在新西兰
作为业内人, 对于这两天的新闻, 有感而发, 觉得有必要写点什么. 当然,作者不是学术界精英,仅当抛砖引玉, 如果没记错,这是我在sky第一次发表这么强烈自我观点的文章. 欢迎各位同行及投资者讨论指教.
免责申明: 本文是作者以个人名义所为,不代表银行对此次询意之立场. 也不构成任何投资建议.仅作交流娱乐讨论之用途.
大背景:
政府需要控制房价的呼声由来已久, 从刚开始的光说不做, 到后来的LVR speed limit (限速令),加快新房审批过程, 直到今天. 在作者看来,政府的用意是想通过控制投资者的风险承受能力, 加大房屋供给, 从而起到给市场降温的作用.
作者认为, 一开始所颁布的限速令, 可谓功过参办: 对市场有一定的积极的,和负面的影响.在此就不深入解释了, 简单的总结起来,就是限制风险, 硬性增加小型投资者的储备基金, 从而提供了软着落的条件. 然而, 事情总有两面, 限速令的实行, 从另外一方面看来, 也给很大一部分首次置业的本地人, 设置的很多无法逾越的鸿沟.
发展过程:
自2013年10月1号, 限速令颁布之后, 市场上其实得益的是小型乃至中型的投资者. 房价并没有完全被限速. 而且, 另一方面, 加快新房审批过程的这一手段见效慢, 所以,紧接着限速令的颁布, 储备银行提出了新一轮面向本地银行的征询. 当时的征询文, 提及了如何定性投资房, 及投资房贷款. 按照当时的征询文, 里面大约提到的方案有两种, 一,是按照房产数目, 例如五个房产,或以上. 二, 是按照还款资金的来源(是否依赖租金维持).
当时市场的反映各有不同, 总结起来的是, 按照第一种方法来算的话, 漏洞很多,且不公平. 例子, 一个在奥克兰, Epsom 的房子, 上百万, 但是看看其他地方,例如 tokoroa, 一个房子几万快. 而且房产拥有者这上面, 可以作文章的空间不少. 所以作者和业内人士讨论的时候, 也觉得第二种方法相对可行. 但是否真能起到降温左右, 持保留态度.
3月5号之进展:
两天前, 作者在吃饭的时候, 一条储备银行的新闻占据了大半的心思. 这次, 是根据上次的征询意见之后, 再作一次征询, 用意为明确什么算是民用物业投资贷款. 征询提出三种潜在定义如下:
if the mortgaged property is not owner-occupied; or
if servicing of the mortgage loan is primarily reliant on rental income; or
if servicing of the mortgage loan is at all reliant on rental income.
由此看来,无论这轮的征询结果如果, 我们都可以抛弃按照物业数目的看法, 而转向上次提到的还款资金来源的方向去思考. 无论结果是选择其一; 其二; 或者混合, 未来银行对民用物业的投资贷款的政策, 将被上面三行文字左右.
未来展望:
政府对于民用物业的投资贷款有所动作,这是势在必行的事情, 至于怎么去执行, 现在没定论. 但其实能做的手法, 作者认为也就几种. 市场上讨论得最多的包括:
1. 提高投资贷款的利率
2. 加大审批难度
3. 加大对投资者资金投入的要求.
至于对市场的影响, 作者归为下面几点:
1. 租金上涨.
最初期影响, 随着贷款成本的上涨, 特别对于现在的投资者来说. 涨租势在必行.
2. 市场上会慢慢出现相对较多入门级的房产
高成本情况的出现, 随着时间推移,大浪逃沙, 前期一些承受了相对较高风险的投资者 (贷款比例较高), 很有可能会减少手上的一些投资房. 此时, 这些相对低价位的房产, 会成为首次置业,及一部分承受着较低风险的投资者的目标. 注意, 因为竞争及通货膨胀的存在, 作者不认为会有崩盘或者集体恐慌性抛售之现象.
3. 海外买家
由于对还款资金来源的限制, 纯海外买家(不包括例如,陪读妈妈, 完全现金买家一类的客人)的成本也会立即增长. 作者预测, 虽然不能完全限纯海外买家购房的欲望, 但是, 由于成本的上升, 纯海外买家的热情会受到一定打击, 其购买房产的数量也会减少. 例子,现在买家有现金买一套房子,从投资角度出发, 买家会选择买两套, 各付一半首付,其余贷款.在新政策下面, 这类买家可能就只用现金买一个.
4. 未来市场
在各种政策不断完善的前提下, 未来新西兰/奥克兰 房地产市场必定慢慢走向平稳上涨的道路. 同时也会慢慢的有相对多一点的初级房产供应给首次置业的本地买家, 海外买家(需要贷款的)在市场的占有率不会立刻减少, 但活动会相对慢慢减弱. 由于小,中型投资者在政府政策的硬性规定下, 承受风险的能力会慢慢增大(LVR减低), 对于整个市场提供了在下一次经济危机发生时软着落的条件. 但作者再次强调, 因为各种政策, 政府及银行的配合, 市场出现恐慌性抛售, 大幅度崩盘的可能发生近乎为零.
