Greig Sheridan 是买方代理的粉丝。
他在 20 年前使用过一个，所以当他和他的搭档 Glenn 在2021 年，他们接手了一家自称为澳大利亚“头号买家代理”的代理机构的服务。
但他最近的经历让他质疑自己是否应该使用
四个角落可以揭示他的买方代理的创始人与这对夫妇通过其购买房屋的卖方代理的创始人和董事有广泛的联系。
这种关系引发了关于如何有效管理买卖代理之间的利益冲突的问题，以及澳大利亚对买方代理的监管是否符合目的。
早期的“红旗”
2021 年，Sherid 先生an 和他的伙伴决定卖掉悉尼以外的房产，以便为比预期更早的退休生活提供资金。
他们将目光投向了纽卡斯尔，被其更实惠的价格和前景所吸引翻天覆地的变化。
他们决定使用买方代理。买家代理在澳大利亚已有 20 多年的历史，尽管他们更常被用于购买更高档的房产。
但随着房价飙升以及潜在买家之间的竞争随着买家的增多，越来越多的消费者转向买家代理来代表他们的利益，并帮助他们做出可能是他们一生中最大的财务决定。
当 Sheridan 四处打听时，一位特定的买家代理商不断出现：Henderson Advocacy，由 26 岁的 Jack Henderson 经营。
“我们发现房地产经纪人建议我们打电话给 Hendersons，”他说。
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“我们也许天真地直接去找他们。”
Sheridan 先生最初对他所说的“危险信号”感到困扰。 Henderson Advocacy 要求他们签署的代理协议中包含所谓的非贬低条款。
它禁止他们“发表任何声明或发布，否则可能会产生不利影响代理人的声誉”。
“因此，我们只能留下五星级的谷歌评论，”Sheridan 先生说。
“我直接回应杰克说，'不，我们要脱离接触，我们不会继续'。”
亨德森先生最终同意删除该条款。他们同意在 2021 年 8 月签约，并预付了 5,500 美元的预付款。
消费者行动法律中心的斯蒂芬妮·托金 (Stephanie Tonkin) 表示，她认为此类条款不应出现在买家的合同中代理人的协议。
“无论如何，非贬低条款可能无法执行，”她说。
“ACCC 已采取对带有非贬低条款的企业采取行动，并认为它们违反了不公平合同条款法。”
Henderson Advocacy 为 Sheridan 先生和他的合伙人在亚当斯敦的纽卡斯尔郊区找到了一处住宅。< /p>
该物业由 PRD Presence 的销售代理出售，该物业也作为 PRD Newcastle 进行交易。
他们提出了要约，并且它被接受了。在和解时，Henderson Advocacy 向他们收取了房产购买价格的佣金。
他们不知道——直到 Four Corners 联系了他们——Henderson Advocacy 的合作伙伴之一-founders 也是 PRD Newcastle 的创始人和董事。
“这似乎完全不合适，”Sheridan 先生说。
“The聘请买方代理的全部意义在于成为我们的代表，能够谈论所有关于房地产的废话，了解并解决卖方代理可能用来对付我们的所有策略。
“我们付给他们一大笔钱——我们当然希望他们站在我们这边。”
PRD Newcastle 是一个特许经营权- 由该地区著名销售代理人马克·肯特威尔 (Mark Kentwell) 创立和领导。
肯特威尔先生还在 2020 年与杰克·亨德森 (Jack Henderson) 共同创立了亨德森倡导组织。
他不是该公司的董事或股东，并告诉 Four Corners，他没有从中获得任何利润分配或股息。
两人还共同指导另外两个自 2021 年 4 月起分立的公司：Henderson Metro Vic Pty Ltd 和 Henderson Metro Qld Pty Ltd。
他们一起出现在许多在线房地产视频中，包括他们所说的“创始人更新” " 在 Henderson Advocacy 的 YouTube 频道上。
Kentwell 先生在一份声明中告诉 Four Corners：“在房地产行业中，销售代理和买方代理之间的牢固关系很常见，客户从这种关系中受益。每个客户的利益仍然由他们所聘用的许可贸易实体的各自代理人和被许可人代表。”
