负扣税再次成为新闻焦点。但有报道称财政部正在对变革进行建模，这并不令人意外，或者政府认为需要隐瞒的事情也不足为奇。政府和官僚机构应始终关注经济改革机会，包括如何改善我们的税收制度。
澳大利亚的负扣税规则（允许借款人投资住房并利用损失来减税）关于工资和薪水）既不自然也不神圣。它们超越了广泛接受的用投资收益抵消投资损失的原则。
只有 18% 的住房投资者贷款用于建造住宅或新建住宅图片来源：Louie Douvis
与负扣税一起运作的资本利得税折扣只有 25 年的历史。事实上，直到 1999 年资本收益折扣从对所有实际收益征税改为对名义收益征税一半时，持有负扣税住宅房地产投资的澳大利亚人数量才开始猛增。
这些税收优惠 -公共财政支出的一种形式——现在每年花费澳大利亚人数十亿美元。我们应该问一下，这笔钱花得值吗？这些措施的政策目的是什么？它们的效果如何？
资本利得税折扣和广泛的负扣税规则的相互作用对澳大利亚的住房产生了特殊的影响，鼓励了对住房的投机性投资而不是投资。
加载如果政策目标是增加住房市场，那么这些税收优惠并不是很好的政策。它们是支持租赁市场的低效方式，并且对支持新住房开发作用不大。截至 7 月的 12 个月中，向住房投资者提供的 1,220 亿美元贷款中，只有 18% 用于建造住宅或新建住宅，而 75% 的贷款用于购买已建成的住宅。
澳大利亚对负扣税的税收待遇比大多数同类国家更为慷慨。在美国和英国，租赁物业费用不能从不相关的工资和薪水收入中扣除。在加拿大，只有现金费用可以从租金收入中扣除，而不能从折旧费用中扣除。
澳大利亚的资本利得税也比许多其他经合组织国家更加优惠，尽管我们不像我们的国家那样与众不同。负扣税方法。
广告Grattan Institute长期以来一直主张联邦政府遏制负扣税并减少资本利得税折扣。政府应限制负扣税，不允许将被动投资的损失从不相关的劳动收入（工资和薪金）中冲销。
但被动投资的损失仍应允许从所有流动收入中冲销。 -年度和未来的正投资收入，包括利息、租金收入和资本收益。个人和信托的 50% 资本利得税折扣应降至 25%。
正在加载两者变革应在五年内分阶段进行。可以从工资中冲销的损失比例每年减少20个百分点。资本利得税折扣的价值每年应减少 5 个百分点。
使用所谓的祖父安排（允许现有投资者保留其税收优惠）是另一种方法。但它也带来了其他问题，特别是资本利得税的变化。任何变化都会加剧代际不平等，而且还会阻止那些根据之前更慷慨的税收规则持有房产的人出售房产。
我们认为，限制负扣税并减少资本利得税折扣更好地理解为良好的税收改革，而不是住房政策的重点。
我们估计，我们提议的负扣税改革每年将带来至少 20 亿美元的收入，并且资本减少每年收益税折扣约为 50 亿美元。遏制这些“泄漏”将扩大所得税基础，并随着时间的推移，减少我们对税级攀升的依赖，以完成预算修复的繁重工作。
加载削减不合理的税收支出将有助于结束政府的结构性预算赤字目前约占 GDP 的 1% 至 1.5%，这将使我们的税收制度更加公平。
我们提议的改革也将对房地产市场产生一些积极影响。我们的模型表明房地产价格可能会下跌约 2%。当过去五年价格上涨约 50% 时，这种影响微乎其微。但这些变化将帮助更多的租房者成为房主，因为他们将在拍卖中与更少的投资者竞价。对我们的提案进行类似改革的模型表明，住房拥有率将从 67% 上升到 70%。
遏制负扣税和资本利得税折扣并不是激进的做法。这些正是下次联邦选举之前应该讨论的明智改革类型。
Aruna Sathanapally 博士是 Grattan Institute 的首席执行官；特伦特·威尔特郡 (Trent Wiltshire) 是该研究所经济繁荣项目的副主任。
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