新西兰中区房市浅见
在新西兰
几周之前无意中看到阿海的一篇帖子,主贴里简简单单的“买买买”,吸引我开始关注起了房市,还有这个版面。最近看大家说了很多关于房价趋势的分析,有说涨的有说跌的,还有先说跌再说涨的。因为居住习惯以及个人需要,我只比较多看中区的房子,却又不是太贵的那种(其实价格也挺高的了),然后就产生了一些看法:
1 房价似乎并没有明显跌幅,但也似乎是趋于平缓了。具体表现在按道理说affordable的房子(个人认为应该是3房及以下,洗手间大多只有1个,屋况内部ok但是年份不新,地小且很可能是坡地等等)的成交价格大多还是在预期心理区间的,没有贵的离谱,但也不会让人大喊捡漏。然而这一块的房源数量却依然很少,完全没有抛售大增的迹象。
2 地大仍然是王道,哪怕很破的房子很烂的街区,能分割=高价。虽然很多人对中区都有着“理所应当应该贵”的概念,但实际上仍然有很多街区情况很差,实际去走走就让人不想住在那里了。比如mt roskill以西的区域,简直就像巴基斯坦、非洲和太平洋群岛的合体。烂房大地的高价,我认为是体现了市场对中区的信心 -- 也许是简单基于日益增高的房价,也许是人口与土地/房屋存量的不平衡关系,也许是对中区高房价逐渐自然挤走低收入人群的长远预期。
3 好房市场仍然强劲,高价房屋并没有出现跌价情况。只要房间多、presentation靓,要价不要太贪心,还是会分分钟交易个好价格的。土豪从来都不缺。
4 基于以上,至于房价下滑的结论,我更偏向“烂盘增加拉低平均价格”的观点。
5 “房源数量增加源于抛售”的观点,我觉得本于严谨的态度还是要继续观望,不能太早下结论,毕竟开春了,卖房的最佳季节又快到了。
6 对于“银行不会坐视房价下跌因为银行是最大房东”的观点,我又要像很多帖里那样引用08经济危机的例子了 -- 当年也无非最多下跌10%。银行既然最多只贷给你80%的款,外加利息钱你也交了不少,银行怎么会怕你房价下跌?跌才能跌多少?供求毕竟很不平衡。
7 “政府收网”阴谋论:有人说,现在的房市,是等华人大笔投钱进来,然后政府调控导致房价大跌,以便坑了华人的钱,又可以提供可负担住房给本地人。对此我想说,第一不用过分强调华人,毕竟华人占人口总量的比例仍然不高;第二很多国际大城市的房价的确不是普通人能承受,但是并没有因为本地人地产持有率低而影响了城市发展。所以我觉得,政府调控让更多人有房是可能的,放任自流也是有可能并且不奇怪的。
8 虽然说本地居民住房持有率低不奇怪,但仍然对目前的房价表示疑惑,因为远超了该有的正常情况:手里有十几二十万首付对于华人还算正常,但是对于占有奥克兰人口90%以上的其他族群并不是个容易的事情。即便手握20万刀仍感买房不易,那些大多数没有这么多钱的人该怎么办?换句话说,奥克兰房价应该是远远超出了绝大多数绝对刚需群体(年轻人、新移民)的承受范围。这种悬殊的不正常本身就可能是个潜在的未知危机。长此以往,有价无市的情况不难出现。
9 “连出租车司机都在讨论房价”的时刻已经形成,看过阿海帖子的人都该明白是什么意思。然而我却觉得市场远远复杂过理论。你觉得呢?这个时刻到了吗?
