新冠疫情带来的居家和办公室混合工作模式、零售资产需求的变化，以及投资者对工业地产的强烈兴趣等趋势，导致城市和乡镇地区的商业地产市场都非常活跃，而供应短缺有助于提振市场。
疫情改变了我们使用办公空间的方式（图片来源：iStock文 / Alexandra Cain）
西太平洋商业公司房地产融资全国总经理Marty Green指出，疫情从根本上改变了CBD办公空间的使用方式。
“近几十年来，随着办公室设计从独立办公室转向共享空间，开放式布局和灵活办公模式的兴起提高了办公空间的效率。但社交距离扭转了一些趋势，因为企业希望确保员工在办公室保持充足的社交距离的情况下，可以安全返回工作场所。”
由此产生的一个必然结果是，对写字楼需求增加。商业地产管理公司高力国际的研究显示，2021年，CBD写字楼的投资达53亿元，比2020年增长了40%。
随着办公市场升温，企业正研究如何使现有的办公空间适应这种由疫情带来的新工作方式。
Green解释说：“随着员工在办公室和在家工作的混合模式兴起，企业可能有机会把他们的办公方法变得更灵活，不需要像以往那么集中在市中心。”
乡镇地区兴起
上升的不只是城市的商业地产。随着越来越多人因为疫情搬到乡镇地区，这些地区的商业地产正在复兴，而零售地产也一直受益。Green说：“过去一年，我们看到像Geelong这样的主要中心都经历了强劲的商业贷款需求，这是由于人口增长、在家工作的转变、乡镇地区就业机会的增加、住房负担能力提高以及邻近墨尔本。”
近年来整体零售业的空置率上升，一些大型零售中心的租金也相应下降。但随着疫情限制措施继续放宽，投资者认识到零售和酒店地产的盈利机会，预计市场将复苏。
“过去18个月，由于疫情早期普遍存在的不确定性，我们的许多客户都以折扣价购入资产。最近，这导致了社区和大型零售资产价值大幅增长。过去一年，我们的零售投资组合有所增长，许多收购的中心都位于乡镇地区，往往会有重新定位的机会，深受客户的欢迎。”
高力国际亚太地区零售资本市场董事总经理Lachlan MacGillivray指出，疫情对零售投资活动产生了广泛的积极影响，尽管各地实施居家令，这似乎有点反常。
“虽然在这一时期，工业和办公资产的资本化率进一步压缩，但大型零售中心的情况并非如此，这主要是受疫情影响的拨备所驱动。随着过去12个月零售销售表现强劲，我们看到零售在相对价值方面变得更具吸引力。零售业主和投资者能够利用过去两年的挑战，确保自己的资产处于有利位置，未来占尽优势。”
零售空间是有吸引力的资产（图片来源： iStock）
工业资产是新兴的投资
根据西太平洋银行的数据，随着2021年租赁面积创纪录增长，越来越多人在网上购物，因此对工业和物流地产的需求大增。全球大型基金、本地上市和非上市基金以及私人开发商推动了需求。Green说：“很少有新进入市场的投资者，这主要是那些在疫情前就已经进入市场的人扩大他们的投资组合。”
高力国际工业董事总经理Gavin Bishop指出，过去两年澳大利亚工业和物流地产大幅增长，因为宏观经济支持自用买家和投资的需求。
“消费者在疫情下被迫在网上购物，导致网上零售额急剧上升，因此过去两年自用买家的比例达到了创纪录的水平。尽管去年工业和物流地产的投资达到创纪录的160亿元，但需求仍然远远超过可供出售的资产，给收益率带来下行压力。”
随着经济转向疫情后的新常态，投资和信心显然仍处于高位。资本在所有范畴的比重都没有动摇，因此二级市场和乡镇地区市场的需求也增加。
此外，预期利率上涨的影响或被强劲的经济和企业投资的预期所抵消，未来几年租用商业地产的需求将增加。最终，总体而言，商业地产接下来的交易活动前景似乎非常乐观。
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