澳大利亚正处于房租上涨和空置率下降双重打击的住房危机之中。
“Built-to-Rent”（建房出租）是澳洲一种比较新的出租房屋形式。
受澳大利亚房地产协会委托，安永会计师事务所发布的一份新报告称，支持仅供出租的房屋在 10 年内增加 150,000 套。
然而，一些专家对中低收入者能否获得“只租”房产表示担忧。
什么是“只租”？
“出租而非出售”是指该物业由单一业主持有并由专业人士管理。例如，他们不是在开发商盖好房子后将公寓一套一套地卖掉，而是保留房产出租。
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这样做的目的是为租户提供租赁的灵活性，同时由于房产持有时间长，还可以获得住宅所有权的保障。
新南威尔士大学城市未来研究中心的 Hal Pawson 教授说：“这种类型的住房在英国和其他欧洲国家很常见，因为以及北美。”
自1992年以来，美国已经开发了超过630万套公寓，尽管在美国被称为“多户住宅”。
在英国，自2012年以来，已经建成或在建的公寓超过15万套。但这种类型的住房在澳大利亚还是比较新的。根据 CoreLogic 的数据，澳大利亚 2 月份的空置率仅为 1%。
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从 2020 年 9 月到今年 2 月，租金上涨了 24.1%。
当人们认为整个 2010 年代租金年均增长率仅为 2.1% 时，这会让许多人感到震惊。
"目前澳大利亚房地产市场面临的短期挑战包括租赁市场极其紧张以及过去几年澳大利亚人从未经历过的租金大幅上涨，CoreLogic Australia 的研究主管 Eliza Owen 说。
“澳大利亚的第一个或更长期的问题是住房拥有率下降，”她说。
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“只租不卖”或在未来 10 年内新增 150,000 套住房
Ernst & Young 最近的一份报告称，为“以租代售”投资提供公平的竞争环境可能会显着增加澳大利亚的住房。但他们表示需要改变这些项目的征税方式。
“租不卖”项目对外国投资者更具吸引力，但这些项目目前征收 30% 的预扣税——外国投资者在建设商业用地时支付的税率是其两倍。
报告建议，将预扣税税率减半至15%将在中短期内吸引更多外资，这将有助于澳大利亚在2029年实现年前100万套住房的目标。
“为了给澳大利亚人提供更多的住房选择和负担得起的选择，我们需要通过澳大利亚和国外的机构投资建造出租住房，”澳大利亚房地产协会主席迈克佐巴斯说。
"更多的供应意味着租房和购房成本的下行压力，这对那些住在“以租代售”住房的人来说是有好处的，例如，该物业管理专业，位置优越，便利设施优良，租期长期有保障。”
报告称，不需要“只租”对“待售”项目的支持可能会在未来 10 年内增加 150,000 套住房。
Zorbas 先生说：“仅一项资产就有可能建造 150,000 套住房未来 10 年的课程表明，‘只租不卖’几乎是住房政策的灵丹妙药。”
然而，经济学家和住房供应专家 Cameron Murray 博士悉尼大学认为，仅租金税的减免将使普通澳大利亚人受益。
“现有的‘以租代售’项目主要是高端豪华公寓，这些公寓的业主向投资者报告说……通过捆绑高端健身房和餐饮服务等高级功能，他们设法收取高于当地市场租金的费用。这是我们应该补贴的东西吗？ "Murray 博士告诉 ABC 新闻。
“根据当前的税收规定，已经出现了一波只出租项目，那么为什么还需要更多税收优惠？
Murray 博士表示，改变当前的消费税制度可能是一种替代解决方案。
“‘只租不卖’项目的开发商不向租户收取商品及服务税，这就是他们无法获得建筑商品及服务税退税的原因。该报告有选择地将其与‘建房销售’住房进行比较，”Murray 博士指出。< /p>
"必须承认，免除住房消费税确实造成了一些不平等。但公平竞争的一个同样有效的方法是对住宅租金征收消费税。为什么他们没有提出这个建议吗？"
“只租”的房子买不起
< p style="text-align: justify;">教授兼住房研究与政策副主任 Pawson 教授表示，“以租代售”有时被“过度炒作”。“‘只租不卖’计划将解决澳大利亚众所周知的住房负担能力问题的说法完全是炒作。所以这并不能解决问题，”Pawson 教授指出。
他解释说，“以租代售”的公寓通常针对中上层人士-income Market rate rents，因此它不能直接促进经济适用房的供应。
但是，“它可以为澳大利亚的租赁市场创造稳定性”。
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"我们知道澳大利亚的住房建设产量非常不稳定，这使得我们的住房系统效率低下且浪费”Pawson 教授说。
此外，欧文指出，澳大利亚的租赁市场几乎完全由私人投资者所有。
"因此，采用不同的财务激励策略——私人投资者（他们倾向于在房产升值时套现）与长期‘只租’投资策略——最好同时拥有这两种类型市场中的参与者可以为不同的需求做出贡献，提供不同类型的住房。 "
政府支持对于让只租住房变得负担得起至关重要< /p>“我们知道，澳大利亚需要建造更多位置优越、负担得起的住房，以满足低收入人群的需求，”澳大利亚住房与城市研究所（AHURI）所长Michael Fotheringham博士说
他说：“通常情况下，为了让‘以租代售’成为保障性住房的选择，政府需要提供补贴，以支持业主将部分住房出租出去。他们以低于市场租金的租金库存。
“为了实现住房负担能力，某种形式的政府支持将是必不可少的。”
墨尔本和悉尼是澳大利亚大多数'以租代售'项目的所在地，全国还有更多项目。昆士兰州政府在布里斯班内城区启动了三个先租后买试点项目。
州政府表示，他们的目标是将里斯本市三个开发项目的 1,200 套公寓中的多达 490 套以折扣租金出租。
当被问及租户资格时，库恩在一份声明中表示，租金“通常设定为当前市场租金的 75%”，“预计将使市区的工人受益，包括那些从事紧急服务和餐饮业的人，否则他们将无法在负担得起的地方住得离工作地点近。”
住房市场中最脆弱的群体
租户拥护者欢迎向市场增加更多出租物业的举措，但表示还有更多工作要做。“这很棘手，因为‘以租代售’的支持者或开发商围绕它做出了很多承诺，说它将提供很大的稳定性和不同的体验，但这不一定会发生，”新南威尔士州说。租户联盟主席 Leo Patterson Ross 说。
“如果不进行必要的监管改革，‘以租代售’能否实现这一目标值得怀疑它的承诺。担心。“
欧文女士说，几乎每个家庭都受到租金成本上涨的影响，其中一个群体最脆弱，被排除在讨论之外。< /p >
“真正的危机，也是目前房地产市场真正关键的部分，是不安全的住房从私人市场涌入，而且通常是低收入人群，”她说。
政府拨地？
Pawson 教授表示，政府所有土地的分配可以纳入大型城市重建项目，例如悉尼的 Central-to-Eveleigh 或 Rozelle Bay。
"所以如果我们想要有负担得起的住房和良好的租赁条件，它就必须被纳入这个行业。政府可以很好地与私营部门合作，以确保这些是澳大利亚‘只租’项目的标志，”他指出。
“来自政府的从长远来看，实现这一目标的最简单方法是以折扣价将联邦或州政府重建土地的一部分分配给社区住房提供者。 ”
现在需要的是更多数据和知情的公开辩论，以指导税收和租赁结构，确保尽可能取得最佳结果。
“‘只租不卖’的承诺非常有吸引力，这是人们对房地产行业的期望，我们需要仔细考虑结果是否符合这些期望，”罗斯先生说
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