疫情爆发以来，韩国央行和全球许多央行一样疯狂放水，下财政和货币政策猛药，在刺激经济的同时催生大量房地产泡沫。如今韩国央行的多轮加息正在快速刺破这些泡沫。
数据显示，韩国首尔公寓价格创下了两年多以来的最大跌幅，成交量暴跌超70%，而公寓全租价格出现了三年多来的首次下滑。与此同时，随着加息不断推高借贷成本，韩国房地产债务将面临重大违约风险。
01
首尔房价租金冲高回落
经历了几年的涨涨不休之后，韩国首尔的房价正在回落。
统计数据显示，韩国首尔公寓价格在上周创下26个月来的最大跌幅，6月份成交量较上年同期下降73%。截止6月27日，首尔整体房价比年初下降了0.19%，而在过去五年里，首尔房价上涨了一倍多。
租金价格也在跌。韩国最大商业银行韩国国民银行的每月住宅统计数据显示，首尔的公寓平均全租价格从6月份的6.7792亿韩元（约合54.2万美元）下降到7月份的6.7788亿韩元，为39个月来首次月环比下降。
该行数据显示，汉江以北14个区公寓的全租平均价格从6月的5.6066亿韩元下降到7月的5.6059亿韩元，汉江以南11个区公寓的全租平均价格从7.882亿韩元下降到7.881亿韩元，京畿道和仁川的公寓全租平均价格也有所下降。
全租是指租赁者不按月交纳租金，而是一次性交纳保证金的制度。保证金一般在房屋售价的60%到80%之间，合约期内没有月租，期满后房东将保证金全额退还。
02
债务违约风险加剧 金融危机渐行渐近
2020-2021年，全球多国央行大开水龙头阀门，进行多轮降息并下财政猛药，以刺激遭遇疫情沉重打击的的经济。韩国央行也不例外，不仅降息还出台多轮财政政策刺激消费，导致通胀飙升。
而货币超发的直接后果是韩国房价暴涨。易居7月中旬发布的一项报告显示，2021年至今，韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36%。
韩国央行很早就嗅到了危险的信号，并于2021年8月主动刺破泡沫，成为全球首个加息的央行，经过数轮加息后，7月又祭出史无前例的50基点的加息幅度，将利率上调至2.25%，该行自首轮加息以来已经累计加息2.25个百分点。
借贷成本也水涨船高，韩国平均抵押贷款利率上升至目前的5%-6%，创下九年多来的最高水平。
与此同时，韩国家庭的债务负担不断加重。去年年末，韩国家庭负债与可支配收入的比率达到了206%。国际金融研究所(Institute of International Finance)对36个主要经济体的数据显示，一季度韩国家庭债务与GDP之比为104.3%，是世界上最高的国家之一。
市场普遍认为政策利率将在年底前见顶，从目前的2.25%升至2.75%，而这将使抵押贷款利率将从当前的高点继续上升，使负债家庭进一步承压。
房地产信息企业“Zigbang”的调查结果显示，如果抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的62%。
韩国金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5-6%升至7%，拖欠贷款的人数可能增加50万至190万人。
由于韩国近四分之三的家庭财富与房地产有关，政府担心抵押贷款利率上升可能会增加违约率，导致经济陷入金融危机。
另外，建筑投资和大宗商品消费约占经济活动的15%，是经济增长的主要驱动力之一。如今房地产市场暴跌，再加上出口下滑，在很大程度上拖累了韩国经济增长。
韩国监管机构正在计划向家庭提供以固定利率进行贷款再融资的机会，借此减轻家庭债务负担，进一步缓解金融压力。
“我们将迅速改善家庭债务结构，”韩国财政部长秋庆镐本周早些时候表示。“再融资方案启动时，浮动利率下的家庭债务比例应该会从78%降至73%以下，下降幅度最多5个百分点。”
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