全球发达国家持续加息令房地产投资者担忧。
上周，黑石集团拖欠价值 5.62 亿美元的商业房地产抵押贷款支持证券。黑天鹅。
澳大利亚房地产市场也未能幸免。
过去一年，澳洲上市的房地产投资信托基金（AREITs）暴跌，最大回撤幅度超过30%，导致AREIT目前的交易价相对于净有形资产的价格大幅折让，Dexus、Vicinity、Charter Hall、Scentre Group 等公司的有形资产 (NTA) 平均折价 25%。
此外，目前AREITs的平均市盈率为14.9倍也低于大多数国家（美国15.7倍，英国18.4倍，日本23.4倍）。由于房地产行业对利率变化高度敏感，因此 AREITs 暴跌也就不足为奇了。
然而，机会总是会来的！
在过去的三十年里，AREITs 只出现过三次如此低的价格。目前的估值折让接近全球金融危机时的水平，是继1990年经济衰退、2008年全球金融危机和2020年疫情之后的罕见事件（见下图）。
由于目前 AREITs 明显的定价不匹配，随着加息接近尾声，反弹空间较大。这给投资者带来了“三十年难得”的投资机会。
澳洲金融投资研究团队发现，低负债杠杆率、高分红率、较高的出租率和较长的加权平均租赁期是衡量REITs的关键因素业绩的重要指标，基金经理的业务管理和谈判技巧对REITs的业绩也至关重要。
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前景如何不同类型的REITs ?
不同于全球大部分股票市场的房地产公司直接上市。在澳大利亚，它们作为澳大利亚房地产投资信托 (AREIT) 在 ASX 上市。
与直接购买商业地产相比，AREITs的投资门槛低很多——投资者无需花费数百万或数千万即可成为政府的“地主”和建筑物和大型连锁超市的“宪章”。
AREITs的投资范围也非常广泛，几乎涵盖了所有形式的房地产项目。目前挂牌的AREITs主要是写字楼地产、零售地产和工业地产。
虽然整个AREITs市场出现了强烈的反弹信号，但不同地产类型的REITs前景也截然不同：
写字楼地产
零售地产
工业地产
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写字楼地产方面，由于居家办公、混合办公的趋势，很多企业缩减办公空间以降低运营成本，使得办公整体需求真实房地产薄弱。
但写字楼地产两极分化严重。
世邦魏理仕表示，疫情过后，公司希望改善工作环境以吸引员工回到办公室，因此对优质写字楼的需求尤为强烈，其中66%的企业租户选择将办公室搬迁至更高级的写字楼（见下图）。
因此，甲级写字楼和翻新写字楼更受欢迎，而老写字楼的空置率更高。
下图是写字楼租户从2021年第一季度搬迁到22年第四季度发生的变化。
2022年上半年零售地产空置率由上半年的15.9%小幅回落至13.9%，商业对零售业信心高涨。其中，83%的澳大利亚零售商计划在2023年增加实体店面。但整体消费者信心水平和国民储蓄率均处于历史低位。
城市郊区的大型社区购物中心
此外，还有 3700 亿美元的固定利率2023年到期的贷款，家庭可支配收入将进一步受到影响，因此，德勤预计2023-24财年的实际销售增速将低于0.6%，今年零售地产仍存在较高的不确定性。
工业地产房地产繁荣源于网购的快速增长疫情一直持续到现在。
根据仲量联行最新报告，澳洲工业地产空置率将在四季度降至0.6% 2022年创下全球历史最低水平，超低空置率导致租金上涨25.3%。
疫情过后，线上消费的增长推高了对物流仓储空间的需求。据估计，澳大利亚至少需要额外增加 180 万平方米的新库存空间。工业地产紧张的供需关系将长期存在，预计空置率将维持在极低水平。等级。
因此，在AREITs板块回暖之际，工业地产也将呈现较快增长。
下图显示了各省会城市工业地产表观租金（租赁价格）的变化情况。
除了工业地产的良好前景，具有刚性需求性质、抗周期能力强的另类房地产也是合适的投资标的。
其中，ARENA REITs (ASX: ARF) 是典型代表。该类REITs重点投资早教中心和医疗地产，投资标的为社会基础设施类。
ARENA REITs (ASX: ARF) 2023 年半年财务报告年报数据显示，其租金收入同比增长13%，净营业利润增长9%。
由于ARF的债务杠杆率低至21.5%，即使债务成本同比上涨92%，也能实现利润增长。
此外，ARF拥有19.5年的超长加权平均租期（WALE），到2030年只有3%的租约到期，而入住率达99.6%。
最值得注意的是，当前的高通胀环境正在侵蚀REITs的实际租金收入增长。在这种情况下，ARF有超过90%的租金收入与CPI挂钩，预计2023财年的租金增长率将达到6.45%。这也是ARF实现租金持续增长的良好保障未来，也体现了其具有良好的经营管理能力，能够与租户保持长期的合作关系。
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REITs管理人的选择对收益至关重要
虽然是低价入场AREITs的好机会，但AREITs板块的反弹并不代表所有房地产基金可以一致看好。
从表面上看，REITs的管理模式似乎很简单，只要购买资产，出租物业，收回租金即可。 REITs的业绩与公司自身的经营管理和谈判能力密切相关，而管理者在租户面前的话语权直接影响REITs的业绩。
尤其是在经济逆风的环境下，即使是同一个房地产板块，不同基金经理管理的REITs的表现也大相径庭。
反面教材绝对是Dexus。作为一家老牌多元化的房地产信托公司，Dexus在本财报季的表现可以说是让人惊喜！
该公司的许多托管房地产投资信托基金表现不佳。
以Dexus Convenience Retail REIT (ASX: DXC)为例，该REIT主要经营超市和加油站。自财报发布以来，股价一路下跌。
