新西兰关于房贷计算,求普及。


在新西兰


大家好:因买房遇房贷计算问题,有点搞不懂求高人指点一下。假如:275000的房贷利率30年是5.85%,每2星期连本带息还贷 746.41。可是为什么Interest 却要付掉 609?这对吗?我以为:275000(本金)+ 308761(利息)=583761   大概应该这样:
   352.5(本金)+395.8(利息)=748.3 数字有点不一样,无关紧要,可是为什么是 609 呢?跪拜求解答。


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因为刚开始你贷款时比较高的,你每次还款都是固定的金额,这个金额包含还本息和利息,刚开始你等于贷款275000,第一次你利息还肯定最多, 绝大部分还的都是利息,随着你贷款越来还越少,你每次还的利息越来越少,还的本金越来越多。30年以后,比如最后一次还,那你那个时候你之欠银行只有748了,这个时候你748都是本金了,利息都是0了。

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谢谢你的答复。明白了。理想和现实差距甚远。

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银行的利润是你的利息,所以他们发明的算法当然是先把利润收回来。。。哈哈

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有两种还款方式,一种是这30年每月还的钱数一定,在这个固定的钱数里,开始的时候利息占的比例大,然后每月逐渐变少。另一种是每月还的总钱数逐渐变少,但是每次还的本金数量不变。第二种最后总的利息比第一种少,但是开始的时候压力大些。

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你去搜一下amortization table

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很多人以为前面会帮后面还利息,其实是错误的,银行的计算公式很复杂,是因为它需要把你每个月的本金+利息做成固定,而本金是逐月减少的,所以产生的利息就要减少,那么每月还的本金就递增,这样保证每月还的本金+利息不变
但是简单来说,你每次换的利息都是你这个阶段(比如2周)剩余本金所产生的:
双周利息=剩余本金275000*年利率5.85%/26=618.75 这是和你的609基本一致的

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