澳大利亚每个城市都有一些街道甚至一小块区域，被当地人认为是“贫民区”。这是历史遗留的问题。
多年前，为了解决低收入群体的住房问题，澳洲各地政府集中在某些地区开发房屋，出租给低收入人群- 收入群体。
久而久之，这样的城市规划带来了很多社会问题。
低收入群体的过度集中，导致那些街道上大量的人失去了工作，他们的后代将无法得到一份在这样的社区有良好的成长环境。孩子“学坏”的概率很高，可能会做出各种坏事，包括砸房子、放火、入室盗窃、砸路边车辆玻璃等偷车内物品、涂鸦等
为了解决这些问题，政府规划部门逐步将这些公屋私有化，将部分公屋卖给长期居住在其中的租客，或租客搬走后，将其出售给私人买家。
新建的公屋均匀分布在各个社区，即使在悉尼上百万的高价区，也有零散的公屋。
由于“贫民区”的政府房逐步出售，私人买家可以以低价购买此类房屋进行投资，私人业主也可以进一步这种类型的财产是待售的。当然，低预算的自住买家也会考虑购买此类房产。
那么，从高端房产投资者的角度来看，澳洲“贫民区”的房子到底有没有可能投资呢？我的回答是肯定的！
Australia Housing Club®于上周末在悉尼举办了年度最后一次线下培训，培养房地产投资领域的精英。
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在课程中，我着重告诉大家，在一个投资领域，可能有两种市场，一种是普通房市场，一种是房产市场贫民区的市场。
我教会了学生如何辨别市场上的房子属于哪一类市场，如何避免误判市场上的一套低价房。市场上的房子是漏水的，低价其实是贫民窟房市的正常价格。
如果你错过了上周末的线下课程+线上直播，你还可以联系俱乐部客服购买在线录播课程，你将获得全套课程资料和我上周末为你提供的小组问答辅导机会。
在悉尼、墨尔本、布里斯班这样的大城市，他们的公共住房集中在什么该区域的增值和租金回报是多少？
不能笼统地说这些地区的房价比较低，可以直接判断其增值潜力低。房价绝对量和房价增值率是两个完全不同的概念。
以悉尼的Bidwill区域为例。该区有大量政府公营房屋。当然，也有逐渐私有化的趋势，逐渐由政府出让市场，由私人业主挂牌出售。在过去的10年里，该地区的独立屋价值增长了164.9%，远超其他许多地区的市场表现。
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为什么这些领域也能增值？你可能觉得这些地方很多人不喜欢，所以感觉买的人应该不多，所以应该很难卖掉，应该也很难加价。
这是你自己的感觉。你可能不属于低收入群体，所以你很难站在低收入群体的角度看这个市场。
如果自住买家收入不高，存款和贷款额度都非常有限，那么这不是他们喜恶的问题，但可以买得起或买不起。
如果一定要买房住，就得在这个相对低价的区域选择相对较好的房子。
从投资者的角度来看，低价通常意味着更高的租金回报和更低的土地税支出。租金水平的同比上涨意味着投资者可以购买价格。
市场涨跌取决于供求关系。贫民窟的住房供应情况如何？要知道的是，政府手中的住房资源需要私有化，但不是随时出售。他们往往要等到租户搬走后才能出售，而政府公屋的租户往往会住很长时间。时间，甚至活到死。
另一方面，这类区域绝对不是房企的首选，新房供应的可能性也不高。
如果你在二三线城市，城市只是一个没有细分的地名，所以你要学会用数据去分析哪些街道是专门的公屋集中街道。
我亲自操作过贫困地区的房地产投资，举两个例子：
2015 年购买价格：165,000 美元
2015 年度租金：265 美元/周
2022 年租金：400 美元/周
2022 年销售价格周边同类房产：$300,000
这套独立屋的投资策略是简单的买入并持有，贷款90%。现有租户。
7年来，陆续更换了一些租户。租客要么是外地人来这片区域打工分担房租，要么是当地低收入群体，单亲父母带着孩子一起住，也有领取伤残津贴的低收入人群。
如果当地人租房，他们往往有亲戚在这些街道附近。
持有该房产7年，只有今年租客拖欠租金损坏房屋。就维修期间的租金损失提出索赔。
案例二
2015年购买价格：$50,000
2015 年租金预装修：7,500 美元
2015 年租金：200 美元/周
2022年租金：$225/周
2022年周边同类物业售价：$130,000
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这栋独立屋的购买价格很低，但是90%的贷款还是可以购买的。
我买的时候不能直接租出去，需要做一些保养工作。经过2个月的修缮，当地的租房中介立刻帮我们找到了租客。租客是一对上班族。
这对夫妇后来离婚，拖欠少量房租，损坏房屋，搬离了房产。保险公司支付了损坏维修和租金损失。
房子修好后，立即出租给一个单身低收入者，每周的房租直接由澳洲福利部门Centrelink拨付。
您对以上两项投资的结果满意吗？虽然绝对数额较低，但如果在整个房地产投资组合中配置部分这样的房产，只要获得选定的区域和房产，现金流和自然升值都是有保障的。
永远不要根据感觉做出投资决定！
不要片面听从没有在贫民窟投资过房产的人的建议，盲目投资高端房产！
澳洲很多地区的楼价超低，没有丰厚的销售提成，自然没有营销人员主动找你。只要你学会如何成为一名高级房地产投资者，并使用合适的工具和策略，那么你就可以自己找到这样的投资机会。
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