在新西兰
最近频频被提及的“租金管制”问题引起了越来越多的讨论,也许我们可以看看其他国家在这个问题上是如何操作的。
德国
根据Eurostat(欧盟统计局数据),德国目前的租房人口比欧盟其他国家都要高;
2015年,德国以租赁形式居住的人口比例为48%;
相对比,2017年新西兰的租赁人口比例为33%。
在金融危机期间,德国的房地产市场基本避免了席卷其他欧洲国家的大幅震荡,只有柏林等几个主要城市的租金出现了上涨;
德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为,完备的法律法规使住房市场租赁双方权益都得到有力保障。
2012年12月,德国议会通过严格的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过20%,房主也不得将租金提高至平均水平的10%以上;
2015年,德国又进一步出台了“限制房租法”,规定新出租房屋的价格应该按照各地政府的“指导价格(rental mirror)”,超过这一价格的20%,即是违法,房客有权将房东告上法庭,索回超出部分。
此外,一旦达成租赁协议,租客的租期几乎不受限制,房东不得随便收回房屋,除非是用于自住所需。
美国 纽约
纽约目前使用两种租金管理形式:租金管制(rent control)和租金稳定(rent stabilisation);
这个两个制度都是有纽约州政府出台,旨在保护普通城市居民在房屋租赁市场中的利益。
目前,纽约市只有不到2%的公寓属于租金管制类型;
这类公寓是纽约市房地产界的免死金牌。
须满足两个条件:租户自1971年7月1日以来就入住;公寓大厦是1947年前建造的。
租金管制保证了这些幸运的租户多年来只有非常小的价格上涨,所以他们基本上是支付在1970年代房产爆炸时期的街区租金。
这个类型的公寓还具有“可继承”的特点,即只要租约主人的家庭成员在租主去世前居住时间超过2年,则可以直接继承租约,继续沿用同样的条件居住在公寓中。
50%的租金稳定公寓
这是纽约人确保租金低于市场价的一种更为常见的公寓类型;
一般适用于1974年以前建成、6间公寓或以上的大厦。
一旦受租金稳定管辖,房东只能按“租金指委员会”确定的百分比来增加租金;
新西兰怎么选
日前,住房和城市发展部长Phil Twyford已经表态,新西兰不会考虑限制租金上限的方式;
他表示,新的审查立法主要集中在改善租客居住权等方面,比如规定房租每年只能上涨一次等;
此外,在租赁市场异常紧张的惠灵顿,房地产投资协会的负责人Richard Bacon也发生表示:租金管制可能在国外行之有效,但在新西兰却不合适,主要在于具体国情不同;
“如果我们规定了租金涨幅的上限,很多房主可能决定出售手中的投资房,从而导致房源更少,租金更高的情况;新西兰租金市场目前的症结还属于供需不平衡,不是其他国家那样的‘租金上涨异常’。”