新西兰求教关于买投资房贷款
在新西兰
想买套投资房。现在有一套自住还有贷款。但是不是很明白贷款事情。请教一下大家怎么才能用房租cover贷款。
比如投资房是20万。那么首付就是4万。我一分没有。那是不是我就可以把我第一套房子抵押贷4万出来作为首付。之后再和银行贷16万。
那我想要房租来cover贷款是不是就是应该以20万来算贷款而不是16万。
比如我现有房子还有20万贷款,买了这个投资房之后是不是我就变成要还40万贷款了,因为本身欠20万,又贷了4万做首付,之后还有16万的第二套房子贷款。
不知道这么理解对不对。请大家指教一下。
一般买第二套投资房都是怎么贷款呢,如果现在没有首付的话。
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主要是看你收入,还不还得起。。。。。。
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是想找一个房租能cover贷款投资房。不知道是怎么算贷款
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按照你说的情况,你的自住房抵押拿出4万元是可以作为首付的。自住贷款是20万,投资房贷款也是20万,投资房贷款的利息是可以作为成本抵税的。
就投资房来说,房租收入如果可以cover贷款利息,那就是positive gear,否则就是negative gear,需要你的其他收入作为补充。
当你贷款第二个房子的时候,银行会根据你的收入、开支、资产和负债情况评估能给你多少贷款。
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谢谢回复,就是不知道怎么来算这个投资回报率,房租要多少才可以cover住这20万30年的贷款
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简单地说,投资回报率=(收益-开支)/投资总额。拿一个20万的房产来说,比如年租金12000元,费用2000元,那么每年的投资回报率就是5%
如果是有贷款,贷款利息就要作为开支。其他开支还有rates、折旧、维修和maintain、还有一些管理成本包括广告、车费、通讯、财务和律师中介费等。
作为房产投资,房租不是全部,很多人看中的是capital gain。也就是买入时和卖出时的差价。这个要比较长期的来计算,变数比较多,包括市场的波动、利率的变化、通货膨胀。计算起来比较复杂,有些因素难以预见。
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谢谢耐心解释,我只是想投资现金流多的。不知道公寓算不算好的投资项目。价钱相对unit便宜,租金高,空房率低。因为现在好出租的unit 都快50万了吧
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公寓的优点:
回报高
便宜
缺点:
升值空间小
有些借贷机构对公寓贷款有限制
税务成本高
同样资金下,管理的房产数目比较多。
适合人群:收入不是很高、手上投资房不多、需要现金流、有一定资金的投资者
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学习了!
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你好,请问税务成本高,怎么理解,谢谢
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你的算法是对的,但是还要考虑你现在住房贷款比例,收入和投资房可能的租金 算出LVR 是否会过高,如果是的话风险比较高就比较难贷
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举个例子,有40万闲散资金,分别投资公寓和House作比较:
option 1:用40万买两套公寓,按照8%净回报计算,10年后,回报32万,公寓升值空间不大,价值还算做40万,一共72万。
option 2:用40万买house,按照3%净回报计算,10年回报12万,房屋升值60万,一共72万。
如果税金按照20%计算,option 1的税金是6.4万元,option交税2.4万元。可以看出买公寓的税务成本比较高。
上面这个例子是一个简化的说明。影响因素还有很多,比如贷款因素(公寓不容易贷款)和其他个人收入情况(如果工资收入很高,更加应该倾向于house投资)。另外目前NZ没有capital gain tax,但是单纯买进卖出赚取差价作为trader是要交税的。还要考虑通货膨胀因素,要明白今天的40万和10年后的40万在价值上是有区别的。
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谢谢你的回答,如何不判断是单纯的买进卖出呢,房子不管是自住还是整租给别人,不都是买进卖出吗?
我想问你一个投资公寓方面的问题,想投资一套公寓55万,由于面积有100平方,所以可以贷款45万。这套公寓租给aut大学,有aut管理,所有的费用都是aut付,比如body cop,rate,maintance,我只需要付5%的管理费用。目前租金一周730+gst,三年后再订更高的租金,请问我每周730的纯收入需要交税,gst可以cover百分之五的管理费吗。如果要交个人所得税,那么银行贷款利息可以抵税吗?是不是租金收入减去银行贷款利息,才是我交的税。如果二十年后贷款还完,我是不是就要一直从租金的收入里面交税了,因为公寓完全由aut管理。请问这样的公寓值得投资吗?问题很多很乱,麻烦你回答了。万分感谢。
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是否作为trader收税由IRD决定的,似乎要看以前有没有类似developer的历史以及房子在手上的时间。
所有收入都是要交税的,贷款利息是可以抵税的。收入减去开支减去贷款利息才是要交的税。
贷款还完了,还可以贷款买下一个投资房,贷款利息继续抵税。
投资是否合算要根据你个人的状况决定,取决于你有多少时间管理、其他收入情况、对风险的承受能力等因素决定,不可一概而论。NZ是一个自由的市场经济体,各行业做好了都有正常的利润,但一般也不会有长久的暴利。所以没有绝对最好的投资,只有最适合自己的投资。
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超级感谢你的回答