新西兰贷款常见问题之 -
在新西兰
刚从办公室回家，洗完澡，一直在思考过去几个月被客人问得最多的几个问题。。每次都是和客人讨论了很长时间。突然间觉得，还不如写下来。所以有了这个贴。
请注意，写这个帖子的目的，是为了让大家更加清楚怎样去定利率，怎样去做一个 informed decision, 而不是直接告诉你应该定几年。
ok, 入主题。
其实利率定几年？
这个问题没有一个人能够给出一个明确答案， 除了你自己。为什么？ 因为自己的财政状况，没有人比你自己更了解。资金怎样流动，未来一，2,3,4,5年甚至更长，有什么计划？没人比你自己更清楚。在确定你的贷款要怎么固定的过程中，这些问题所带来的思考，远远比那些cash back, 利率，更为重要。下面我就列一些我和客人聊得话题，供大家探讨。
“现在1年和2年的利率这么低，定哪个好？”
很多时候，我会反问客人，你买的这个房子/地，有什么打算？ 银行的x 年合同，有没有考虑在内？潜在风险？还有你对未来利率的观点？
我问这些问题的理由如下：
1. 地/房子的打算， 有的客人目的明确，买了地，建房，卖。整个流程大概1年。在这个时候，如果定两年，等卖房时会有罚金。同样的，如果拿了 cash back, 到时也要退回来。客人乐意接受这样子吗？有时候有的客人根本不fix
2. 银行的x 年合同， 因为有以前”年年跳“ 的出现，现在各大银行都有自己的x年合同要签，这个大家都基本明白了，不细作解释。如果定了1年利息，1年之后银行refix会给你什么样的利率？这个没人能够保证。因为是以后的事情。如果一年后利率往上走，你怎么办？如果银行到时不给你折扣，你怎么办？不要相信一切 “我会帮你搞定”之类的话，大家都知道，和银行打交道，口讲无凭，必须白纸黑字才有效。nothing personal, but 在商言商。 就算最好的朋友和我谈这些，我也会这么说。
3.潜在风险， 这些包括了我上面说的，一切。如果定1年，到期之后情况会怎样，会不会为了不还cash back，妥协稍差的利率？或者利息的突变？如果定3年，会不会错过了现在的低利率？这些一切都要考虑。
4.自己的资金走向。 咱们很多中国同胞，家里都会是不是资助一下，在这种情况下，有没有打算在接下来几个月或者一定时间内有一笔钱打过来还？如果有，是多少？需不需要提出一部分贷款来从而不锁死全部？
上面这些问题，都是在设计贷款过程中大家需要考虑的。 下面提供几个我觉得很经典的想法，还是给大家参考。
有这么一个观点：
“我一直就定一年，无论市场怎么走，我就是定一年。“
为什么？ 因为无论在任何一个时间段，一年利息，都是那个时间段所有利息中最低的。所以我自己知道，我已经拿了那个时间段的最好的利率。就算一年后，利率涨到8，也没所谓，因为8% 也是那个时间段最低的。
还有这么一个观点：
”如果市场有一个十年7%定十年的利率，我一定会拿了“
为什么，因为放眼过去10年，最低，现在估计4.1x%， 最高的时候有去过12.x% 那如果取个平均价，基本也在8%，所以如果能长期锁在7%，基本也没错。
还有这么一个观点：
”我把我的贷款分成好几份，1,2,3,4,5 全定了。“
为什么？ 因为这叫分散风险，无论利息怎么变，我也是基本拿了市场的中位价，再怎么变动，我受影响的也就是1/5的贷款而已。没关系。
上面的三个观点，个人觉得没有谁对谁错。只有在分析好自己经济状况下，才能选出适合自己的贷款结构。适合你的结构，不一定是上面的任何一种。还有第四第五第六第N种。因为我们都是不一样的个体。
像一开始说的，我写这个帖子的目的，并不是告诉大家现在市场环境，该怎么定利息。
我想要做的，是挑出很多方方面面大家除了cash back, 和那 0.05% 利率差别， 或许需要考虑的其他一些方面的事情。当然，这些都是你和你贷款经理/ 中介 商讨贷款结构的一部分。 大家在讨论过程中如果把自己经济情况和贷款经理/中介说清楚的话，也有助于优化你的贷款结构和未来计划。
最后，希望大家都能在房市过程中事事顺利，想啥有啥。
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沙发，不错
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好贴 支持。。。
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补脑，不错的帖子。谢谢！
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好贴 支持。。。
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不错的帖子
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说的不错！
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解释的很清楚，顶一个
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现在订一年最好的利率是多少 ？？？？？？？？如果是50万的话CASH BACK是多少呢
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请问去年贷款的时候定一年，今年到期如果换银行，就要返回cash back 吗？
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这个取决于你当时和银行签定的文件.
建议你向你的银行确认一下.