随着美联储持续加息，美国房地产行业的问题开始逐渐显现，一场类似2008年雷曼危机的风暴正在酝酿之中。
当地时间周四，由于投资者的赎回请求激增，黑石限制了其1250亿美元的房地产投资基金BRIET（黑石房地产收入信托）的提款。
根据黑石的通知，该公司在11月份仅满足了BRIET投资者43%的赎回请求。
根据黑石的新规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的股票，每月最多赎回2%，以防止他们持有的非流动性房地产被出售。
黑石在通知中补充说，它只允许投资者在 12 月赎回基金净资产的 0.3%。
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大盘在跌，你却在涨？
市场分析认为，投资者之所以急于赎回，主要是对黑石RIET的实际价值存疑。随着融资变得更加昂贵，利率上升正在打压房产价值。
而黑石还在用过时的估值工具给产品定价，已经不能反映产品的实际价值。
根据黑石官方文件，BREIT的综合投资回报主要由租金收入和房地产增值收入构成。基金3倍，年初至今收益率高达9%以上。
作为非交易性房地产投资信托基金，BREIT不在交易所交易，其发行和赎回定价主要依据黑石集团每月公布的资产净值数据。
在美国房地产市场低迷的背景下，道琼斯美国精选房地产投资信托总回报指数（DWRTFT）同期暴跌22%。
对于旗下REIT的高回报率，黑石的解释是大量投资于出租公寓和工业地产（占比约80%），而这些业绩两个领域很强。
BREIT租金收入同比增长13%；在电子商务和离岸业务的带动下，三季度签约的工业地产租金也上涨了创纪录的38%。同时，公司预计利率会上升，因此约 90% 投资于 6.5 年期固定利率债务。
投资者并不买账。 “出色”的业绩让投资者质疑黑石是如何得出其房地产投资信托估值的，一些投资者趁机赎回并在黑石的“定价”下获利了结。
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2008年雷曼危机重现？
目前市场担心黑石限制REIT赎回的举动可能引发连锁反应，刺激更多投资者参与赎回。
与此同时，新的筹资工作也将变得困难，因为潜在投资者可能不愿意将资金投入封闭式基金。 BREIT交易标的的特点也让基金面临较大的流动性问题。
BREIT的主要投资标的是低流动性的私募股权和房地产业务，房地产投资占其资产管理规模的30%以上。
BREIT本身的杠杆水平并不低。截至第三季度末，BREIT 拥有 93 亿美元的可用流动资金，但其中只有 14 亿美元为现金，其余为信贷额度和其他借贷能力。
截至9月底，BREIT的未偿债务为680亿美元，该基金的杠杆率远高于Prologis等同类上市房地产投资信托。
这种“低资产流动性”+“高杠杆”的组合，使得BREIT在市场低迷时期极易受到流动性危机的影响。面对赎回压力，黑石集团不得不将其出售以筹集资金。
华尔街日报此前在VIP文章《黑石受困房地产，雷曼幽灵再现？》中提到，为满足投资者的赎回要求，黑石已宣布出售其持有的49.9%股权拉斯维加斯米高梅大酒店和曼德勒湾度假村赌场，现金对价 12.7 亿美元。
但这只是暂时为黑石争取了一些时间。如果流动性危机具有传染性和蔓延性，可能会陷入抛售资产-满足赎回-净值下降-更多投资者赎回的恶性循环，引发像2008年那样的流动性危机。
2008年，雷曼兄弟宣布破产，引发市场恐慌。仅持有约1%雷曼商业票据的货币基金赎回申请激增，赎回金额占其货币资产的65%，本可持有至到期的资产只能以高价大量抛售失利。��，导致货币基金净值大幅下降，不得不宣布暂停赎回。终于在美国政府的帮助下，过了很长时间才走出困境。
此外，在金融危机之前，美联储已经多次降息，市场流动性并不缺乏，但现在不同了，受限于高通胀，美联储正在加息以历史最快的速度量化紧缩（QT）意味着出售资产负债表上持有的资产并消耗市场流动性。今年的市场环境已经比较脆弱，想要找到愿意出高价购买资产的买家并不容易。
如果黑石等机构无法获得投资者的信任，为了应对赎回压力，手中的其他资产必然会被抛售。考虑到金融机构间复杂的交叉违约风险，一场类似2008年雷曼危机引发的房地产风暴或将不可避免。
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