澳洲了解这8大规律，才能买到好房子！ （合影）



01

放款是否可以接受？

1）交换合同后，首付（通常为10%）一般为保留在中介或卖方律师的信托账户中，直到交易结束。

2）释放定金是指卖方要求在房产变卖前提前从中介信托账户中释放定金。这是二手房合同中经常遇到的特殊条款。

3) 卖家之所以要求在合同中包含此条款，是因为在很多情况下，当卖家想购买新房产或付款时新房产的印花税，买家的首付是需要先付的，现金流会比较丰厚。

4) 同意本条款有一定风险。如果发生纠纷，比如房产最终没有顺利交付，可能很难收回货款，所以最好要求合同中删除该条款。

5）但是遇到卖家必须要用首付。同意此类条款，则买家可以：

a.要求将资金转入中介或律师的信托账户；

b.还可以考虑对财产登记警告禁令。

02

买新建房需要注意什么？

1）首先是验房，找专业人士对下水道、防水等进行专业的验收，建议查看建筑白蚁报告，因为新房也有可能存在重大缺陷，也可以看看房产是否安装了防白蚁系统。

2）二、查看builder的保险及相关资质

3）查看是否有一份职业证明

4) 还建议加上defect period条款，这样即使交付后有小的小瑕疵，builder也可以帮忙修它在交货后。

5) 建议购买房屋保险，涵盖拆房和盖房的全部费用

03

如果房产合同已经交换，卖家不想发货，怎么办？

1) 首先，买方可以根据合同发出必须交货通知书，要求卖方在14天内交货。同时查看合同中是否有针对卖方的行为可能要求赔偿或收取利息的条款。

2) 如果卖方不交货，买方可以考虑请求解除合同或向衡平法院申请特定履约令，要求卖方履行其合同义务。

3) 法院将审查双方遇到的情况，并结合双方遇到的困难作出判决。

04

交房前验房时发现与买房时不符怎么办？

1) 二手房合同中一般都有一个条款叫present condition and state of repair，意思是所见即所得你得到什么。即除正常磨损外，合同交换时的财产状态应为交付时的状态。

2）因此，在买房开始看房的时候，需要非常注意保持对房子的检查，比如house检查、拍照、测试各种室内装饰用具等，以便在交货时进行比较。

3）如果在最后验房的时候发现房子的状态与购房时相比有变化，可以考虑找卖家维修发货前或双方同意扣除相应金额，由买家返修。

4）或将部分款项存入首付款持有人的信托账户，发货后修复问题后将扣款返还给卖家.

5）但是需要买家注意的是，买家需要提供证据证明不一致是卖家在发货过程中造成的时期。

05

房产合同中有一个Caveat，那是什么？？

1) Caveat是物权法中的一种禁止令，起到警示作用，防止物权被登记在某些地方其他交易或第三方利益，从而保护注册人对该财产的利益。

2）登记锁仓单的原因有很多：如买方衡平法、债权纠纷、交割纠纷、经济纠纷等。

登记禁止令后，后续的产权变更将无法在国土局系统登记。

3) 登记禁止令时，登记人需确保其对该土地有相关权益，并有合理的理由登记禁止令。

在新南威尔士州，房主可以请求撤销禁令，此时登记人需要向法院提出反对撤销的理由。

如果法院认定没有合理的理由，给房主造成损害，登记人可能会被要求赔偿房主的损失。禁止令比较复杂，需要律师的专业意见。

06

Strata Title、Torrens Title、Company Title 和 Community Title 之间有什么区别？

澳大利亚的土地登记制度称为托伦斯产权制度。这种登记制度下有几种类型：

1）例如Torrens Title一般是指独立房屋等独立产权，土地所有者可以获得批准在有关部门的情况下，实现了房屋的改造。独立屋相对私密。

2) Strata Title产权以登记的strata plan为准，每个公寓或单元在业主委员会中有相应的表决权份额，共同拥有并分享空间的所有权。楼宇管理一般需要所有业主交纳物业费才能实现。

3) Community Title Community 产权，在上述独立屋和分层产权物业之间，土地所有者拥有土地的所有权，但也会受到影响对社区管理公司的监管限制。可以使用小区内的一些共享设施，也需要缴纳相关的管理费。这种产权会出现在早餐点或西区宅基地开发相对集中的区域。

4) Company Title 这是一种比较古老的持股方式，在20年代和30年代发展缓慢。许多人将出现在东区或车士活附近的一些较旧的房产中，持有人是公司的股东，而不是土地的直接所有者。以持有公司股份的方式占用公司自有物业的特定面积。

07

如果房子游泳池是不符合规定怎么办？

1) 根据法律规定，游泳池的合规或不合规证明需要作为销售合同的一部分合同。有不合规池的证据，买家必须在关闭后 90 天内对不合规项目进行维修。

2）因此，如果合同中存在不合规的游泳池证书，买方可以考虑要求卖方先修复不合规项目成交，但如卖家不同意维修要求，需买家在发货后自行维修。

3）一般不合规的游泳池项目包括围栏高度不够、栏杆间隙过大、周围有障碍物容易导致孩子借障碍物跳入游泳池，没有符合规定的警示标志，游泳池门锁不能自动关闭等

08< /strong>

地下管道的房子可以买吗？

1) 有地下管道的房屋需要看管道的位置、尺寸和类型。如果地块一角占地比较小，整体影响可能不会很大。

如果在地块中间，或者管线比较大而且是主管线，可能会影响房屋的改扩建.有时甚至需要抬高房子的地基，导致成本增加。

2）一般情况下，地下污水管道或雨水管道属于悉尼水务或市政资产。如果发现房子建在管道上 是的，通常需要进一步咨询供应商、悉尼水务局或市政厅咨询，还需要对管道项目进行专业的评估。

3) 然后，根据悉尼水务局的数据，水务局将考虑同意某些直径在300毫米以下的管道在网络下水道 但是，不建议在直径不超过 750 毫米的较大下水道上或附近建造。

如果您想了解更多信息，您需要联系 Sydney Water 或理事会，因为可能会施加一些限制。

4) 此外，悉尼水务局一般不允许：供水和废水压力管道、下水道连接和维护结构，直径等于或大于 750 毫米的非加压下水道管道以及一些隧道、椭圆形管道和一些列入遗产名录的财产。

以上信息仅供您参考，不构成法律意见。具体事宜请咨询专业律师。