总结:
政府及银行在不断的完善本土房地产市场. 小,中型投资者在硬性规定下, 承受风险的能力慢慢增大, 从而为下一次经济危机的软着落做好准备. 首次置业者在未来会有更多机会拥有自己的房子, 不过也面临着一部分投资者的竞争. 纯海外买家在市场上的活跃程度会逐级降低从而为本土买家提供更多的选择.
相关资料:
Consultation Paper: Review of bank capital and adequacy requirement for housing loan and internal models processes: http://www.rbnz.govt.nz/regulation_and_supervision/banks/policy/5463896.pdf
Limits for high-LVR mortgage lending: http://www.rbnz.govt.nz/news/2013/5406716.html
Bank consulting on property investor loans: http://www.rbnz.govt.nz/news/2015/bank-consulting-on-property-investor-loans-1.html
关于作者:
Robbi Zeng (曾庆荣) . 小型房地产投资人, 现任Westpac银行奥克兰流动贷款经理.
2001年到新西兰,在Avondale College留学. AUT商科毕业后任职过电信公司客服及高级客户经理. 后转投新西兰银行(BNZ)任职Personal Banker.
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写的即时，好！这咨询稿已(?)产生即时影响。它促使投资者重点考虑你下手买的投资房
(或出价买的)下次转手的潜在买家是谁-从而直接影响你目前的出价(或行为)。想搞短线投资的应尤其慎重！
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提高利率，不知道会高1个点还是半个点？或者维持现状，但降低自住的利率？
提高首付，现在20％，会是25/30/40％吗。。。如果40的话肯定有抛售了。。。或者，现在20％执行的也不是那么严格，愿意多出点钱少点首付也不是不可能。那最小的调整就是投资一定要首付20％，没得商量。。。
最终看央行想达到什么样的目的了，是控制不让涨幅太大，还是想腰斩。。。。。
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之前我就预测政府可能出手干预房价。
这招比较温和，并不算猛要，会对市场有影响，但腰斩是不可能的。
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在逻辑上来说RB应该不会真的要腰斩，因为这样会有很多人跳楼的。
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中国的房市就是药下的太猛，现在死水一潭
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好文，有见地
窃以为这个举措对房地产市场作用有限，但是至少有一定的指向作用
相比央行的金融措施，政府的无所作为真的是无语了，相信J Key不是笨蛋，他这么做一定是因为有太多利益纠葛。
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有一种说法，是将这一类型的贷款提高到和小企业贷款差不多的利率，好像是在10%左右
make sense，因为这更像是一种经营行为
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影响多大要等具体细则出台才好判断
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你说银行会让强行要求30%以上的首付吗? 点子是好, 但不现实....
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如果10%，那骂的最凶的会是房客。。。
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其实对非居民的海外收入的贷款买房，会有类似要求，如果扩展到投资者，25-30％，觉得还好。如果40%就离谱了
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我觉得提高借贷成本，肯定能对房价有影响，但同时对租金也会有影响。
房价跌了，会有部分租客可能买的起房，由租客变成自住，政策肯定对他们有利。但更多的租客一辈子也买不起房，这个政策的优惠享受不到，租金上涨却要他们来承担，估计会很不爽。。。。。。
投资客来说，我觉得反而会重心偏向小房子，借贷成本低比较灵活。这又和很多初次置业者的目标发生重叠，最后还是拼实力。。。。。
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对投资房的贷款利率升高， 最终受害的是租客， 因为投资者别无选择， 只能把提高的利息pass给房客。估计不大会大幅提高投资房的贷款利率。
较为可能的做法是提高首付比例， 象现在的Commercial Property, 银行一般只给贷60%。可是这个对equity很多的投资者没有影响， 因为可以从别的已有的， 大幅升值的物业里再套出另外40%来。这样未来NZ的地产只会更加集中在少数人手里。
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那没办法，一定有个过程，当然房租会先涨，但是很多投资房太多，贷款太多的会受不了，会出现一些抛盘减低压力，然后拉低楼市
理论上任何打压房市上涨的金融手段，几乎都会影响租客（因为在向好的市场里，处于强势地位的房东会吧增加的成本转嫁给租客），但是任何事情都是有一个拐点的，过了这个拐点，贷款太多的房东就变得弱势了
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这最多算吃麻辣锅递一杯水而已。多少拍卖都是拿着国内钱的现金买家啊！你限制贷款与他无关。
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那不是央妈所关心的，你全款最好，崩盘了对银行没影响，不会对实体经济有大影响
如果现在所有房产都没有贷款，那央妈才懒得管房价有多少泡沫呢。问题是，更多的投资客都是靠银行用杠杆，这央妈就得管管了
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Mark~ Thanks
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我只想自己顶顶贴。。。。
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再顶一下
。
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赞一个。我是希望政府有所作为，但别作为过度。意思是说仅仅是温柔的干预，毕竟市场更符合长期发展规律。
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楼主分析的有道理！！！！！！