澳洲投资者做好准备,房市复苏可能比预想更加缓慢

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专家们说,房市衰退可能在未来12个月内结束,比以往的周期要短得多。但在此期间,随着利率的跳升,价格将大幅下降。

据预测,随后的复苏也会比较缓慢,需要几年时间才能使价格达到新高。

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AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说,更大和更快的利率上升、高通胀、糟糕的可负担性和激增的供应,将在未来6至9个月内推动房价的急剧下降。

我们认为基本情况是房价自上而下的下降20%,假设利率将达到2.6%的峰值,而且有可能上升到3%或以上,这将引发更大幅度的价格下跌,"Oliver说。

Oliver预计在今年晚些时候或明年年初看到最严重的价格下跌,而房价可能在明年9月季度左右触底。

他认为价格下跌会更深,且可能更快地到达底部。我原来认为从上到下的下跌可能会拖到2024年,但现在看来可能会短至12个月。"

Oliver说,已经有一些初步的迹象,如消费者支出放缓,频繁的加息似乎比正常的紧缩周期更早得到牵引。

房价下跌的速度加快,将通过负面的财富效应进一步压制消费者支出。这可能促使澳大利亚央行,在今年晚些时候或明年年初将利率上限设定在2.6%左右,并在2023年底前开始降息。

房价的下滑在上个月加快了。

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全澳房价在三个月内下降了2%,这与2008年全球金融危机,以及20世纪80年代初和90年代的经济衰退时的情况相当。

在此期间,悉尼下降了4.7%,墨尔本下降了3.2%。

本周期的房价下跌很可能会看到一些城市,特别是悉尼和墨尔本,逆转自2020年疫情以来的全部或大部分房价上涨,这可能会看到近期低存款买家的负资产上升。

根据CoreLogic的每日房屋价值指数(HVI),悉尼的房价在2月中旬达到顶峰,此后下降了5.9%,比之前2017-2019年的下滑速度快得多。

CoreLogic的数据显示,在2017年市场高峰后的相同天数里,悉尼房价仅下降了2.9%。 

最快的下降速度

CoreLogic的研究总监Tim Lawless说:"从历史上看,使用月度数据的下降阶段,这是至少自1980年代初CoreLogic的HVI开始以来,在经济下滑的前六个月中下降速度最快的一次。” 

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悉尼的下降趋势开始时相当温和。然而,5月的加息是市场的一个明显的拐点,导致整个悉尼房价的下降速度明显变快,并与之前的下降趋势相背离。

同样,在墨尔本,房价的下降幅度更大,从3月初的市场峰值下降了3.7%,而在2017-2019年的低迷期,相同天数的下降幅度为1%。

在2017年至2019年的低迷时期,悉尼房价从峰值到触底花了22个月。CoreLogic的数据显示,又过了22个月才出现了名义上的复苏。

在2010年和2012年的早期衰退中,悉尼的房价花了16个月才触底,又花了13个月才录得名义上的恢复。

Lawless先生说,类似于疫情的上升期相对较短但很急,衰退期可能很快就会结束。

Lawless认为,这在很大程度上取决于利率的发展轨迹。

根据预测,现金利率将在今年年底或明年年初趋于稳定,并有可能在明年下半年降息,我们可以看到住房市场找到一个底线,并有可能随着利率降低而录得微妙的上升。

他认为,考虑到较高的利率已经很快流向了较弱的住房市场状况,一旦利率开始下降,我们可能会看到相反的情况。

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"然而,这真的取决于利率有多高,以及经济在利率飙升之后的情况。如果更高的利率将经济推向逆转,可能需要一些时间来转变势头。"

反弹可能会更慢

Oliver表示,由于持续的高通胀和高利率,这次的房价反弹可能会更慢。

过去30年利率长期下降,使过去的上升势头超强,就像挥舞着降息的魔杖,每次都能保证强劲反弹,但我们不再有这种尾巴风,因为利率又在上升。

移民的回归可能会促进需求,租金上涨可能会吸引更多的投资者进入市场,一旦利率见顶并开始回落,这可能会提供一点爆发力,但我怀疑压倒性的影响将是利率。

Oliver认为我们不太可能回到创纪录的低利率。因此,与过去30年或40年相比,复苏可能是一个更渐进的过程,可能需要超过20个月的时间才能使价格达到一个新高。

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他预测我们可能会经历几年的时间,价格上涨在5%到10%之间。

尽管短期内价格会急剧下降,长期增长会放缓,但悉尼投资者Deniz Sabuncuoglu 仍然保持乐观态度。

"我是那些看好住房市场的人之一,我们仍在计划扩大我们的投资组合。我明白经济衰退和通货膨胀上升的可能性会吓到很多人,尤其是首次投资的人。"

"从中长期来看,我理解可能会有一些价格波动,但只要租金来了,我们就可以通过租金上涨来转嫁利率上涨。"

只要我们坚持自己的基本原则,在增长前景强劲的地区购买60万至120万澳元之间的经济适用房,我们就不担心通货膨胀、利率和增长受到抑制的可能性会发生什么。

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