PRD Presence 在一份声明中告诉 Four Corners “根据 2002 年《财产和股票代理法》（新南威尔士州），已经并将继续遵守其披露义务。
Henderson 先生拒绝发表评论，将 Four Corners 提到积极的客户他收到的评论。
关于业务链接的问题
Mark Kentwell 和 Jack Henderson 之间的关系还有另一层。
房地产行业的一个常见策略是所谓的“勘探”。
房地产经纪人在很大程度上依赖于建立潜在买家的大型数据库，招揽生意。
他们的很多工作都涉及到打电话给那些潜在的线索。
Kentwell 先生负责监督和拥有位于纽卡斯尔的另一家名为“增长中心”的房地产企业已经发展出一种复杂的勘探方式。
该企业是独立于珠三角的公司实体，但 ABC 了解其员工是允许访问 PRD Newcastle 的数据库，其中包含他们过去处理过的人的详细信息。
Fou 获得的脚本副本r Corners 引导他们完成这些电话，指导他们询问对方他们的搜索状态，提出买方代理的想法并推荐 Henderson Advocacy。
“你有没有以前听说过买方代理吗？”脚本上写着。
“我们与业内最优秀的 Henderson Advocacy 密切合作。”
没有提及任何Kentwell 先生和 Henderson 先生之间的关系。
据 Tonkin 女士说，这可能是个问题。
“如果没有披露，如何购买者应该知道这种关系吗？在这种情况下，那些参与者、那些企业将如何为购买者的最大利益行事？” Tonkin 女士问道。
Kentwell 先生告诉 Four Corners：“我的商业利益和关系会在需要时以书面和口头方式向相关利益相关者披露。
“我和我的企业已经并将继续与专业律师合作，以确保遵守 2002 年《财产和股票代理法》（新南威尔士州）和澳大利亚消费者法规定的我们的所有义务，包括但不限于我们的披露义务。”
关于买方代理监管的更广泛问题
另外，进入买方代理领域的人的增长引发了对其监督是否充分的质疑。
引起关注的领域之一是佣金的支付。
代表开发商的营销人员可以向买方代理发送电子邮件，向他们提供丰厚的佣金。
在 Four Corners 审查的一封电子邮件中，一位买家的代理人获得了 33,000 美元的佣金，用于向他们的客户推销开发商的房产。
Miriam Sandkuhler ，维多利亚州的一位买方代理人表示，消费者可能很难区分合格的买方代理人和其他行业参与者。
“有所谓的房产顾问，顾问；他们中的一些人使用买方代理这个词并滥用它，”她说。
“买方代理这个词在每个州的立法中都没有定义。因此，虽然没有全国性的定义，但它为这样的人继续歪曲自己的行为敞开了大门，而他们却侥幸逃脱，因为监管机构根本不对其进行监督和管理。”
你知道更多吗？
请拨打 +61 468 350 519 或发送电子邮件至 [email protected]，使用 Signal 安全消息应用程序联系 Paul FarrellSandkuhler 女士来自有金融服务背景，对她看到的一些建议感到不安。
“澳大利亚的问题是我们没有监管房地产咨询行业的管理机构，”她说。
“这基本上意味着任何人都可以在没有任何资格的情况下挂出一块木瓦并称自己为房地产顾问。”
Cate房地产买家代理协会主席 Bakos 表示，消费者应该警惕免费提供买家代理服务的人。
“我们确实看到有人声称自己是买家代理，事实上，他们实际上是销售组织的营销人员、介绍人或销售人员，”她说。
“如果他们提议他们的服务是免费的，消费者需要了解他们实际上是在为该服务付费。
“通常是在购买价格中，这意味着价格上涨；它高于市场价值。到了银行估值的时候，问题就来了，因为银行知道房产的价值，而且他们通常知道什么时候涉及销售作为买方代理的人的佣金。”
女士Bakos 还担心一些买方代理在没有接受足够培训的情况下进入这个行业。
虽然有些人需要学习 6 到 12 个月才能获得房地产代理执照，但有些途径允许代理人成为在短短两个月的在线学习中就获得了许可。
“这不仅仅是买方代理的问题。对于销售代理来说，这也是一个问题，”Bakos 女士说。
“这个问题确实会影响到消费者。
“如果有人能得到进入这个行业的捷径......然后经营一家企业，他们会犯错误。
“当涉及到财产时，这是一个巨大的错误，因为我们谈论大值。”
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