新西兰房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎
在新西兰
Winter is coming.
一天Dow Jones美股不大跌，一天冬天还没正式开始。
多年的假海外收入，和国内钱进来奥克兰，提高了房市不少，但银行们也精了，知道这样做不行的。
从2016年中，银行们就全部取消了假海外收入贷款，国内政府也卡钱，不让资金出国。
这两个石头导致整个房市放慢，某些地方房价更是大跌。
影响最大的是off the plan公寓。现在建或卖楼花公寓的少之又少了。之前两年买了楼花的估计很多都亏了。很多交割都成问题。
另外影响大的是新建房，例如Flatbush, Millwater, Hobsonville，等green field新区开发区。贵的新豪宅不好卖了，很多hold不住的开发商只能降价卖，导致其他开发商都得降价，或者出租。
对于长期投资者来说是好事，supply降低，人口和移民还在提高，自然租金会提升。
最近这一个月里的Barfoot & Thompson网上的拍卖记录更是惨，16%到36%拍卖成功率。。。
幸运的是，房市在大风暴下一个GFC开始前就提前进入冬眠，这样等美股大跌来临时，房市也就那样，不会太大跌幅。
所以未来两三年，买投资房就得很小心，买自住房也得小心。
别买贵了
因为没有capital gains升值来救你，未来两三年没有升值来弥补你的投资错误
2010到2016年之间用的投资策略将会让你亏钱
未来几年，我的建议是：
1）create equity
买的时候就赚30% equity
怎样做到？
买家得非常熟悉附近的成交价
买入时买低
并且装修提高价格
这样买低装修的策略制造出30%的“升值”
这样才能去跟银行贷款套现，尽量把首付和装修费都拿回来投下一个房
2）Cashflow positive
买入装修出租后就赚钱
再也不能像前几年那样负现金流了
奥克兰至少要5%以上，6%+最好
其他大城市像Hamilton，wellington, christchurch必须6%以上。最近我有两个朋友在Hamilton就买到了6%的。
如果是奥克兰的，有经济条件的要做小型开发，也就是加建改造，能把回报率提高到7%甚至我有朋友现在一个项目能达到8%租金回报。
现金流的投资房，并且都用银行的钱，才能实现空手套白狼，才能长远稳稳的提高投资房的数量，和被动收入passive income的量，才能达到财富自由。
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没有能力买入便宜货，和现金流的投资房的。
还是旁观几年等市场回暖下一波上升时才买吧，别亏钱了。
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智商得低成啥样给你交费当学生
哥早就预言过了，可惜被无良版主禁言看不到了。PS:哥预言准确并且不收费
Winter is Coming
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3493018&fromuid=283097
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房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！
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明白人，但很对人还是会信
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17,18年接盘的都接的挺开心的，没事早晚晚晚晚晚晚会涨的
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请问装修房子哪家强
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为啥不骂工党啊。。在房版看到一个没骂工党的帖。真的好不习惯呢。。
下一次大选。我们用选票把国家党请回来，只有国家党能救房市。。。
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工党挺好的，为啥要骂？我在等他们吧房市搞垮。。。哈哈！！！
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本来我想发帖怼下楼主帖子的。算了，，，，哈哈
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不是大师都说在别人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪吗？
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我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。
最近我有两个学生在Hamilton就买到了6%的。 一个是价值38万的房，30万买下来，租金$380/周，回报6%。另一个是两个三房，66万买下两个，租金$820/周，6%回报。
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$1400/周，租金回报8%。
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顶楼主， 虽然说得比我晚两年， 但毕竟这是说实话， 应该点赞。
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哈哈哈
下一次大选用行动来支持工党搞垮房地产吧。。
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下次我打算投优先党，不能让老皮下台。。。哈哈
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放着我来！！！！放着我来！！！！！！
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嗯嗯。老皮更符合鼠哥的口味。
回国吧，永久关闭父母团聚等等。。
老皮简直就是老鼠的代言人
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对啊，爱死他了。。。哈哈！！！
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难得阿海来唱空，支持一下
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你想多了，我猜在发这个贴之前海哥应该是小酌了一下，既然是海哥那即使小酌也自然是海量了，这叫酒后吐真言……
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不过有一点我可能和楼主想的不太一样。我觉得下一次风暴的力度不会象2008年GFC那么强，从这轮地产牛市银行对贷款审批的严谨程度可以看得出来。2008年GFC之前，银行批贷款太松了， 很多low doc(基本上不需要什么文件证明收入）的申请都轻易通过， 结果酿成大规模的 loan default.
2008年GFC标普500指数跌了近40%， 我估计下一次危机应该就跌个15-25%。
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海哥不好意思，刚才开玩笑，现在借你的地方说说拙见，很多人对于美股对于美联储政策都有一种拨乱反正的幻想，一定要升息啦，一定要缩表啦，一定要美股大跌啊。思想不能太僵化了，政策是跟随环境变化的，经济发展预期迟滞，升息缓慢，现在竟然已经转了鸽派要停止缩表今年就升一次。从开始要喊着升息开始，已经非常多的人难受了，中国也是美国也是，银行也是。就看今天贷款中介铺天盖地的推现在中国银行推3.85固定2年。ANZ从年头限时3.99优惠，直到现在都还有效，现在就已经知道银行非常想争夺现有客户，银行不是钱紧，是钱多。私人借贷这块钱也多，是要是你嚷嚷一嗓子，大把人要借钱给你。
都说降降息印印钞票是上瘾，可是现在药不能停，停了就直接休克了。哪天通胀不上来，哪天就不能停。
中国是个奇怪的地方，一下子钱就紧了，钱出不来了。 突然国家政策一出来一下子又很多钱，又没有问题了。
再次感谢政府通过了外国人禁止卖卖的法案，不管外面洪水滔天，我们还能安安逸逸过小日子，买房子还能挑挑拣拣。海哥的意思，我也明了，能挑的时候就要挑好的。
在加一句，如果继续这个方向发展的话，外面洪水滔天，我们也不是铁板一块，多少我们也能渗进来一些，赶紧挑吧。
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能挑的时候就要挑好的
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看完后，感觉是个广告贴，海哥叫你们开发 开发 开发
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说得挺有道理的啊。。
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in other word, buy cheap, average out the loses? haha.... biggest bet is labour coalitions, will they do more damage?
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They won't. They will help.
If economy goes recession, government have to loose immigration policy.
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这种要花钱才能听到的讲座精髓，都可以拿到论坛上来说了吗？
还是给自家装修队跑业务呢？
就是要手里有投资房的赶紧找没活的装修队帮忙加建改建房屋，然后能多收租金，而且租金多了还可以再套些钱出来
问题我当年就是你说的海外收入，现在不给算了，又买在高点，房子估值也降低了，怎么还有钱套出来装修啊？有二级贷款介绍吗
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装修真的很贵，绝对超出你的想象，除非你自己可以在家慢慢弄，请人的做的就免了吧。
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怎么说贵呢？