澳洲澳洲移民人数创纪录，无家可归！欢迎来到澳大利亚的租房危机

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对于 Meg Edwards 来说，30 美元是决定因素。

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这位 20 岁的国际关系专业学生和她的两个室友在几个月的时间里一直在墨尔本市中心的租赁市场上努力寻找住处。查看了近两打房产。

“事情变得非常紧张，”爱德华兹告诉《金融评论周刊》。 “有一个地方，我们每天都会打电话给中介，明确表示我们有兴趣。”

在墨尔本市中心的租赁市场，由于竞争激烈天气炎热，房地产经纪人告诉三名学生，他们需要提供超过 770 美元的租金才能有机会获得一套三居室联排别墅。

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最终，三位同学以800澳币的价格成功租下了别墅，但这也违反了维州法律。严格租赁招投标规定。

事实上，专家表示澳大利亚正处于租金危机之中，广告租金在 12 个月内已经飙升了 10%。这加剧了家庭的生活成本压力，例如高昂的能源费用和食品价格。

更糟糕的是，找到更便宜的租金并不是一个容易实现的选择，因为目前全国只有 1.1% 的出租物业可供出租，其中之一至少二十年来最困难的时期。

澳大利亚的租赁市场显然失衡，Grattan Institute 经济政策项目主任 Brendan Coates 说。

Coates 告诉澳大利亚金融评论周末，一个健康的租赁市场的经验法则是大约 3% 的空置率，这将使租户能够找到住宿在合理的时间范围内满足他们的喜好和预算。

<在阿德莱德和珀斯等较小的首府城市，情况更糟，今年 2 月，那里的出租物业空置率不到二百分之一。

但住户面临的空置率低和房价快速上涨的危机并非一蹴而就。这是高需求与供应不足相撞的必然结果。

这又是各级政府多年来政策失灵和不作为的结果。疫情爆发和移民涌入加剧了这个问题。这是世界面临的问题。

但在澳大利亚，这种现象与长期较低的建筑率、飞涨的房价有关，以至于整整一代澳大利亚人都认为拥有房屋是不可能的，并且认为房地产作为另一种资产类别，有利于房东而损害租户的制度并存。摆脱这种巨大压力并不容易。

移民和“空间竞赛”

On需求方面 Coates 表示，向小户型家庭的转变导致租赁市场异常紧张。 “在混合工作的世界里，人们想要更多的独立性并住在更小的房子里。这意味着对于一定数量的租户，我们需要更多的出租房屋来满足需求，”他说。告诉澳大利亚金融评论周末。

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房地产分析公司PropTrack对人口普查数据的分析显示，2021年一个家庭的平均居住人数将从 2016 年的 2.59 下降到 2.55，意味着需要 160,000 套住房才能满足人口的住房需求。科茨说：“‘太空争夺战’始于 COVID-19 期间，随着边界关闭且无人来，影响较小。”

“现在移民回来了，我们要面对更多的人，每个人都想要更多的空间。”财政部预测，在这个财政年度和下一个财政年度之间将有 65 万移民涌入，随着澳大利亚边境的重新开放，国际学生、打工度假者和技术移民——因劳动力短缺而备受追捧——的回国迫在眉睫。

科茨说，移民的涌入让租房者头疼，因为移民与当地人争夺越来越少的出租物业。

他说：“人越多，我们需要的房子就越多。我们增加人口的速度要比增加房屋的速度快得多。” Independent Research Centre 的首席经济学家 Peter Tulip 表示，联邦政府有责任帮助解决住房短缺问题。足够的问题，因为它负责移民计划。

前澳洲联储研究员告诉《金融评论周末》：“堪培拉需要确保新移民有住所。”这是个坏消息，因为这两个城市受到国际学生的青睐，预计将承受不成比例的移民涌入。

随着利率上升和材料成本飙升导致大量建筑商计划建造更多房屋，建筑业正在裁员，这一事实加剧了这个问题破产。

政府运营的国家住房金融和投资公司周一发布的一份报告称，这意味着澳大利亚在 2023 年至 20.27 亿套住房之间的住房需求将出现 10.63 的缺口.

