在新西兰
一直想开个帖子谈谈自己的心得。在奥克兰管理住宅物业已有三年有余，在同一公司两家分行做过，时间不算长，不过这两家分行都属于大家口中的差区，从中区的差区到南区的中等区，什么样的房客房东和房子都见识过，自己也算有些心得体会给大家分享一下，也希望和大家切磋交流。
先说说挑选房客，这个问题比较敏感会涉及种族，总体来说有工作强过领福利，移民强过本地人，岛人强过毛利，移民里面日本韩国菲律宾以及伊拉克房客都很好，印度房客一般租金没问题，问题就在于花园打理不好，还有住的人会多过所说的，当然还有就是很多房东介意的气味，凭我自己的经验，斐济印度人更好一些；我们华人房客租金也没问题，但同样也不会打理花园，还有就是做饭油烟重。房客的好坏其实跟房子本身的状况有直接关系，屋况好的当然更容易找到好的房客。还有很多房东说白人事儿多，尤其是才搬进去的时候一大堆问题，这是事实，但他们普遍来说会把房子照顾得很好，越Fussy的人其实对自己的居住要求也越高，当然也有那些纯属找麻烦的，所以如果你房子有些问题最好别租给他们，尤其是和Health&Safety相关的，否则一上庭麻烦就大了，这个留在下面再说。
申请表一定要让房客填写（https://www.tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Pre-tenancy-application-form.pdf），有工作的填写具体工作单位，领福利的一定要拿到BenefitNo，以后如果有DebtCollection就靠这个了。他们现在以及以前租房的信息也一定要，因为Reference Check很重要，从中你就知道他们是什么样的房客，是否干净，是否按时交租等等。身份证明最好是本地的驾照，查背景更可靠，TPS，TINZ都可以用。
如果是一个家庭，最好两个成人都各自填写一份申请表，两个身份证明，这就好比双保险，一个跑了还可以找另外一个。总之就是越多越好，尤其是有收入的成人。把他们都放在协议上面。如果他们真的很喜欢你的房子也不会嫌麻烦。
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签协议
不像租一个房间，整租请一定写好协议，MBIE网站上的标准协议（https://www.tenancy.govt.nz/asse ... nancy-agreement.pdf）现在都已经把Smoke alarm和保温棉放上去了。上面也专门留有特殊条款区域供房东填写，也请房东们把能想到的写上去，前提是要合法。比如最多住多少人（尤其是包水费的），草地谁来割，Fix term可以涨租等等。如果协议上有两个人那么这两个人都需要签字。说到押金，请一定交到Bond Centre，不算麻烦，签约的时候让房客多签一张表就行了（https://www.tenancy.govt.nz/asse ... -lodgement-form.pdf），现在可以直接在线支付Bond了。建议房东们通过Email把填写的表格发到（[email protected]），这样随时可以查到谁签过，退押金时方便查询，用手机拍一张发过去只要清晰也没问题。
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管理房子
租金记录
请大家一定详细记录每一笔收到的租金以及水费，别只靠你的银行账单，法庭那边是不会看你的账单的。用Google Sheet就很好，设置权限，这样可以随时分享给你房客看，但他不能更改，或者也可以使用https://www.tenancy.govt.nz/asse ... -summary-sheet.xlsx，把它导入Google也没问题。水费请别收取房客Fix Charge，大家应该都知道的就不多说了。
维修
这是个大话题，哪些属于房客的责任哪些又属于房东。大致来说，房子本身以及你提供给房客的用具只要不是故意损坏都属于房东来维修。所以我们不建议房东提供家具或不必要的家电，因为如果出了问题也是房东的责任。如果房子本身附带了一些家电但是房东不愿意房客使用，或者说本来就是坏的，请在房客看房的时候就一定指出并在协议上注明，那么就杜绝了之后的麻烦。
这里也同时建议大家如果有找人维修了任何东西最好将收据保留，以免以后房客会找麻烦说你没有及时维修。其实这个很方便，现在大家人手一台Smart Phone，拿到收据就用手机拍张照片上传到云，比如说Google Drive那么就永远不用担心找不到了。我自己买的家电都是这样保存收据的，因为有些收据久了就看不清了。
我们平时遇到最多的维修无非就是那几样，没热水，插座灯座不工作，马桶堵了，电炉不工作以及屋顶漏水。我就分开简单说说。
没热水一般就两种问题，一是供电的问题，热水和普通供电是分开的，供电公司有时会临时限制热水炉的供电，这个你做不了什么，让房客查查热水炉电闸是否跳下来；二是thermostat，需要找电工换。还有一个常见的问题就是屋顶的排压管严重漏水，如果那根管子漏的很慢那么是正常的，但是如果一直在流就需要找水工换阀门了，这个不便宜，一般在300至500的样子，看有两个还是一个阀门需要换。
插座和灯座简单，找个电工换不需要多少钱。
马桶堵一般也都是房东的责任，除非在里面发现堵上了不该堵的东西，那找水工做之前讲清楚，写明堵的原因。
电炉的问题基本就两个，Element不工作或者一直高温不能调控，这个找个电工很容易修。炉子如果有好几个炉头都不工作了那如果不嫌麻烦还不如找台二手的装上，Trademe上有，不过比较麻烦，还有些公司就专门做二手的，包送包安装还把老炉子取走，我们用的$460含GST附带三个月保修。
屋顶漏水，这个比较麻烦，因为下雨的时候是不能上屋顶做维修的，而且修屋顶的不像电工水工几乎可以随叫随到，一般都需要提前好几天甚至2-3周才能上门做，就需要有好的房客耐心等待了。有时候我们也只能找Handyman先在屋顶搭上帆布等着屋顶维修公司上门。修屋顶的公司根据屋顶材质也要分，很多只做瓦顶，有些是只做铁皮顶。其实平时对屋顶的维护很重要，定期的去青苔刷漆，清洗屋檐水槽，否则等到无法维修的时候，那就是1-3万的支出了。
