01、澳洲这些地区住房需求依然紧张 价格逆势走高！
2022年，房价增长放缓。今年4月，首府城市房价持平，一些城市出现疫情开始以来的首次下跌。
尽管较高的利率将拖累价格增长，但还是有一些首府城市仍在录得强劲的价格增长。
PropTrack 4 月份的房价指数显示，Ipswich和Adelaide北部是首府城市中涨幅最大的地区，过去一年房价分别飙升 30% 和 27%。
引领Ipswich增长的是该地区的东部和东北郊区，而中部郊区为Adelaide北部地区的强劲表现做出了贡献。
由于其负担能力、有前景的基础设施发展和扩大的就业机会，这些地方都吸引了购房者。
布里斯班和阿德莱德的房地产市场在过去一年表现良好，原因是新冠疫情导致许多澳大利亚人寻找宽敞且自然丰富的地区居住，同时这些地区价格比悉尼和墨尔本更实惠。
堪培拉和霍巴特的房屋分别增长了 23% 和 21%。由于潜在买家之间的竞争加剧，堪培拉北部和霍巴特的供应短缺推高了价格。堪培拉东南郊区的发展也是促进增长的另一个因素。
在悉尼，Blacktown地区的房价在过去一年中涨幅最大。最近该地基础设施、便利设施和交通升级吸引了许多悉尼人到西部。
在 Blacktown 地区，Schofields、Kings Langley 和 The Ponds 独立屋年增长率最高，社区规划和开发可能是主要驱动力。
墨尔本、珀斯和达尔文的房地产市场是所有首府城市中最弱的，表现最强劲的地区的房价年增长率远低于 20%。
莫宁顿半岛内安德鲁斯海滩的房屋在过去一年中增长了近 50%，许多人在该地区寻找人口较少且价格更实惠的郊区。
Darra、Inala 和 Redbank Plains 的住宅在 Ipswich 地区的价值增长最高，而 Elizabeth East、Elizabeth Grove 和 Elizabeth Downs 的住宅在北阿德莱德地区的价值增长最高。
02、澳洲房价即使下跌 20%也买不起！悉尼人买房首付需要存18年！
澳新银行/CoreLogic联合发布的《房价可负担报告》显示，即使房价下跌多达 20%，独立屋也不太可能变得更负担得起，因为更高的抵押贷款利率将抵消从较低价格中获得的任何好处。
澳新银行预计，到明年 5 月澳洲现金利率将升至 2.25%，这将引发房价下跌并降低存款门槛。
但澳新银行高级经济学家费利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）表示，随着抵押贷款还款额的增加和借贷能力从当前水平下降，预计住房负担能力仍将恶化。
“很多人认为房价下跌会让房子变得更实惠，但事实并非如此。即使由于利率上升导致房价下跌 20%，新借款人仍需要支付更高的抵押贷款还款额。
“我们发现，房价需要大幅下跌大约25%，才能抵消未来一年左右加息的影响，但我们预计不会出现这种情况。”
ANZ预计明年全澳房价将下跌6%；悉尼房价将下降 7%，墨尔本下降 6%，布里斯班下降 3%，阿德莱德下降 5%。
珀斯和霍巴特预计将分别下降 6%，达尔文下降 8%，堪培拉下降 8%。
报告显示，即使价格下跌，最昂贵的住房市场的新抵押贷款服务成本也将大幅上升。
如果价格下跌 20%，悉尼北部海滩的平均房屋每月还款额仍将增加 417 澳元，东部地区增加 322 澳元，Baulkham Hills 地区增加 327 澳元。
墨尔本内东区的新购房者将每月额外支付 245 澳元的抵押贷款还款，而布里斯班西部的普通房屋则需要额外支付 184 澳元。
房价下跌 25% 将导致悉尼北部海滩房屋的每月还款额减少 68 澳元。这将导致墨尔本内东区的抵押贷款还款减少 40 澳元，布里斯班西部的抵押贷款还款额减少 30 澳元。
自新冠疫情以来，住房负担能力急剧恶化，全国房价与家庭收入的比率飙升至创纪录的9.3。
在悉尼，房价现在是家庭收入的 13.3 倍。在墨尔本，该值为 10.6，布里斯班 9，阿德莱德 8.6，珀斯 6.1，霍巴特 9.8，达尔文 4.5 和堪培拉 8.2。
