在新西兰
这可能是房哥本年度最严肃的分析文章。
一直以来，新西兰都有一种说法：新移民助推了房价的增长。但是新增移民对于房价的助推作用究竟有多大呢？
一直以来即使是资深的房产从业人员也无法给出准确的答案，说多了会被人喷，说少了更会被人骂。
除此之外，由于这样的一个研究规模会很大，单打独斗的学者和研究人员不仅无法拿出有力的数据，也无力进行这么大型的研究。
好在房哥发现了一份新西兰央行尘封已久的研究报告。而这份报告中恰好有房哥想要的数据：
新移民到底会带来多大的房价涨幅？
这里是报告原文：
https://www.rbnz.govt.nz/-/media/ReserveBank/Files/Publications/Discussion%20papers/2007/dp07-12.pdf
60多页的纯英文研究报告不用看头就大了？
没关系，房哥帮你看。
这是一份由现任美国Rutgers（罗格斯）大学（世界大学学术排名ARWU排名52）的经济学家John Landon-Lane和现任新西兰财政部首席分析师Andrew Coleman在2007年9月做出来的研究报告。
报告的前四十多页主要分析了下面这张图。
从1962年到2006年期间，新西兰移民数与房价走势的关系。
经过两位业界大拿40多页严谨的分析与计算，报告得到了这样的总结：
This paper has documented that net-migration shocks can have large longterm effects on real house prices, and that net-migration shocks and nterestrate changes have been equally important determinants of house pricevolatility since 1962.
本报告记录了净移民数对于实际房价能产生很大的长期影响。自从1962年以来，净移民数对于房市的影响与利率变化同等重要。
This paper has estimated the relationship between migration flows and housingmarket activity in New Zealand since 1962.
It has shown that a migrationflow equal to 1 percent of the population is associated with an 8-12 percentchange in house prices after a year, and a slightly larger effect after threeyears.
本报告预估了1962年以来新西兰移民流动与房地产市场之间的关系。
结果表明，1%的移民人数会导致一年后房价产生8%至12%的变化，并且在三年后效果会更大。
为什么会这样？
One explanation isthat migration flows occur at times when locals are changing their demandfor housing because of revised expectations about future income growth.
Asecond explanation is that migrant flows have a destabilising effect on agentsexpectations about the fundamental value of houses.
报告中给出了两个原因的解释：
首先，移民流动的时候会带来当地人对于房屋需求的改变，因为移民增多当地人增加收入增长的预期。
另外，移民流动的时候会让房产中介对于房屋价格预期产生变化（移民增多，房价上涨）。
报告总结完了，开始看目前的移民情况吧。
由于房哥采取的是截至当月的年度中净移民数量的展示方式，因此数据刚好存在12个月的滞后，这样净移民数与房价一年的时间差刚好抵消。
从新西兰统计局官网数据很容易就能发现，2012年之后新西兰净移民数开始出现大幅回升。
作为对应的房价怎么样了呢？
如果你觉得这样还是不够明显~
那么换一种展示方式：
总体看起来再次印证了之前《Housing Markets and Migration in NewZealand, 1962-2006》报告中的观点：
净移民数对于房市的影响与利率变化同等重要。
It shows that a net immigration flow equal to one percent of thepopulation is associated with an approximately 10 percent increase in houseprices.
总人口1%的净移民数对应着大约10%的房价变化。
如果看一下新西兰新增移民都去哪里了，你就会知道为什么这么多新西兰城市，奥克兰房价涨的最快。
从2006到2016年的十年里，有67%的新增移民都选择了定居在奥克兰。
定居奥克兰新移民的人数几乎是新增移民第二多的Canterbury（坎特伯雷）地区的十倍。
而在截止到10月份的年度里，新西兰净移民数达到了70,700人。
而根据新西兰统计局官网的数据，截止到2017年6月份的季度中，新西兰共有478.51万人。
换句话说，新增近移民约占总人口的1.46%。
如果使用上面报告中的预期，如果利率不变，新西兰房价的未来仍然会涨势喜人。
但是！然而！
工党早在大选期间就表示将要减少移民数。
会对新西兰房产产生巨大的影响吗？
好在工党的政策仍然挂在其官网上：
http://www.labour.org.nz/immigration
工党认为目前新西兰接受的移民数太多了，所以希望能够让净移民数减少2-3万人。
换句话说，从目前的7万水平，减少到4-5万水平。
然鹅！！！
但是！！！
没想到！！！
新增移民数对于总人口的数量仍然高达1%左右。
换句话说，8%以上的房价年度涨幅仍然是可以预期的。
