澳大利亚房地产投资者面临困难，因为银行执行严格的借贷标准，使得固定利率抵押贷款的再融资变得更加困难。
一个关键问题是银行要求最低租金回报率高达 5.5%，迫使投资者进入更便宜的区域市场，这些市场往往低于银行的风险容忍阈值。
此外，利率上升明显削弱了投资者的还款能力，迫使他们出售部分房产。
固定利率按揭再融资变难，房地产投资者面临严格审批标准的困境
据估计，有 275,000 名房主可能会发现难以为他们的固定利率抵押贷款再融资，而拥有多套房产的房主则面临压力。
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专家表示，对于今年退出固定利率的投资者来说，利率的快速上升严重削弱了他们的借贷能力，而房价下跌可能会让他们陷入困境.负资产。
如果一些投资者无法转向更便宜的贷款，这可能会迫使他们出售一些房产。尤其是那些拥有多处房产的人将面临更严格的贷款评估，因为一些银行收紧了风险较高贷款的标准，包括满足最低租金收益率。
房地产咨询公司 Suburbanite 的负责人兼创始人 Anna Porter 说：“我们已经看到一些银行实际上对特定房产施加了最低租金收益率，以便投资者通过还款测试。”
"这并没有影响到每个房主，也不是所有银行都在这样做，但我们看到在过去一个月左右的时间里，捡起来了。”波特女士表示，最低租金收益率要求各不相同，但银行通常要求 5.5% 左右。
RateCity 估计，根据澳大利亚央行记录的投资者贷款比例审慎监管局 (APRA) 在 2020 年 4 月至 2021 年 12 月期间，今年有 880,000 笔贷款到期 所有固定利率抵押贷款中近三分之一，即约 275,000 笔是投资者贷款。
""在过去几年购买房产的投资者，尤其是那些一直对只还利息条款望而却步的投资者，可能会发现他们的资产已经下滑至如果不向银行支付一些抵押贷款保险，他们就无法再融资。
其他人可能会发现他们的资产接近或低于零，根本无法再融资。APRA 最近的数据显示，随着利率上升，银行已大幅减少对高风险贷款的贷款，使得一些房地产投资者难以转向更便宜的抵押贷款。
在 12 月季度，银行削减了对负债累累的借款人的贷款（负债至少六人的借款人）收入的两倍）降至仅 11%，不到一年前 24.3% 的一半。
新大额贷款的贷款份额（至少是一年前的六倍）与借款人的收入一样高）也下降了一半以上，从前一年的 11% 下降到仅 4.5%。
低首付贷款的比例（10% 或更少）也从上一季度的 6.2% 跌至 5.9% 的历史新低，而投资者部分则暴跌至仅 2.3%。
偏远地区成为澳洲房产投资热门，高收益背后暗藏风险
Suburbanite的波特女士表示相对较高的租金收益率标准实际上将投资者推向了更便宜的区域市场。“这是一个相当高的租金收益率，你在墨尔本或悉尼西部无法获得。我对这些地区进行了分析，发现大多数房产的平均毛租金收益率只有 2% 到 3% 左右，”她说。
"因此，您必须进入 Wagga Wagga、Townsville、Rockhampton 或 Mackay 等偏远地区才能获得这些收益。"
她指出，考虑到发生飓风、洪水或干旱等严重自然灾害的可能性，以及当地的经济状况，该银行还表示。��一些偏远地区施加了限制。
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银行的贷款偏好也取决于他们在一个地区的敞口，一旦达到阈值，贷款偏好就会迅速改变。
Porter 女士说：“挑战在于，对于这种收益率，大多数可以提供的地点都不符合许多银行的风险偏好. 容量，这将影响客户获得融资的能力。”
"我们的一位客户在购买住宅物业时要求获得 5.6% 的收益率- 批准条件，虽然我们考察的一些地点，如汤斯维尔、罗克汉普顿和莫里，能够提供这样的收益率。但是，由于这些地区地处偏远且经常遭受自然灾害，银行拒绝了贷款... 150 万美元，即使他们的个人收入足以偿还债务，银行也常常让他们难以获得抵押贷款。
"这里的主要问题是银行将借款人持有的所有现有贷款评估为本金和利息的总和，即使它们是只付息的，并且无论实际利率如何，银行都会对其整个贷款组合施加相当大的额外缓冲，以评估借款人借入更多资金的能力，”洛马斯女士指出。
"当银行为多笔贷款这样做时，这实际上使每笔贷款的实际还款额翻了一番，即使在现实中，借款人的账户中有很多剩余资金现金流，这也会降低他们进一步借贷的能力。” Confidence Finance 的抵押贷款经纪人 Redom Syed 表示，考虑到 10 次加息和 APRA 施加的 3% 缓冲利率，投资 后者现在估计在 9% 左右。
去年此时，评估率为 5.5%。 “对于现有 200 万美元债务的投资者来说，如果去年这个时候他们可以再借 150 万美元购买房产，由于利率上升，这个数字现在已经降至 50 万美元以下，”赛义德先生说。这意味着他们可以借款的金额下降了 75%，而投资者的每月还款额增加了近 6000 美元。”
我该如何再融资？
赛义德先生指出，借贷能力的急剧下降限制了投资者' 为他们的贷款再融资和在市场上获得更便宜利率的能力。
“解决这个问题的一个方法是出售投资物业以减少规模债务，我们现在看到越来越多的房主选择这个选项。”
“最近，我们有一位客户带着 250 万美元的投资债务组合来找我们以比新的贷款市场利率高出约 1% 的利率。由于债务头寸太大，他们无法再融资。”
"我们做了他们的数字，他们决定出售他们的一项投资并将他们的债务减少到 200 万澳元。因此，他们能够再融资并在其投资组合中每年节省 20,000 澳元的利息。”
Suburbanite 的波特女士说，因为业主无法为了支付抵押贷款，他们还出售了一些房产。
“许多投资者根本没有足够的现金流来应对抵押贷款还款的大幅增加，因此他们不得不出售部分投资，”她指出。 “过去一年租金大幅上涨，但利率涨幅远超租金涨幅。”
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