邻避主义的兴起

现有房主反对新社区发展一直是抑制新房供应的主要因素。

这些对手被称为 NIMBY（不在我家后院）。他们的力量来自于他们绝对的数量。拥有房产的澳大利亚人是租房者的两倍，大约三分之一的家庭拥有自己的房屋，另外三分之一的家庭正在偿还抵押贷款。对这些人来说，附近的开发对他们的生活方式和财产价值构成威胁。

因此，对政客来说，最简单的途径就是通过严格的规划法来迎合房主阶层的意愿，限制中高密度建筑的建设。限制可以建造什么和在哪里建造限制了新房的供应，使租户和希望购买第一套住房的人的生活更加艰难，推高了租金和房价。这个问题在较富裕的地区最为严重，那里对新住房的需求很高，但建设很少。

CIS 的 Tulip 上个月在研究中发现，悉尼富裕的东部和下北岸地区的议会最反对该市的发展。虽然这项研究只针对悉尼，但研究结果几乎肯定适用于其他房地产市场。

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Tulip 发现 Woollahra、Hunters Hill 和 Mosman 等地方议会在过去几年几乎没有建造新房。

Woollahra Council 在 2016 年至 2021 年期间每年仅建造 61 套住宅，而 Hunters Hill - 悉尼最小的理事会区 - 平均每年建造 61 套住宅 Mosman 增加 12 套住宅每年建造 33 栋住宅。这些数字相当于三个滨水区的住房存量每年仅增长 0.2%。

Tulip 发现大部分建筑活动都发生在悉尼西郊，尽管内城和东郊的住房需求最高。虽然一些规划者认为 NIMBY 并不重要，因为决策是由技术团队而不是居民做出的，但 Tulip 表示这更复杂。

他说：“这些团体受到政治家设定的参数的指导。政治家设置限制性参数是因为他们认为他们的选民会反对新住房，”他说，“所以这种公众舆论不影响规划决策的说法是错误的。”郁金香说，居民对高密度开发有损社区特色的担忧是没有根据的。

他补充说：“有很多故事说人们在开发之前反对开发，但在看到最终结果后改变了主意。特别是，他们喜欢高密度带来新的商店、餐馆和交通服务。”

Tulip 表示，在高楼林立的悉尼郊区，例如 Chatswood、In Green Square和利物浦，当开发增加时房价并没有下降，这表明密度的增加对便利性没有影响。“我认为 NIMBY 的反对只是对未知的恐惧，”Tulip 说。

没有捷径

因为楼市的问题程度源于政府的政策，所以租户的救济只能来自政府干预。在短期内，科茨说联邦政府的首要任务应该是增加租金援助，这是一种有利于租户的补贴付款。

科茨说：“租金援助是有效的。到 2021 年，它已将全国受助人的住房压力水平从 72% 降低到 46%。” “但最高水平的租金援助并没有跟上低收入租户支付的租金上涨的步伐。”对于单身人士，每两周最多支付 157.20 美元，即每周仅支付 79 美元。

AHURI 经济学家的研究发现，超过三分之一的接受者仍在考虑到付款后的租金压力。澳大利亚国立大学副教授 Ben Phillips 表示，即使在最近的租金紧缩之前，租金援助已经太低了。

（图片来源：网络）

"从长远来看，我们知道低收入租户越来越难以应付租金，因此租金援助是解决方案的一部分，另一部分是重建公共住房和鼓励其他形式社会住房和低收入住房。成本住房租赁投资，”菲利普斯说。

Grattan Institute 表示，租金援助增加 40% 将使联邦政府花费约 20 亿美元，但会直接为私人租房中最弱势的群体提供救济市场生活成本。

增加租金援助的一种支付方式是使支付更有针对性，澳大利亚住房和城市研究所估计有 419,000 名中等收入租户获得租金援助，而一些低收入租户则被排除在外。

在去年的一份报告中，生产力委员会表示增加租金援助应该是一个优先事项，理由是随着时间的推移支付的相对价值。降低租金，同时敦促联邦政府提供更有针对性的支持。科茨表示，州政府还应考虑提高适用于Airbnb等短期住宿平台的土地税率，以鼓励业主将这些房产返回租赁市场。