困了不想写了。申明一点:我没有任何鼓吹或者看扁房市的意思,只是对目前情况的一些观察和思考。
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涨跌都是自然的。何必那么在意
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什么是可负担的
什么是本地人
什么是绝大多数刚需群体
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感觉上比较中肯的说法。
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对于楼主说的第6条,加点注释:
08年大跌主要是北岸和西区;您的名字messay区,在07-08年度应该是均价跌了35%。我当时所在的开发商开发的北岸albany地区跌了接近40%,albany区均价跌了约30%。
所以才会有那么大的反响,才会这批做房地产的人多是09年以后开始从业(之前的绝大多数人是一朝被蛇咬啊)。
楼主说的第8条我也很赞同,刚需阶层也就是30-40岁左右的家庭年收入约在10万nzd(税前)的目前在中区买房基本是痴心妄想 (抛开您说的mt roskill以西就是avondale地区还有otahuhu地区),甚至newlyn和 waterview的房子都是买不起的, mt albert更不用说了。要想买房只有一条路:省吃俭用3-5年,还得保证不下岗。但事实上这类家庭在新西兰已算是平均水平了。这个很像07年的状况;而现实是现在的奥克兰家庭收入增长比与07年相比更低,所以一旦崩溃,可能不是30%那么简单了。。。。
目前支撑高房价的可能跟低汇率有一定关系,当然了主要还是因为政府支持房市高涨可以多收房产税。很多近年入房市的人可能不知道以前奥克兰的房价基本都是比gv低10%以上成交的,因为现在很多房子都是高过gv 40%甚至更高了,这还是算得14的gv,已经比之前的gv提高了30点左右。
在我看来,等到新西兰元反弹回70美分以后,就是房市暴跌的起点,因为再也没有支撑物了。
如果拿13年至今称为是冒险家的happy hour,可能很快就会变成冒险家的滑铁卢了。
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请问一下,业内人士,房价上涨政府收税,是什么政府,中央还是地方,收的什么税,地税还是所得税?
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回复:1.中央和地方2.所得税和地税
这些问题您觉得很重要吗?
如果房子一直跌价他们还收个屁。目前新西兰也就只有这个有税务增长点了,别的除了代购这种收不上税的,基本都在倒退
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“很多近年入房市的人可能不知道奥克兰以前的房价都是低于gv10%以上成交的,,,"
我从2002年买房至今还没能看到这种情况,您说的是20年前?
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很重要的,能看出你是自己思考的还是人云亦云
大部分二手房产出售是不收所得税的,开发商的新房要收gst 和所得税,但那是小部分。现在市场上大部分是二手房产吧。
地税确实根据gv乘以一定比率来确定,但是总额是先定下来的。而不是说,税率固定,房产翻翻,那么地税肯定也翻翻。具体来说总额是根据市政府的预算来定,然后根据gv来分摊。所以,比如只要市政府说,明年总额要翻番,而总房子数量假设不变,那每个房子gv是翻翻也好,是腰斩也好,每家每户的地税都是会翻翻的。
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09年确实这样。三年更新一次,基本根据之前的市场价。08年更新之后gv大幅上调,11年有的区域出现gv下调,或者持平。在09-10年买房的,确实有很多比08年的gv低
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另外,我对lz的基本描述还是很赞同的。
但同时,横向看呢?悉尼有这么多200/400万街区,奥克兰才一条200万街区。当然很多人会说悉尼比奥克兰好太多大太多,但他们那里的人均收入是奥克兰的2倍还是3倍啊?从收入房价比来说,奥克兰比悉尼好多了。
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很巧09年5月买过一套投资房,还是买在gV以上的。当时和太太看房无数,的确市场上有比gV底的房子,但和现在的情况一样,比gv价底的房子都是有原因的,绝对不是普遍现象,而且这是在传说中的"2009年"
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确实,那几年房源少,好房子更少,很多烂房。。。。不过那位业内人士说的似乎低于cv是常态,我想说,除非不在奥克兰。。。。
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我买房都在中区,不否认奥克兰某些区域在某些时段出现过房价低于gv的情况,但质疑“近年入房市的人可能不知道,以前奥克兰的房价都是比gv低10%以上成交的"
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另外,目前房价确实超出了普通人尤其是年轻人的能力。
但是,公寓呢?如果价格50万左右的二房或者一房,那不就承受的起了吗?
