滥用假期投资贷款和索赔非法装修费用将成为澳大利亚税务局对约 170 万出租业主的活动进行深入调查的核心。
当局估计，每 10 个房东中就有 9 个错误申报了出租物业的净收入，导致收取的收入与应收的收入之间存在 13 亿美元的差距。
据税务机关称，ATO 正在招募贷方和其他金融机构，以提供其客户的个人财务数据，以帮助证实财产使用、收入和支出。
所要求的信息范围从银行账户详细信息到财产信息、收到的收入金额和任何支出详细信息。
ATO 还在监控物业经理——他们设定和收取租金并维护物业——以获取大约 160 万客户的信息，这些信息将与他们的记录进行匹配，以确保提交纳税申报表、缴纳所得税并缴纳资本利得税。 .
ATO 发言人说：“我们已经着手收集可用于帮助个人纳税人首先获得正确纳税申报表的数据，并更好地针对可能少报收入或多报扣除额的个人。” .
虽然租金收入被计为应税收入，但投资物业的支出可以抵消应税收入。税收减免的很大一部分是贷款的利息部分。
随着全国租金危机在悉尼和墨尔本继续恶化，审查正在进行中。根据监测房地产市场的 SQM Research 的数据，由于人口增长强劲、新增供应放缓以及该地区城市写字楼的回归，空置率约为 1%。
急需收入的联邦政府也面临着通过打击纳税人的错误和逃税来解决预算赤字的压力。
根据 PropTrack 编制的在线房地产挂牌数据，房东在利率和其他成本上升的压力下，将热门邮政编码的租金提高了 30% 以上。
监测市场的 CoreLogic 称，墨尔本和悉尼 100% 的出租房屋郊区和超过 97% 的出租单元郊区的现金流为负，这意味着更多的现金离开房产的成本高于通过租金赚取的成本。
ATO 确定的三个关键问题涉及： 将投资贷款用于私人目的，例如购买豪华汽车或支付学费；索取维修费用而不是基本工程；并声称私人使用作为抵消费用。
贷款成本
令人担忧的是，一些投资者借入的“廉价资金”超过了投资所需，将其列为损失并抵消其他应税收入。
税务和商业咨询公司 BDO 的税务合伙人马克·莫尔斯沃思 (Mark Molesworth) 表示，为借入资金支付的利息只有在用于产生收入时才可以扣除，例如投资房产的抵押贷款。
Molesworth 说：“如果将重新提取的资金用于私人目的，则不会扣除利息税。”
他说，纳税人常常对投资贷款计算的复杂性和连续性感到惊讶。
“如果你为私人目的重新提取资金然后偿还，部分贷款仍将被视为私人贷款，部分利息将被拒绝扣除，直到贷款全额偿还，”他说。
“这是因为重新提取的金额的偿还是为了创收和私人目的按比例偿还。这不是一个显而易见的结论，很可能成为大多数试图做正确事情的出租业主的绊脚石。”
法律声明
Molesworth 警告说，区分维护（可以抵消租金收入）和资本支出“非常重要，也可能非常具有挑战性”。
维修费用包括将财产保持在其原始状态，而资本支出或改进会增加财产的价值。
维修可能涉及更换损坏的东西，例如淋浴屏或车库门。
“但如果我决定通过安装玻璃淋浴屏而不是现有的窗帘来升级浴室，那将是一项资本支出，”Molesworth 说
但是，有一个例外。 Molesworth 说，如果一件物品在您购买时损坏，那么修理它就是一项资本支出。
“这是因为由于物品损坏，您为房产支付的价格被假定为较低。因此修复它的成本实际上是购买成本的一部分。”
私人使用
只能在财产用于产生收入的期间申请扣除。
“如果你不这样做，你就必须在收入（通常是租金）和私人用途之间进行分配，”莫尔斯沃思说。
例如，Airbnb 房东一年中有四个星期使用他们的房产度假，一年中只需支付 337 天的拥有和经营费用。剩余的28天不能扣除。
但这四个星期的费用可能会构成用于资本利得税目的的财产成本基础的一部分。
税专家警告说，ATO 可以访问租赁平台，将预订数据与获得租金收入的个人进行匹配。
惩罚
一旦发现申报不符或错误，ATO将暂停处理纳税申报表，并要求纳税人作出解释。或者，它可以在处理纳税申报表后进行人工审查，要求纳税人审查并在必要时修改他们的申报表。
罚款最高可达税差的 75%。
资料来源：http://www.afr.com/wealth/perso ... rty-20230419-p5d1nt
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联
