在墨尔本，二手两居室公寓目前的售价在 50 万至 80 万澳元之间，比悉尼的同类房产平均低 22.5 万澳元。
与此同时，墨尔本的租金在过去一年上涨了30%。恢复到疫情前的水平。
包括房主和租房者在内，维多利亚州大约四分之一的人口（160 万人）现在住在公寓里。
由于留学生和农民工的需求激增，以及住房供应危机的持续，多家房地产研究机构预测租金墨尔本的公寓似乎还能进一步上涨。
然而，现实并不总是那么美好。
近日，致维州州长Daniel Andrews、维州消费者事务部及负责人的公开信，致有意投资公寓A的人士一盆冰水。
这封发表在墨尔本公寓生活网站flatchat上的公开信称，现在分层公寓普遍存在的问题表明，维州的分层房产法——业主2006 年公司法“有缺陷且无法执行”。
公开信的截图（部分），发布在 flatchat 网站上
他们声称公寓大楼的管理人员（包括业主） ' 委员会），至少有以下问题：
疏于照管住宅区；
没有履行法定义务通知业主decision;
剥夺所有者查看关键文档的权利；
在建筑物的维护和财务方面误导潜在买家；
允许该物业经理（大型机构所有）注销后继续工作ered
让这些问题导致“（公寓大楼）几乎没有维护，包括虫害、潮湿和黑色霉菌，允许渗入橱柜、衣服和家具。”
House值可能会变为零
不过，由于公开信中描述的信息缺失和物业维护中的人为因素，一些业主遭受了严重的损失。那么损失到底有多严重呢？
澳大利亚广播公司 (ABC) 此前向公众征集了问题公寓的照片。
图片/ABC
上图摄于墨尔本东南郊Clayton一栋81户居民的公寓楼。内部框架因水渍和霉菌而严重腐烂。大量的黑色霉菌从墙洞蔓延到绝缘材料、木材和石膏中。
这座公寓楼是墨尔本数百座使用发泡聚苯乙烯 (EPS) 的建筑之一EPS建筑材料之一，由于其易燃性，具有严重的火灾隐患。继 2017 年伦敦致命的 Grenfell 公寓楼火灾后，维多利亚州出台了新规定，禁止在建筑覆层中使用 EPS。
然而，EPS 的问题不仅仅在于易燃性，专家表示，在某些情况下，这种材料对建筑物造成的破坏非常严重，以至于整个公寓大楼可能被认为毫无价值。
建筑规范顾问 Bronwyn Weir 说：“必须移除 EPS 的维多利亚州这些项目的问题是墙壁内广泛生长的霉菌/真菌。 ”
墨尔本弗兰克斯顿的一间公寓，拐角处长着蘑菇，照片/ABC
Weir 女士说损坏通常是金额如此之大，以至于维修费用可能超过公寓本身的价值。
"这绝对是一场灾难，因为如果有“霉菌问题严重，整改成本可能会超过价值，”她说。
“其中一些建筑物的价值可能会被注销。”
市民向ABC公寓楼问题征集活动发来的室内发霉照片
至于问题原因, Weir 女士说，缺乏适当的监管和监督造成了一场“完美风暴”，不仅限于 EPS 绝缘覆层。
她说：“你知道，我们现在面临的是一个难以修复的系统性故障。
“当然，有成千上万的公寓存在严重缺陷。所以（问题）很大，”她说。
各州业主公司法的尴尬
对于业主来说，他们能否在事情变得不可逆转之前得到通知并进行干预？或者投资者能否在购买公寓物业之前获得有关物业的足够真实信息？
在分层物业（公寓楼）的管理中，信息的透明度是最重要的，但现行的业主立案法团法规定业主不得出席委员会会议，除非受到邀请。
Flatchat 编辑 Jimmy Thomson 表示，如果一个“秘密”管理委员会可以无视业主要求提供分层记录，分发准确的会议纪要，并及时召开业主会议，那么就没有监管.而下面的场景也很有可能是真的。发生：
任何自私的房主组织，在物业经理的协助和教唆下，可以扣除维护支出和转让费（向业主征税） a minimum and take concerns of damaging water leaks out of their strata property records.
Low strata fees will help They're re-elected year after year;缺乏准确的记录将有助于他们出售公寓并将解决方案（大笔维修费用）交给下一个所有者。
如果投资者“有幸”有这样一个管委会，他敢说他买的房子年化收益能到4%以上？
Jimmy Thomson 警告维多利亚公寓的潜在投资者要格外谨慎。 “如果你搜索一个地层（投资），没有发现缺陷记录，当然也没有维修记录，那就非常可疑了。”
业主委员会会议关于发现问题和处理问题的会议纪要和信件非常重要，任何缺乏这个标准的文件都可能是虚构的，或者是故意疏忽的表现。
维多利亚应该有一个“建筑专员”< /p>
澳洲金融评论报公开信时评论：如果公开信是什么说的是业主公司法没有得到法定机构有效执行的事实 - VCAT，CAV 和 DSCV 来回打球，那么问题不仅仅是一个功能失调的委员会。
多管齐下的结果就是无人问津。相比维州的混乱局面，新南威尔士州政府设立了建筑专员（Building Commissioner）一职，专门与公平交易部和消费者服务部等相关机构协调，保护购房者免受建筑缺陷的影响.
"（新南威尔士州现行）建筑专员大卫钱德勒（上图） ) 在悉尼处理有关公寓质量的投诉可能会让人不知所措，而在 700 多公里外的墨尔本，公寓市场平静，”Flatchat 编辑 Jimmy Thomson 说。
的确，他的“冷静”暗示他对维多利亚公寓面临的毁灭性问题反应平淡。
工程技术专家 Jonathan Barnett 表示，自引入建筑专员以来，新南威尔士州在监管方面取得了长足进步。
"他让所有有问题的从业者心中充满恐惧。他去建筑工地，查看蓝图，与人们交谈——他实际上正在发挥作用。
他认为其他州也应该效仿。
“我们没有建筑物维多利亚州专员，我们需要一位公共倡导者。我们需要有人为消费者辩护。我们没有这样的人，”他说。
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