用孔子的“不患寡而患不均”，来阐述工党出台新政的最终目的。不过，对于工党的说法，国家党住房发言人Nicola Willis和行动党副党魁及该党住房事务发言人Brooke van Velden却并不看好。她们认为，住房新政并没有解决核心问题。Nicola Willis说：“住房投资者不是敌人，我们对工党的政策感到很失望。”Brooke van Velden则直言，工党此前“甩锅”给华人投资者，现在又想“甩锅”给投资客。中国银行(新西兰)有限公司资产管理总监Mark Ford认为，目前新西兰经济存在一定风险，“住房新政不是坏主意，但其所带来的连带反应需要关注”。下半场，论坛同期举办圆桌论坛，诸多房地产市场业内人士齐聚一堂，碰撞思想。“DTI（贷款收入比）限制政策如果实施，机会和风险都是并存的。”有业内人士认为，DTI可能是高悬的利剑。投资者要思考的是，如何在价值洼地进去，半山腰出货，“这才是赚的”。“有风险也有回报，DTI不一定是坏事。如果过分追求回报，将来有一天可能会坍塌。”2执政党：迅速采取行动非常必要“住房新政本质上是为了探讨一种解决疫情后房市过热问题的方式。”工党国会议员Dr Deborah Russell表示，过去几十年来，历届政府对住房问题的关注较少，最终累计导致了今天的情况。她说：“我们希望提供舒适、安全、温暖且可负担的住房，同时让房价能够持续稳固发展，并提供更为灵活的土地供给方式，以最终满足新西兰的人口变化”。 “住房问题不仅是关乎到新西兰人是否能居有其所，也会带来更为广泛的经济影响。”她说，在疫情之下，政府迅速采取行动非常必要，住房新政就说为了解决一直存在的住房问题，“房产价值的虚高对经济本身并不会有太大的作用”。“政府知道颁布政策不是唯一、也不是最好的办法，但为了预防住房市场进行强烈的自我调整，我们觉得现在有必要采取行动了。”她说。对于明线测试为何延长至十年的问题，Dr Deborah Russell解释道：“我们的研究发现，人们平均持有房产的平均时间是7-8年，所以长线投资者会受益于这一新的政策。” 她也直言，现在政策刚开始实施，来谈效果还有点早。政府也在制定新的细节，并会组织公众咨询会，“大家都可以去发表自己的意见”。“华社是解决住房危机的一大钥匙。”工党华人国会议员陈耐锶Naisi Chen说，政府也欢迎华人投资者和官方提高住房供应的种种项目合作，一起解决问题。“孔子说过，不患寡而患不均。住房新政就是为了帮助更多首次购房者购房房屋，让整个社会更为平衡。”她说。她说，工党也希望能够确保社会的公平性，让人民的生活更为稳定。3反对党：承诺不兑现，就要换掉政府！国家党住房发言人Nicola Willis在论坛上表示，国家党不赞成工党提出的税收政策，“住房投资者不是敌人，我们对工党的政策感到很失望”。“我们现在都看到新西兰面对了住房危机，我们都希望新西兰人能够在安全温暖的房屋中长大。我们也希望投资者能够有更好的机会去建造住房，不希望他们被限制太多。”她说，投资者不是敌人，他们反而可以帮助新西兰建造更多住房，提升供应水平。“我们不同意利息抵扣新政，可能提升的租金对低收入的租房者而言，是一个噩耗。”她说，国家党认为住房问题的核心是供应，“我们要支持投资者建造更多住房，让住房交付及时且价格合理。资源管理法（RMA）也在让住房供给变得更为困难。“这些问题要快速解决，工党太慢了。”Nicola Willis说。她同时说，华人对新西兰做出了很大的贡献，“你们的技能、经济管理能力都很棒。我此前造访过中国很多次，我认为中新之间也有很多可以合作的地方。”“工党承诺的Kiwibuild没有兑现，承诺解决儿童贫困问题也没有兑现。”国家党国会议员Melissa Lee直言，国会议员、政府、党派都承诺了很多，如果他们没有Deliver，人民就需要换掉政府。她以个人经历举例，阐述目前建房有多难：“我的朋友告诉我，现在奥克兰市议会都不能预约房屋建设检查，因为相关检查的工作人员都被Kāinga Ora订满了，是政府‘偷‘了专业人员，让建房反而变得更困难。”4行动党：高房价不要“甩锅”给华人行动党副党魁及该党住房事务发言人Brooke van Velden对于住房新政同样不看好，工党此前“甩锅”给华人投资者，现在又想“甩锅”给投资客。 工党此前说过房价是‘Chinese sounding names’投资客拉高的，还发布了海外买家禁令投资法的禁令。但此后，房价依然在涨。现在，他们找到了新的攻击对象——投资者。他们认为这些人是‘坏人’。”“种种政策都没有让住房变得更具可负担性，我们的重点还是要放在供需平衡上。”她说，政府要更加自信，释放更多土地，增加地方政府可用资金，减少繁文缛节。“政府不能分裂人民，政府需要团结人民。”5专家：要注意房价虚高和通胀问题政界之外，对于新西兰房市，商界同样有话要说。中国银行(新西兰)有限公司资产管理总监Mark Ford认为，目前新西兰经济存在一定风险，主要包括经济、本地政治及地缘政治等。“去年三月，便有预测指出，奥克兰的房价中位数将会平稳，房贷利率依然会保持在低位，租金则会持续上扬，而移民则会持续对房市造成压力。”