现在，在悉尼买房要存20%的首付需要17.7年，比一年前增加了两年零11个月。
在墨尔本，将需要 14.2 年的时间来存入首付，比去年多一年零三个月。
对于布里斯班的首次购房者来说，需要12年才能存，阿德莱德11.5年，霍巴特13.1年，珀斯8.1年，堪培拉10.9年，达尔文6年，全澳12.4年。
03、澳洲房产市场面临 30 多年来最大考验！
全球最昂贵的房地产市场之一面临着 30 多年来最大的考验。
如果债券市场预测正确的话，澳大利亚 10 万亿澳元的住宅房地产行业今年将不得不消化自 1989 年以来最大幅度的加息。
上周，澳洲央行开始了 11年半来的第一次加息，动摇了消费者的信心，澳洲债务负担位居全球最高之列。
在过去几年大流行刺激措施的支持下飙升之后，经济学家预计随着借贷成本的上升，房价将下跌并放缓。
这种转变在悉尼内城区Darlington的周末拍卖中得到了体现，在这场拍卖会上，一套104平方米的两居室住宅没有买家。
房地产公司 Ray White 的拍卖师 Alex Pattaro 说：“这样的房产通常会在 3-4 周内被抢购一空，拍卖通常会有 5 个以上的注册竞标者。但市场正在降温，随着更多房源进入市场，这将对价格产生更大的影响。”
对于5月21日大选的获胜者来说，不断下滑的房地产市场将是一个挑战，因为澳大利亚有如此多的财富与房地产有关。
结果可能会导致家庭情绪和消费疲软，从而加剧抵押贷款还款的影响。
在过去10年的大部分时间里，澳大利亚央行一直在下调利率从2010年11月的4.75%下调至2020年11月的0.1%，利率的变化推动澳大利亚住房价格一直在飙升，去年澳洲房地产价格上涨逾20%。
漫长的宽松周期意味着在央行上周二超过预期的 25 个基点加息之前，估计有 120 万房屋借款人没有经历过加息。
AMP Capital Markets的高级经济学家戴安娜·穆西纳（Diana Mousina）表示：“根据市场定价，悉尼和墨尔本可能会下跌 20%。这些市场有可能大幅下跌，因为价格上涨幅度更大，而且家庭这两个城市的杠杆率也高得多。”
04、澳洲利率上调，城郊地块销量下滑，部分地区跌4成
上周，澳央行宣布加息，《时代报》报道称，此举对维州热门房屋和地块市场的影响尤其严重，那里的土地在经历了2年的活跃期后正在逐渐退潮。
地块开发公司Villawood Properties的负责人Rory Costelloe说，上周宣布加息后，咨询和销售量明显下降。
“过去的12个月，我们每周卖45到60个地块，上周不到30个。”
房地产数据公司RPM今天发布的新数据显示，空置地块的销售量从2021年的6793个下降到5285个，同比下降28.5%。
该公司的《2022年第一季度绿地市场报告》指出，利率上调、通货膨胀、供应中断和政府的疫情补贴结束都遏制了需求和供应。
不过，RPM的老板Luke Kelly说，销售量仍然高于历史水平，平均每月约1500个。
地块中位价上涨5.9%，达到了36.6万澳元，而地块面积减少了1.9%，至370平方米。
他说，成本不断增加，将买家推向小地块和联排别墅市场。
所有地块销售中，以Melton和Wyndham为主的西部增长走廊占43%。地块销售总额比2021年第一季度下降了26%，但价格上升了8.1%，达到35.9万澳元。
Geelong地块销量的季度跌幅最大，从2021年第二季度的峰值下跌了45%。
由于开发商正和政府项目竞争劳动力和材料，地块交割和获得产权所需时间井喷到了15到18个月。
同时，同时，研究机构Red23认为，可负担性是购买活动减少的主要原因。
该机构的Mike Flynn说：“对地块的需求仍然存在，但当前地块供应的短缺使我们更难确定真正价值。”
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