他说：“这将是有代价的，因为更少的 Airbnb 意味着更少的地区旅游，因此也意味着更少的地区就业。最好去澳大利亚的地区让家庭居住在大篷车公园、帐篷和汽车中。”他还表示，州政府应考虑扩大“硬租”，即公共部门租赁私人租约并将其转租给弱势群体。

科茨说，政府还应该购买现有住宅并将其改造成社会住房。澳大利亚国立大学的菲利普斯表示，购买现有住宅将是政府增加公共住房存量的一种简便方法。 “这样做的好处是比较及时，也消除了公房集中贫困在小范围内的问题。”

Build更多房屋

大多数专家认为，从长远来看，唯一的解决办法是放宽规划法规并建造更多房屋。 “这是一系列关于住房负担能力的官方报告的建议，”图利普说，他指的是生产力委员会和前澳大利亚储备银行行长格伦史蒂文斯的报告。

“这些报告反过来总结了澳大利亚和海外丰富的学术研究。”郁金香说，政府需要为地方议会制定和执行高住房目标，并为基础设施提供资金，以解决过度拥挤的问题。

“这保留了地方对新建筑的类型和精确位置的控制，同时也防止了当地居民限制供应。”科茨说，重点需要放在建设政府所有的社会住房和市场价住房上。

< br />（图片来源：网络）

Grattan Institute 的研究发现，政府补贴的社会住房存量为 430,000 套，即使人口增长了 1-第三，几乎没有增加。 “参议院应该通过澳大利亚住房未来基金（HAFF）法案，这样我们就有了健康的资金流来帮助增加我们的社会住房存量以适应人口增长，该基金应该从 100 亿美元增加到 200 亿美元，”Coates 表示.

HAFF是Albanese政府的两个标志性住房计划之一，但它缺乏参议院的支持，绿党和独立参议员David Pocock表示，考虑到问题的规模, 这根本不足以解决问题。

Tulip 表示，每年拨款 100 亿美元建设 6000 套社会保障房的计划没有多大用处。 “在一个每年有数十万套新房的房地产市场，在五年内建造 30,000 套补贴房只是一个四舍五入的误差，”他说。

工党的另一项主要政策——与各州签署协议，在五年内建造一百万套住房——也因缺乏雄心和细节而受到批评。

但尽管对其运作方式存在疑问，科茨表示该协议有可能改变游戏规则。 “但这只有在阿尔巴尼亚政府拿出足够的钱来推动州和领地政府放宽土地使用规划规则，包括建造更多高密度住房的情况下才会发生。”

困难时期

对租房者来说，坏消息是情况可能会变得更糟。

人口增长、建筑管道减少以及联邦和州政府的不作为意味着那些没有自己房屋的人应该为租金上涨做好准备。再加上已经很高的房价和更高的抵押贷款利率，新买家可能�买家进入市场变得更加困难，租金危机只是长期问题的一部分。

澳大利亚的住房经济和更广泛的社会契约取决于人们在退休前拥有自己的住房。对于许多没有房子的人来说，用他们微薄的退休金和养老金支付不断上涨的租金是负担不起的。虽然郁金香承认放宽规划法规和建造更多房屋在政治上会很困难，但他表示别无选择。

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在我们看到社会价值观发生变化之前，要切实改善负担能力将是困难的，”他说。 “作为一个社会，我们需要更多地关心租户和潜在购房者，而不是富裕的忙碌人士。爱德华兹仍在适应她在北墨尔本的家，她表示，执行现有的租金竞标规则将使市场趋于平衡。

“竞标完全排除了对某些人来说，这不是公平。仅仅因为有人可以提供更多的钱并不意味着他们会成为更好的租户。“虽然她只签了一年的租约，但根据澳大利亚租赁市场的规则，这个决定并不完全取决于她。< /p>

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