他直言，此前的预测几乎都错了，和现实情况截然不同。他分析，新西兰人依然会对房价可能虚高、通胀将会到来等问题感到担心。“在住房市场，政府也在思考。住房新政不是坏主意，但其所带来的连带反应需要关注。投资者要注意是不是有很多人会投资商业地产，也要注意通胀风险。”他说，政府尝试解决一个问题后，可能会造成更多问题，“不要指望央行做所有的事情。”6圆桌论坛：“政策是急刹车，治标不治本”对于房产新政的连带影响和投资理财的经验总结，思想的碰撞极其重要。论坛同期举办了新西兰房地产市场圆桌论坛，Collinson Crowdfunding 执行董事Laker Zhang、RSM新西兰（奥克兰）合伙人陈伟、陈萍律师行创始人、新西兰高等法院律师陈萍以及Southern Alps集团创始人David Wang同台对话。“政策是一个急刹车，后果是对车造成损伤”问题一：对于政府新政中的明线测试延长至10年，您有何评论？您认为这是否有效，对于投资者而言，又意味着什么？Laker ZhangCollinson Crowdfunding 执行董事Laker Zhang认为，政策是一个急刹车，后果是对车可能造成损伤。在全球经济不好、国际贸易减少的背景下，短期之内投资钱的走向还是房地产，“政策是治标不治本”。 RSM新西兰（奥克兰）合伙人陈伟说，新西兰特色是资本利得免税，这一特色其实不符合税务系统的公平。作为老百姓，少交税是好事，但十年明线测试其实就是变相的资本利得税，“我认为，十年以上才是投资，否则就是投机”。陈萍 “爱是永恒的，爱人不是。”陈萍律师行创始人、新西兰高等法院律师陈萍以比尔盖茨夫妇离婚，做了一个幽默的开场。她直言，在变幻多端的时代，我们更要充分了解、使用法律，比如明线测试的豁免细则，就要做好法律规划、见会计师，“这里的水很深，请朋友吃饭，不如一起去咨询律师和会计师”。 Southern Alps集团创始人David Wang则直言，很多政策制定的目的是好的，但实施起来可能比较困难。对于目前政府审批住房建设效率较低的问题，工党华人国会议员陈耐锶Naisi Chen说，中央政府和市政府权责分明，“我们不是在推卸责任，我们会要求所有市政府重新审视房产市场，加速审批进程”。 国家党住房发言人Nicola Willis则认为，新西兰人等待的时间太长了。“我们需要更多住房，现在就说解决供需矛盾的最佳时机，目前的瓶颈就在于种种进程都出现了一定程度的延迟。”她说。“洞”一直“漏”着，为什么没人堵上？ 问题二：对于热议的利息抵扣“漏洞”被移除的政策，您是否赞同政府提出的“漏洞”说法，这对投资者会造成什么影响？陈伟陈伟认为，税务系统要简单有效且公平，现在就丧失了公平性。任何漏洞都会被堵上，住房新政刚刚执行，大家都是摸着石头过河，最终的政策漏洞也很有可能被堵上。 “我不喜欢漏洞这个词。”陈萍反问：如果这个“洞”一直“漏”着，工党、国家党都看到了，所以是这届政府眼疾手快给“堵”上了？“其实不然，法律上不喜欢用任何歧视性的词汇，尤其是对于描述投资人而言。” David WangDavid Wang说，新西兰给人的感觉是自由公平，透明性很高，这也反映在政策的制定上。工党可以强制性推出一个短期有一定作用的政策，下一次政党再上台推翻掉，这对大型机构来说是非常忌讳的，因为他们需要长期的、对体系有预期的机构。如果大多数人都说不理想，那政策的落实便要慎重考虑。 Laker Zhang说，对于投资人来说，他们要思考的是：投资的定位是什么，你准备好了吗？政府政策改变是不可控因素，他建议投资人在投资之前，要考虑全面，分析自己有没有足够的现金流以及有没有抵抗风险的能力。洼地进去半山腰出货，这才是赚的 问题三：政府可能在5月评估DTI（贷款收入比）政策，您认为这会对市场产生什么影响？综合而言，您对投资者有哪些建议？陈伟说，如果DTI实行，对投资会有影响。但是，有风险也有回报，DTI不一定是坏事。如果过分追求回报，将来有一天可能会坍塌。 David Wang认为，对于DTI，银行、市场自身就会进行判断，政府可能只是加了一道市场可以主动调节、管理的门槛，“DTI不会对房价有大的影响”。 Laker Zhang则说，DTI对投资者来说存在机遇，“市场是遵循二八法则的，有钱人一定会比普通人聪明，前者对任何机遇都有敏感度，机会和风险都是并存的。DTI可能是高悬的利剑。投资者要想办法在价值洼地进去，半山腰出货，这才是赚的”。7意犹未尽？现在就报名第二期论坛！对于房产和投资，要聊的，一场论坛无法讲完。所以，网在2021年会举办生财有道系列活动和论坛，你想了解什么，想听到什么，都欢迎留言告诉我们。论坛的主题，你来定！现在就扫描下方二维码，进行生财有道第二期论坛的提前报名和登记吧！报名成功后，我们将筛选部分观众免费送票！报名后，请留意手机信息以接收门票。成功报名后，凭门票入场参与论坛。本活动最终解释权由新西兰网所有。网记者 Jacky Su 苏梓威 综合报道摄影：John Zhou论坛赞助场地赞助 --