最近在考虑通过Esuper fund 成立SMSF， 楼主夫妇现在super fund加起来40几万左右，想来投资房产。现在有以下几个问题， 请教各位大神专家。
1 想尽量不贷款买个投资房，但如果实在superfund里的钱不够，差的又不多的情况下，比如差个3-5万，是否可以自掏腰包，可以算做non concession super contribution吗？ 具体怎么操作？有什么限制？ 夫妻俩每年的super contribution已经到25000的cap了。不能再做SS 了。
2. 楼主现在在superfund 之外买death insurance， 买的是MLC的， 看了下Esuperfund提供的是AIA的insurance， 想问一下，成立SMSF以后还可以延续之前MLC买的insurance吗？
3. 听说superfund 买投资房不能装修，只能维修？ 这个是否正确？
欢迎各位专家能够答疑解惑，谢谢。
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1, 可以用 NCC。也可以用related party loan, ATO 有非常严格的safe harbour rule.
2, 可以，可以用SMSF名字买保险。
3， 不可以用贷款来做improvement。
声明我不是律师会计师，个人经验。在成立SMSF之前， 请咨询您的会计师，税务利弊、费用及 ATO 的compliance 都考虑好。
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是的，我也想尽量不借钱买投资房。这样audit和操作起来都会容易很多。
另外看来如果我想继续我现在的death insurance，是可以在setup SMSF之后自己pay 去MLC fund。
谢谢你的回答。
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SMSF不能90%以上投资同一个资产列别，不然会被罚款四千多。
比如90%以上投资房产，或者90%以上投资加密币。
The Australian Tax Office has begun writing stern letters of warning to 18,000 Self Managed Super Funds (SMSFs) who have invested more than 90% of their retirement funds in a single asset class, such as property or cryptocurrency.
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可是我们之后还会继续工作啊，每年还会有50k左右的super contribution进来啊，而且离我们退休也还有20几年，难道现在fund里钱不能全部用来先买一个投资房吗？
不可能所有的人都只用fund里少于90%的钱买property吧，那还怎么buy property with borrowing呢？
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合规要年年合规。 就退休那年合规是不行的。
ATO现在严打的就是单买房产的SMSF。
ATO warns SMSFs they have a ‘duty to comply with legal requirements to adopt investment strategies avoiding risky investments’.
Retirees can face fines of up to $4200 for breaching the regulation.
The crackdown was sparked by concerns over a ten-fold increase in the number of Limited Recourse Borrowing Arrangements (LRBAs).
More than 40 percent of SMSFs with LRBAs have 90% or more of their wealth concentrated in a single asset class.
Most invest the money into a single property investment.
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因为一直是自己做退税，所以还没有咨询过税务会计师。
只想到问做super fund的专家们了。
谢谢你的建议，会去问问身边的会计师朋友们。
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SUPERANNUATION INDUSTRY (SUPERVISION) REGULATIONS 1994 - REG 4.09 Operating standard--investment strategy
SUPERANNUATION INDUSTRY (SUPERVISION) REGULATIONS 1994 - REG 4.09
Operating standard--investment strategy
(1) This regulation:
(a) is made for subsection 31(1) of the Act; and
(b) applies to a superannuation entity that is a self managed superannuation fund.
(2) The trustee of the entity must formulate, review regularly and give effect to an investment strategy that has regard to the whole of the circumstances of the entity including, but not limited to, the following:
(a) the risk involved in making, holding and realising, and the likely return from, the entity's investments, having regard to its objectives and expected cash flow requirements;
(b) the composition of the entity's investments as a whole, including the extent to which they are diverse or involve exposure of the entity to risks from inadequate diversification;
(c) the liquidity of the entity's investments, having regard to its expected cash flow requirements;
(d) the ability of the entity to discharge its existing and prospective liabilities;
(e) whether the trustees of the fund should hold a contract of insurance that provides insurance cover for one or more members of the fund.
(3) An investment strategy is taken to be in accordance with subregulation (2) even if it provides for a specified beneficiary or class of beneficiaries to give directions to the trustee where the directions:
(a) relate to the strategy to be followed by the trustee in relation to the investment of a particular asset or assets of the entity; and
(b) are given in the circumstances covered by regulation 4.02.
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NCC, 可以bring forward 3年的cap, 所以夫妇两人总共有600k的额度。但是最好还是自己借给smsf这样至少interest还可以deduct,当然要structure好。 不能贷款，可以用fund里面其他资金装修，但是装修can't cause the property to become a different asset.
用原来的industry/retail fund买保险，但是要记得常放钱进去，超过16个月没有钱进去钱,同时余额少于6k,钱会被转给ATO。
ls提到的ATO罚款，应该是罚那些到了退休年龄还把所有鸡蛋放在高风险和难变现的smsf.
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楼主还是找个理财师和会计来做这事 不然non-compliant的代价是很大的 之前不是有个帖子说听信友 等等等
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谢谢你提供的information。
我觉得这部分应该是特别针对那些临近退休年龄而且大比例的super amount投资在单一property的情形。
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谢谢你关于NCC的解释，这个也是暂时我了解到的情况。
另外，如果已经setup 好了SMSF， 就取消原来的industry fund了，我之前在super之外还从MLC买了一份death insurance， 是付的年费，所以我的理解是就算成立SMSF 之后，明年insurance到期时，只要记得付给MLC下一年的年费就可以keep这份insurance。
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谢谢提醒，因为之前做了一些research，个人觉得要是full payment 买投资房的话，从Esuperfund setup SMSF情况还是比较简单的，因为他们基本包了所有的tax/compliance requirement。 但是会再和专业人士咨询一下。
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那就好！祝好运！
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有什么特别原因在super外买life insurance吗？ 如果是 dependant beneficiary的话将来都是免税的。
smsf是很个性化的东西，根据每家人需求和情况不同而有不同的set up。建议找个熟悉你情况的，好的advisore做全盘考虑。，之后的管理和可以找那种wholesale做。
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在superfund外多买一份意外人身保险应该在很多家庭都很普遍吧。
谢谢你的建议，确实SMSF每个家庭都不同，会仔细考虑，开贴咨询友只是第一步，稍后会咨询专业人士。
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