最近居住在澳洲的朋友们注意到，不管是在市中心还是在华人的主要区，年轻人越来越多。毫无疑问，经过三年的在线课程，大量的国际学生已经回到了澳大利亚。而且随着越来越多的学生到来，不仅房间一房难求，连桌子、车子都一票难求，这在前几年几乎是不可想象的。
人多了，虽然道路更拥堵，餐厅更嘈杂，但这也意味着经济在复苏，企业在盈利，经营状况正在好转。这些额外的消费将帮助澳大利亚在 2023 年和 2024 年度过难关。
但有一个问题，那就是在市区很难找到公寓区和华人区，但另一边的华人区有大量高层公寓项目被清算撤回，或者干脆重新挂牌出售，甚至出现了开发商还是倒闭的情况建筑明显改善后。既然租房市场如此火爆，为什么人们还不愿意盖高层公寓呢？
虽然我不是房地产开发方面的专家，但最近看到太多类似的新闻，所以特地请教了做公寓开发的朋友。为了得到更多的意见，我问了很多小开发商（10-30套）、中型开发商（100套以下）和大型开发商（100套以上）的朋友。
比较一致的观点是，大部分高层项目都是多年前拿到的，按照当时的成本制定项目计划。一些开发商会预留10-15%的预算来应对突然增加的成本。但今天的人工和材料成本已经远远超过了为原项目预留的缓冲区。
与2019年相比，平均公寓开发的综合成本增加了约30-50%。更加强大。像那些30多层的项目，一旦开工往往就没有回头路，必须一路走下去。那么现在的高利率很可能在3、4年后就失去了。
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所以这类项目只有两种选择：
1.将公寓的价格大幅提高到目前加息的环境下，当然不可能弥补损失。
另一种选择是
2：退还保证金，退出强平。这样，就不会出现无法控制的损失。事实上，最困难的是那些刚刚开始建设，或者建设到一半，进退两难的高水平项目。
银行的贷款利息不断上涨，也在不断侵蚀着项目的盈利能力。而如果时间拖得越久，最终可能结清给银行的利息就会越高，反而利润会更低。
因此，此类半建项目往往只能咬牙完成。
那我问，既然租房市场这么火，为什么开发商不自己建，买下来出租呢？听到这个问题，几个房地产开发的朋友都笑了。
他们说房子是用来卖的，他们通常买下来出租，只有在一天结束时卖不出去。
如果一开始就想租房，何苦花几年时间买地、报批建房、买房等等多麻烦。为什么不直接去已经建成的项目，买几十套出租呢？
我想我是对的，一个高层要买地完成项目至少需要3年甚至更长的时间。
中间克服了无数困难，终于可以自己购买了。岂不是浪费了3年的时间和利息成本？
更重要的是，现在留学生租房市场火爆，但并不意味着一个项目建成后，现状依然如此三年后。
所以我们在媒体上看到的华人区30层以上的项目最后清盘或者取消的主要原因之一就是高成本、高风险, 兴趣高。价格无法上涨，所以这笔交易无法完成。
不过，留学生的涌入帮助其他行业扭亏为盈。其中包括我1月23日在小书书的节目中给大家推荐的旅行和航空板块。
在一月份的节目和当时的文章里，我告诉过你当我们看到代购再次出现时，当我们看到火锅店再次人满为患时，差不多，航空旅游、留学等产业开始腾飞。
节目发布当天，澳洲最大旅行社Flightcentre的股价为15.64澳元，而昨日收盘价已达19.20澳元，增幅超过20%。
也许我很幸运，也许我是对的，谁知道呢？虽然不用给我红包，但是你觉得好的话，别忘了请我喝茶。 (不用吃饭，容易发胖)
可能有朋友会问，价格好像起飞了，以后还能买吗？
如果我告诉你，Flightcentre几年前是45澳元的股票，即使现在回到20左右，它仍然有很大的优势潜在的。
但是，这需要基于2个重要条件：
1.中澳关系保持稳定。
2.美国经济不会太糟糕。前者讲中国，后者讲世界。反正我们普通人谁也无法预料。
但至少从目前的情况来看，在2023年其他板块和行业受到利率上升冲击的时候，旅游、航空等收益将受益出国留学的板块和行业都将保持强劲趋势。
这六个月，我个人的推荐积累了：传统铁矿石板块（中国疫情放弃开始好转）特斯拉（ 110推荐）、新能源矿产板块、旅游航空板块。
除部分新能源股下跌外，大部分推荐都验证了我的推测。
虽然谁也不能保证以后一定会成功，但是我会尽我所能表达我的看法，意见，意见给大家推荐。
我一直和同事强调的是：写文章和推荐的时候，不要怕犯错误，或者作者没有意义看法。
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