2023财年半年报显示，公司融资成本增加同比下降59.9%，此外计提了1490万澳元的资产减值，导致税后净利润减少93%。
此外，公司出售了2540万澳元的澳元房产，主要脱售地区集中在昆士兰州，目前整个投资组合都在缩水，公司也没有给出新的业绩指引。
如果不考虑增加新的投资，REIT未来的表现只会更差。
其实，DXC的糟糕表现并非无迹可寻。
一方面，在当前高通胀环境下，可与CPI挂钩的租金收入在DXC的投资组合中仅占24%，另外76%的租金收入固定增长率仅为3.1%（见下图），可以明显看出DXC的租金增长已经远远落后通货膨胀水平。
另一方面，浓度DXC 租户的占比很高，仅雪佛龙一家就占了整个组合的 37%，前十名租户占了整个组合的 89%。
因为由于对几家大商户的高度依赖，DXC不敢大幅加租，怕在与租户谈判时失去重要客户。因此，DXC与CPI挂钩，租金收入比这么低也就不足为奇了。
相比之下，综合性房地产信托公司Charter Hall还拥有多个REITs，在本财报的季度表现要好很多。
其中，与DXC er Hall Retail同类型的零售地产图表REIT (ASX: CQR) 表现与AREITs指数基本一致，只是在今年年初，由于零售房地产前景不明朗，出现了小幅下滑（见下图）。
2023财年半年报显示， CQR整体收入同比增长6.9%，主要得益于加权平均租赁期（WALE）较长的物业，其收入增长达到22.5%，而商场零售收入增长仅为3.8%。
此外，加息导致融资成本上升31.2%。
不过，CQR表示，到2023年年中，整个投资组合中79%的债务将被对冲，下半年对冲债务的水平到 2023 年将大幅减少至 47% %。
澳大利亚金融投资研究团队发现，同样在零售地产领域，CQR能够取得比DXC更好的业绩，主要得益于其三大管理策略：
p>"策略1" CQR对32%的租户采用三重净租赁模式（NNN Lease），即租户同意支付租金和水电费，以及财产维护和房地产税。
租赁协议为CQR提供了更稳定的收入来源，避免了繁琐的行政手续，使公司能够专注于主营业务。
CQR 从 2019 年开始采用三重净租赁，为投资组合带来 21.6% 的无杠杆 IRR。
『策略二』CQR一直致力于与租户建立长期关系，不断扩大长期WALE在投资组合中的比重。
根据最新财报数据显示，旗下长期WALE零售物业加权平均租期可达16.6年，全部采用三重网租赁模式，收入可与CPI挂钩，使该组合预计租金增长率为6.2%。
此外，长期WALE资产也为投资组合带来更高的资本增值，估值增长率为7.3%，相较于零售的投资组合估值中等水平购物中心的物业几乎没有增长。
“策略三”CQR的投资组合实现了高度多元化，公司前10大租户占投资组合的56%，最大的租户Woolworths和Coles分别占15.6%和12.7%。
此外，房产遍布澳洲各地，其中新南威尔士州占比高达43%。
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表现良好的 REITs 有什么共同点？
除了业务管理能力， REITs的业绩除了至关重要，REITs投资还需要注意几大要素： 低债务杠杆。��、高股息率、更高的入住率和更长的加权平均租期等。
由于高利率环境，AREITs 报告平均增长他们在本财报季的债务成本超过 50%。
在此背景下，低债务杠杆水平和充分的债务对冲对于REIT保持收入增长尤为重要，其中Vicinity Center (ASX: VCX)是最典型的代表。公司主要经营Chadstone、DFO、Emporium、The Glen等标志性商业中心。
财报数据显示，2023财年上半年，Vicinity的财产收入同比增长20.5%，运营资金（FFO )同比增长24.1%。
值得注意的是，VCX的高FFO增长主要是由于其债务融资成本仅增加了7.9%，这在所有AREITs中是独一无二的。
目前VCX 81%的债务已被对冲，约束对冲利率为2.4%，远低于国内浮动利率水平当前市场。
不仅如此，VCX的对冲债务平均期限为4.2年，这意味着VCX在整个加息周期内几乎不会受到影响，因为其后续收入增长提供稳定性。
尽管 VCX 预计由于高利率和生活成本压力，未来 12 至 18 个月的零售额将放缓。
不过，得益于良好的租金收入和充足的债务对冲，VCX 仍上调了 2023 年的盈利指引，将每股收益从 13 澳分上调至 14-14.6 澳币分，中期股息上升 22.3%。
澳洲金融投资研究视角
受快速加息影响，2022年AREITs总体呈下降趋势，这是一个价值投资者的绝佳机会 提供更具吸引力的进入机会。
然而，不仅房地产细分行业前景不同，同一领域REITs的表现也大相径庭。
尤其在当前经济逆风时期，基金经理的业务管理和谈判技巧对REITs的表现至关重要。
本文分析的3家房地产上市公司中，Dexus由于高度依赖几家大商户，无法将租金增长与通胀有效挂钩，利润率急剧下降。
同时，Dexus整个投资组合都在缩水，公司也没有给出明确的管理策略和业绩指引，这表明公司的前景不容乐观。
另一方面，Charter Hall通过有效的管理策略，增加三重净租赁在其投资组合中的比例以简化管理程序，取得了高通货膨胀和加息也能保证稳定的收入和利润。
此外，Charter Hall的投资组合高度多元化，因此在与租户谈判时也更有发言权。
此外，低负债杠杆率、高分红率、较高的出租率和较长的加权平均租赁期也是衡量REITs业绩的指标，投资者需要综合考虑这些因素，才能在AREITs市场反弹时获得理想的回报。
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