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可以可以 ！！！！
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心得就是投资房是用来钱生钱的工具，不想把任何其他私人时间占用在上面，所以算好成本交给可靠的中介，500块以下维修别烦我，既然钱生钱，那也要以战养战，自给自足，赚上来的钱去cover房管中介费用，做到真正的system运转，也就是你不在auckland，你睡觉，你旅游etc，这个机器都在运转给你生钱。就这么简单
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洋洋洒洒一大篇没有用，你没找到投资或做生意的真谛。就好像一些sb搞不清刚需是买房问题还是居住问题，或认为投机和投资一样的，或自顾和生意一样的是一个道理。当你打开买生意的帖子，铺天盖地的“清洁生意”，我tm就日了，这叫生意？这就是尼玛买份工作
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不错不错
受教了
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太长了，先收藏，占个楼，然后慢慢看。
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没错，就是这个理，谁都想这样。。。。
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马
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太长了，先收藏，占个楼，然后慢慢看。
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你說的都太basic了。。。而且，管房這回事給人管比自己管要好一些
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谢谢分享，谢谢分享
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有位网友Hawk写过的帖子很好，大家可以搜精华帖找到。
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楼主，如果租客欠租的话，中介会有什么措施？
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鼠版不同意哦
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还没写完，都是工作之余随便写写，有问题或需要详细步骤的我尽量解答，我知道的也是有限的。
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我也说两句。
1） 记住永远不要买破房子出租， 破房子必然迎来破房客， 好人都爱住新房子。同样的价格， 好房客reference 好， 选择多。 正常人不租烂房。 租烂房要么涂便宜， 要末有狗。 只有这种情况能找到好租客
2） 合理的房子， 找到合理的房客， 很多房东， 房子状况一般， 位置也一半， 拼命要房租。 结果只有一个。 两种人会租1） 有过不良记录， 找不到地方去， 再贵也租。。2） 吸毒贩毒黑帮分子，
他们从来租房不还价， 再贵也租， 好过睡马路。
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永远要查tribunal 纪律。 查credit . 凡是上过tribunal. 一定要进去仔细看。 里面含有很多信息。
先查一下tribunal. 尽量不要选择winz 客户， 因为他们出事的几率太高。 他们都爱打官司， 因为很多房东自己管理， 一些小的细节不注意， 法官一揪住， 立马罚款房东两千。 所以去tribunal 之前， 务必准备充分， 书面证据足够。 否则肯定输。
尽量找有工作， 人看着不错的、 哪怕房租便宜点， 你受的那个罪要少很多。
凡是有洁癖， 家里有病人的洋人家庭， 千万别租， 动不动就说你的这里有毒， 那里有问题。 三天两头找council 来查你。
所有房客首选华人， 洋人有工作上年纪家庭OK， 千万别要flatmates, 随时散伙
斐济印度人是极品， 搅和起来不比洋人差， 爱做咖喱饭。远离， 除非有好工作。 斐济印度比印度本土来的难缠。
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从发14 通知到打官司上庭， 最快速度两个月， 这是新西兰速度， 所以找个好租客， 是最最重要的。
很多房东， 不把租房中介当人， 一个房子找多个人出租， 价格拼命的要， 结果租房中介只能糊弄， 先放个人进去， 最后吃亏的只能是房东。 房主以为多找个中介可以push 其他中介。 租房中介很难， 租不出去， 房东一分钱不给， 搭广告费， 搭汽油。 所以有时候就会拿烂房客塞进去。
所有的租房中介都会兢兢业业， 很多房东不通人情。 结果就是中介尽快找人进去， 最后房东慢慢打官司收拾
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还有另一些傻x，出租个房子想开慈善机构，什么都让着房客。最后被房客爬到头上撒尿还觉得挺爽的。。。哈哈
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空談誤國 ， 實幹興邦 !