高级经济学家Eleanor Creagh在Realestate网站发文称，各项数据显示，澳洲房地产市场似乎已经到了拐点，房价正在触底反弹。
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澳大利亚房价在连续九个月下跌后，3月份出现反弹。市场状况更加坚挺，尽管拍卖数量有所下降，但清盘率仍处于一年来的最高水平。
抵押贷款利率上升、通货膨胀和经济不确定性抑制了购房者的需求，导致房屋销售从 2021 年和 2022 年初的强劲水平下滑。
2023 年前 12 周的销售额与 2022 年同期相比下降了 24%，但仍接近 2020 年水平并高于 2019 年前12 个级别。
这些数字表明，虽然整体市场活动仍在下降，但同时正在缓慢企稳。
房子价格上涨（来源：RealEstate.com）
是什么推动了反弹？
虽然到目前为止利率一直是房价下跌的主要驱动因素，但市场上还有其他因素在起作用。
待售物业的供应、移民水平、新房建设、紧张的租赁市场以及州际和地区移民都会影响房价上涨趋势及其在全国的分布。
目前，市场上新挂牌房源减少和库存有限，加上租赁市场吃紧和移民强劲反弹，抵消了较高利率带来的下行压力。
与一年前相比，上市的房产数量减少，创造了更具竞争力的购买环境并推高了房价。
买家需求水平有助于保持房价对贷款能力计算变化所暗示的下跌具有弹性。
今日引领下跌的市场正在引领复苏
根据最新的PropTrack房价指数，悉尼引领房价复苏，因此到目前为止，悉尼在本季度的房价涨幅是所有首府城市中最高的。
今年一季度悉尼房价上涨1.01%，为2021年四季度以来最快增速。
此前同样领跌的悉尼，经历了最剧烈的调整，房价在 2022 年 12 月从高峰跌至低谷 7.19%，这可能是提振买家兴趣的另一个因素。
悉尼地区引领房价反弹。 （来源：RealEstate.com）
悉尼房价仍较峰值下跌6.25%，但这一跌幅仅略微抵消了疫情期间的涨幅，房价仍较疫情前上涨22.8% .
虽然大多数市场的价格已从峰值回落，但在澳大利亚的每个首府城市和区域市场，价格仍远高于大流行前的水平。
在较小的地理范围内，曾经低迷的地区似乎也在引领复苏。
地区引领房价增长。 （图片来源：RealEstate.com）
进一步以百分比形式绘制数据表明，虽然低端市场在经济低迷期间表现较好，但高端市场正在推动复苏。
在经济低迷期间大幅下跌后，悉尼和墨尔本较昂贵的地区的房价出现了最大的反弹。
越贵的房子通常跌得越多，这可能会让投机取巧的买家重返市场。
高级版市场引领悉尼房价复苏。 （图片来源：RealEstate.com）
在之前的周期中也出现了类似的趋势，高端市场引领了低迷和随后的复苏。
前面是什么？
我们现在正处于或非常接近利率周期的峰值。
尽管借贷能力显着下降和负担能力恶化意味着价格跌幅应该比我们看到的更大，但已经实施的急剧紧缩对价格造成的下行压力被强劲的需求所掩盖到目前为止驱动抵消。
移民人数的强劲反弹和租赁市场的紧张，加上市场上的住房库存有限，都在支撑房价。
既然澳洲联储已经暂停其紧缩周期，随着购房者所经历的一些不确定性的缓解以及房价进一步稳定，走出低谷的过程可能会继续。
随着加息似乎即将结束，买家和卖家都可以更好地适应更高的利率环境，并继续推进他们的房产。计划，但如果通胀压力比预期更持久，这种情况可能会改变。
房屋库存水平也将影响未来几个月的房价。如果上市环境仍然受到限制，上市的房产数量减少可能会继续为价格提供底线。
但不利因素依然存在，近期加息的全面影响尚未显现。
固定利率抵押贷款悬崖？
这就是为什么所谓的“固定利率抵押贷款悬崖”将成为未来几个月条件的关键考验，也是不确定房价是否会再次下跌的原因。
加息需要时间才能完全影响家庭现金流。
在这个紧缩周期中，许多在 COVID-19 大流行期间利用超低固定利率的贷方尚未感受到加息的全部影响。
澳大利亚联邦银行的贷款账簿在某种程度上反映了市场状况，因为超过四分之一的房屋贷款来自该银行。账簿显示，1/2 未偿还的固定利率住房贷款的利率条款将于今年某个时候到期。
随着他们的固定利率期限在未来几个月到期，其中许多贷方面临抵押贷款还款大幅增加的问题。
澳洲联储的证券化数据集显示，约 35% 的未偿还抵押贷款是固定利率，其中约 70% 今年将转为浮动利率。随着这些家庭转向显着提高的利率，他们面临着贷款偿还成本的急剧增加。
这一增长将部分被整个低廉固定利率期间的大量节省所抵消。对于那些能够从其他贷方再融资的人来说，当前的竞争水平——信贷环境不那么活跃，允许许多贷方提供折扣——也将提供一些喘息机会。
市场似乎已经触底。 （来源：RealEstate.com）
除了流动性缓冲之外，大流行期间房价的强劲上涨意味着许多家庭在家中拥有大量资产缓冲。
紧张的劳动力市场状况也为许多家庭提供了安全网。
银行还将与客户合作，以尽量减少这种“宿醉”，或者一些人所说的“悬崖”。
但毫无疑问，这将是一个充满挑战的时期，面对其他生活成本压力，需要对预算进行重大调整。
1 /2 未偿还固定利率抵押贷款的利率条款将于今年某个时候到期。 （图片来源：RealEstate.com）
在大多数情况下，房主可能会优先偿还抵押贷款，减少家庭支出，从而防止抵押贷款违约或大量遇险销售。
因此，随着加息的全面影响逐渐显现，预计未来几个月消费者支出将大幅放缓。
总而言之，房地产市场的触底反弹过程似乎已经开始。
（艾米）
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