澳洲澳洲房地产投资者面临艰难时期：抵押贷款成本飙升，现金流为负（图）

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随着抵押贷款成本上升和借贷环境更加困难，房地产投资者面临着重大挑战。

很多投资物业出现负现金流，财务压力越来越大，维护成本越来越高。

专家建议对房地产投资者实施激励措施，引导他们投资新住房并支持新建筑活动的增加，尤其是在中高密度住宅领域.

房地产投资者面临的困境

在朱利安彼得森在大流行期间购买了一处投资房产。利率处于历史低位，还清 120 万美元的抵押贷款相对容易。

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但在连续10次加息后，他的还款额翻了一倍多，达到每月6,200澳元，而他每月的租金收入仍为3,400澳元。然而，他却举步维艰再次获得更便宜的抵押贷款。

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"由于我们是从非银行贷方借款，我们目前支付的抵押贷款利率比平均抵押贷款利率高出约 1%，而投资贷款利率更高，所以我们非常渴望再融资以减少还款，”彼得森先生说。

"不幸的是，房子的估价低于购买价，所以大贷方拒绝了我们的申请。"

虽然 Peterson 先生以 150 万澳元的价格购买了位于悉尼内西区 Stanmore Corunna Road 的投资物业，但最新的银行估值仅为 135 万澳元。

他说：“这所房子有一个额外卧室的开发许可，一旦完工，这将增加房产的价值，但评估员没有考虑到这一点。 ”

"好在我们还有缓冲（这里的缓冲包括储蓄存款等流动性缓冲，以及疫情期间房价的强劲增长. 相当大的资产缓冲），我们可以度过难关，我们相信一旦市场复苏，该物业将会升值。但在短期内，鉴于目前每年 30,000 美元的租金收入短缺，这是痛苦的。”

飙升的抵押贷款成本令房地产投资者望而却步

专家表示，租金短缺问题导致租金涨幅创历史新高，部分原因是进入房地产市场的投资者减少，而那些已经参与其中的人，像彼得森先生这样的人也发现很难保住他们的投资。 CoreLogic 的分析发现，在租金快速上涨的同时，抵押贷款还款额攀升至更高水平。

以悉尼为例，租金收入在过去一年中每月增加约 340 澳元，但基于 30 年的偿债期，为 5.78 %，对于 500,000 美元的抵押贷款，每月还款额增加约 1113 美元。

在全国范围内，租金每月上涨 227 美元，但抵押贷款成本每月上涨 904 美元。 CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示：“利率上升的环境让投资者望而却步，加剧了当前租赁市场的紧俏。”

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" 对于私人投资 对于那些参与房地产市场的人来说，也有很多不利因素。”

“例如，2017 年取消了折旧优惠，抵押贷款利率上升，以及由于监管变化导致的资产控制减少以及与所有三级政府政策环境相关的不确定性增加。”

一个例子是昆士兰土地税收改革的投资和限制租金上涨的政策被提议但最终被取消。获得债务资格和还清抵押贷款是另一个挑战，特别是对于高杠杆投资者而言。

银行等贷款机构目前也在评估投资者能否偿还利率接近9%的抵押贷款。 “在经济低迷时期，我们经常看到投资者抓住机会以折扣价购买优质资产，”Destiny Financial Solutions 的高级投资者和抵押贷款经纪人玛格丽特洛马斯说。

投资物业现金流为负数

“然而，利率上升和更困难的借贷环境的综合影响使这一策略对许多投资者而言不再可行。”

“随着借贷成本的增加，拥有房产变得更加困难，并且由于贷款标准收紧，将房产添加到投资组合中变得更加困难。一旦你拥有两到三个以上的房产，银行就会让你很难获得贷款。”

此外，维护成本也在上升房屋建设成本激增，工匠短缺。

许多房主低估了这些成本，并且没有为现金流冲击做好准备，这可能导致一些人被迫出售他们的房产。

LongView 执行董事长兼 LongView PEXA 私人租赁市场报告的合著者 Evan Thornley 表示：“出租物业面临许多潜在的维护问题，处理它们可能是一笔巨大的计划外费用。”

"例如，轻微的屋顶漏水可能需要花费数千美元来修复，这对于普通房产来说可能相当于年租金的 10% 到 30%。"

与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业都有现金

Thornley 先生指出：“一些投资者故意使他们的投资物业产生负现金流，以利用负扣税，但大量投资者的投资者并不是故意开始使用负扣税，而是因为低估了负扣税的成本而进入了这个位置。”

虽然一些投资者在财务上做得很好, 其他投资者看到回报不佳，这也可能阻止他们进一步投资。

根据 LongView PEXA 分析，1990 年至 2020 年间，持有 4 至 10 年的投资物业的税后回报中位数为 6.3%。

呼吁为房地产投资者提供激励措施

相比之下，养老金中持有的平衡基金的长期税后回报率为 7.4%。

Thornley 先生说，除了更高的回报之外，养老金在许多资产和资产类别中的多样化使得他们的回报比仅仅投资于房产或二是风险小得多。

"多达 60% 的房主如果将钱投入平衡的养老基金，他们的财务状况会更好，而这样做的原因，通常是因为他们购买了表现不佳的房产，”他说。

Suburbtrends 创始人 Kent Lardner 表示，房地产对许多投资者来说仍然非常有吸引力，但近年来房价上涨已经挤出了许多投资者

“租金收益率已显着上升，但即使租金上涨，大多数投资者并没有持有现金流的房产，”拉德纳先生指出出去。

“看来利率上升和潜在额外支出的风险令许多投资者感到担忧，即使有负扣税的好处。”

< p style ="text-align: justify;">Lawless 先生表示，投资活动的反弹将对租赁供应产生净积极影响，但如果没有额外的新建筑供应流入租赁市场，它就不是灵丹妙药。

“从逻辑上讲，投资者的激励措施应该针对新住宅，支持新建筑活动的增加，特别是在中高密度住宅领域，”他强调

“鉴于自 2018 年以来，高密度部门的住房审批大多保持在十年平均水平以下，该部门可能长期供应不足。”

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