他们之前太幸运啦,三房大地,才几十万。以后以小房子公寓联排为主,这个趋势很明显,很多人无法接受,觉得nz dream没有了。。。但社会和世界的发展不会因为他们不接受而停止。。。
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占座帮顶,好帖~
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好吧,您是有钱人。我们这些屌丝在十几年前都不敢看中区的房的。我承认近年看中区的房确实没有发现低于gv的。但是出了中区即使是北岸,也基本都是低于gv卖的。国家党被我称作炒房党,通过推高房市来获得gdp增长,所以08年底至今很难看到低于gv的。我说的以前是08年以前,不过对于您中区的坚守者可能确实是个意外
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我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”(说明有房者资产又升了不少!)---政府对房价上升信心满满!
不知10月1日起买了房后--又于2/10/2015到30/09/2017时间内转卖的投资房(或说两年内)--政府就保证该栋房只升不降?---到时降了或平了---他收个屁(税)!---从这点看,10月后买房肯定好过目前!--因为到时卖家也别期望太高了!买家也千万不要期望房价还会再升多少多少!---价好才下手,别像前几月勇往直前!
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手机误操作,删,,,,,,,,,,
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ird计算过了,多收几百万而已,大头是,本来就交的还是交,本来不交的很多还是不交,受影响而交的不是很多
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09,10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态,那时候CV明显比现在合理很多。
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以前的政策灰色地带太多(很多人视同无物?),现在明确了好!--投资/投机 买家心里有杆称!
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楼上二位,我认为交易税的重点,并不是能收多少钱的问题,因为这项税收的初衷和作用,都不是收钱。关键作用应该是对房市过快增长的降速。因为每次的房子交易是有成本的:中介费、律师费等等,而且不低。所以每一次的交易,都会把奥克兰的房价再推高一把(其他地区不一定适用,很多小地方的同一套房子的成交价格真的是好几年不涨价。比如我朋友之前在小地方工作买的房,几年过后搬离好不容易卖出去,conditional offer不说,售价只比他买的时候贵不到2w。算上贷款利息和交易成本的支出,我认为房子其实是在跌价的)。比如之前新闻里一年被转手好几次的房子,一次比一次贵,最后一手比第一手多出10w+。其实在这过程中,房东自己基本没赚钱,差价都是便宜了中介和律师了。所以,我认为2年内交易税这项举措,针对的就是这种短线交易无意义抬高房价的行为,增加交易成本,拉缓无意义的涨价,而不是给政府创收。
长期看来,我认为单单这项举措不太能让房价下滑,但是可以帮助增长放缓。要下滑,还得有其他外力作用。
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那是因为08年的 cv提的太高,虚高了。
比如,现在的价格假设说是目前cv加20-30%,那如果把cv直接上升50%,那成交价格就可能比cv低20-30%。。。这能说明cv合理吗
cv三年调整一次,不是每年每月调整,肯定在三年里越来越偏离价格。。。但大致的趋势还是和价格走向类似的。。。
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好吧,08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗
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能平缓一下还是好的,这么涨谁都受不了。。 要跌恐怕现在也不太现实。利率这么低谁会赔钱卖
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11年几乎没变,14年cv普涨50%,可以说是6年,也可以说是3年涨出来的。
08年的虚高是因为根据07-08的市场价,当时经济危机前过度借贷,所以之后才一蹶不振。
现在是否最高点很难说。至少80%的借贷是大头,全贷款的不多
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这次世界上神仙打仗,结果难说,恐怕比08有过无不及。
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"在我看来,等到新西兰元反弹回70美分以后,就是房市暴跌的起点,因为再也没有支撑物了"
也许有道理。乳制品出口回升,纽币大概可以反弹了,届时就不需要房地产保持国内经济了。
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大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常非常准确的