近日，最高人民法院发布《关于保护商品房消费者权益的批复》，显示商品房消费者购买房屋是为了居住。并支付了全价。人民法院主张交付房屋的请求权优先于建设工程价款、抵押权等债权的优先受偿权，人民法院应予支持。
同时，最高人民法院明确，仅支付部分价款的商品房消费者有一审法庭辩论终结前实际支付的剩余款项，可以适用前款规定。在房屋无法交付且不存在实际交付可能性的情况下，消费者请求返还价款的权利优先于取得建设工程价款、抵押权和抵押权的请求，人民法院应予支持。其他债权。
据了解，河南省高级人民法院向最高人民法院递交《关于明确房地产风险化解权利顺序的请示》房地产企业”，涉及商品房逾期交付造成的购房者权益保护问题。本文件是最高人民法院对河南省高级人民法院有关问题的答复。
据悉，该批复文件已于2023年4月20日正式实施。
消息一出，引起了广泛关注，之所以如此重要，是因为它把保障购房者的权益放在首位。对此，记者特地采访了四川全兴律师事务所的两位资深律师傅少杰和王坤，请他们为大家详细分析一下其中的关系。
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为什么这条新闻很重要？
律师：近年来，部分商品房建设项目“烂尾”，无法交付。造成重大不利影响。房地产开发建设是一项综合性、系统性、复杂性的工程，涉及投资方和金融方、建设方、购房方等多方利益相关者。各种法律关系交织在一起。一旦项目未完成，不同利益方之间很可能发生权利冲突，本批复明确规定了房地产开发建设中主要权利人之间发生利益冲突时的权利行使顺序，以明确相关事项。权利和责任。
尤其突出了保障购房消费者权益的优先地位。因此，最高法院在全国范围内推动“保送楼”，实现房地产业平稳健康发展的大背景下，出台本解释意义重大。
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普通人可以获得什么样的福利和福利？
律师：涉及房地产开发建设的债权人一般是：
2.工程建设的建设单位，因工程建设而产生的建设工程债权。
3.购房者因购买项目房屋而享有交付房屋及取得产权的权利。
当项目建设过程中出现资金脱节等严重情况时，可能会出现融资方、施工方、购房方同时主张权利的情况.竞争权利的法律问题出现了。当多种权利相互竞争时，谁的权利先受到保护，需要由法律规则来确定。
此前，法律并未提及商品房消费者与上述权利发生冲突时如何保护。最高法已出台相关规定。本答复进一步明确，即在房地产开发建设纠纷中，商品房消费者的权利具有最高优先权，建设工程价款的受偿权次之，抵押权为最后的权利。
同时，本批复在此前司法解释的基础上，对商品房消费者优先权如何行使提出了新的规定。一、何时可以交付住房 同时，以居住为目的的商品房购买者，只要在听证程序结束前支付了全部货款，就可以优先行使购房权。房屋的实际占有。房地产开发商的其他债权人包括但不限于建设单位、银行等权利等待。
二、当房屋无法交付时，商品房消费者可以主张解除购房合同，开发商应退还全部已付房款钱。权利优先于房地产经纪人的其他权利其他债权人包括但不限于建设单位、银行等。
综上所述，从审批来看，对普通人弱势地位的特殊保障购房力度加大，特别是现行预售房制度下住房未完工面临的主要风险，审批加强了对群众财产权益的保护，加强了维稳社会经济秩序，体现司法为民的法律价值和人文价值。
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此次监管是否会引发部分行业的政策调整？
律师：该规定可能会增加银行等融资方实现债权的风险，但反过来也可以推动相关部门监管房地产开发建设。比如，对房地产建设资金的监管要严格落实，落实到位，确保项目资金不被挪用、房屋顺利交付。
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