近期，澳大利亚两大建筑巨头Probuild和Condev破产清算的消息，可以说“震动”了整个澳洲房地产行业，加上最近出现很多地产类固收为主的基金公司频频暴雷，投资人对澳洲建造行业的前景不禁发出重重担忧。
澳大利亚建筑行业是否已经遇到了前所未有的困境，房地产行业的多米诺效应又是否正在发生？
在博满澳财出品的《博满圆桌》节目中，财富部合伙人杨隆（Raven Yang）邀请集团首席执行官高松谕（Eric Gao）和高级投资组合经理林嘉尧（Iris Lin），就当下投资人最关心的“澳大利亚建筑巨头触礁的背后”这一话题进行探讨，指引投资人在避雷的同时，找到正确的资产配置组合。
Probuild究竟是如何倒下的？当今澳洲建筑行业的困境过去几年，澳大利亚建筑行业的“内卷”十分严重，尤其处在龙头位置的一些大型建筑企业，为了抢夺订单，不惜将利润压到了最低，甚至可以用微薄来形容。
通常，建筑商和开发商的建筑合同是以“固定价格”签订的，然而疫情的反复造成建筑行业人工短缺，加上供应链物流紧张，原材料涨价等问题，带动了建造成本大幅度上升。这也意味着一旦有风吹草动，“弱不禁风”的建筑商总是第一个倒下。
Probuild的破产可以说是澳大利亚建筑行业系统性问题的一次总爆发，在短短几周内，包括Condev在内的澳洲建筑巨头相继爆出负面消息，另一建筑巨头Metricon也因为利润空间受到严重挤压，需要跟客户重新签订合约。
Probuild墨尔本项目UNO的工地，图/ABC
所以，在某种程度上可以看出，建筑巨头的倒下，体现的是整个行业的困境，作为地产行业中关键的一环，建筑行业的危机势必会引起建材、建筑工人、开发商预售及银行贷款等关联方的多米诺效应。
然而，正如高松谕在《博满圆桌》节目中所述：
“疫情下的市场波动和趋势，并非是一朝一夕间可以解决的，面对日益严峻的全球挑战，这个时候对投资人来说，最重要的资产配置关键词可能就是‘稳’。”
相信绝大部分投资人都会持续关注房地产行业，因为不论是买卖房产本身，还是地产类固收产品，都是市面上长年保持热度的投资类别。然而近期许多打着“地产类固收产品”旗号的基金公司却频频暴雷，投资者们不禁对这样的投资表示担忧。
那么如何防患于未然，提前判别一个固定收益类基金的优与劣呢？我们可以从以下三个方向逐一研判：
1. 是否明债实股？
收到投资项目资料的时候，投资人第一时间要关注的是：这个项目的底层资产是股权类还是债权类的？
有许多地产类基金产品标榜自己是“固收类”或者“债权类”产品，但是其底层资产其实是股权类的，也就是所谓的“明债实股”。很多投资者可能会问，那么如何甄别这个产品是否为明债实股呢？
林嘉尧表示，有一个相对简便的方法可以判断：即如果一个固收类产品的回报数字达到了两位数，那就要提起警觉了，因为地产项目的运作周期很长，一个能做到月月分红的项目，基本上是不可能在保证资金一定流动性的同时，同时将收益做到两位数的，这在当前的市场条件下并不现实。
2. 抵押物的合理估值
就安全性和稳健性来看，为什么说债权类的产品要优于股权类产品？这表现在抵押物的价值上。
一个有着优质抵押物的项目，无疑是所有投资人最想看到的一颗定心丸，因为即便市场波动，项目未达预期，其抵押物的价值也可以保障投资人的本金安全甚至收益。
林嘉尧介绍，在地产类信贷投资中，需要尤为关注“项目贷款价值比”这个数据。
项目价值从何而来？正如杨隆在《博满圆桌》当中所问：
“在做这一类的投资和标的选择时，团队的标准是什么？”
其实项目价值离不开甄选过程中，第三方顶级估价师提供的专业估值报告。对此，林嘉尧表示：
“月月盈合作的估价师都是业内深耕多年的顶级估价师，在筛选初期就会从各个维度就项目的价值做一个非常详尽的估值报告。”
通过横向比对估值报告和项目方提供的估值，团队就可以判定出该项目优质与否，进而保证了基金产品底层资产的安全与稳健。
还是拿Probuild举列，Probuild建造的基本都是位于墨尔本、悉尼或者布里斯班的大型公寓项目，换句话说，这些项目估值更多的是建筑物的价值，而非土地本身的价值，而建筑物的价值会受到很多不确定因素的影响，包括加息、公寓预售状况，建筑风险等等。在这样的情况下，如果发生项目暴雷，就无法保证投资人的本金赎回。基于这个理由，月月盈也不会去碰这这样的项目。
3. 专业的团队=优质的产品
在澳洲居住稍长一些的华人，通常都会认识一些有着“会长”或者“开发商”名头的人，因为这两类人确实不少，但是个别“开发商”的步子迈得有些大，除了做地产项目，也开始搞自身项目的“融资开发”。
“开发商”自己给自己的项目搞融资开发，说白了就是“关联方交易”。关联方交易的风险点不外乎两个方面：
l 前期没有第三方专业团队审核，一旦爆雷，人和钱会一起消失。
l 因为其本身并不是专业做投资开发和基金管理业务，当投资人把钱投进去之后，几乎得不到任何投后管理。
高松谕在《博满圆桌》节目中说道：“为什么我们一直说要专业的人做专业的事，因为当项目的来源是深耕多年的专业基金经理，而非开发商本身的时候，首先就避免了许多因为不专业造成的风险。”
林嘉尧表示，对于“优秀的基金经理”的定义，是那些深耕本行业多年、至少有5年以上的募投管退数据记录（tracking record），并且筛选准则符合投资策略的专业人士。这样的项目基金团队不论是在项目审核和建造融资，还是在投后管理和项目风控上，可以说是层层筛选出的“优中之优”。
回到地产类固收产品本身，除了上文提到的由足值抵押保证的安全性和稳健性之外，要确保产品月月分红的能力，也离不开“流动性”。
光凭地产信贷这一单一资产类别，其实是无法保证其流动性的，所以在底层资产中，基金经理也会配比一定比例的货币基金、国债基金，以及一些其他高评级企业债，这是必不可少的组合拳法，一来保证了底层资产的多样性，二来极大程度的提高了其流动性。
[博满月月盈]的业绩强在哪里？当澳洲建筑巨头们纷纷倒下，一些固收类基金暴雷之际，为什么博满【月月盈基金】能始终屹立，并连续5年月月分红？这离不开博满基金团队坚持多年的投资策略。
博满团队长年以来坚持安全性、稳健性第一的投资策略，确保了月月盈的底层资产全部为债权类产品，相比受市场波动影响较多的股权类产品而言，债券类投资很好的保证了投资人本金的安全性，哪怕在加息浪潮、全球通胀、疫情反复等风波下仍能独善其身。月月盈底层资产配比的地产类产品，基本都是有足值抵押的优质地产信贷。当Probuild等建筑巨头集中投入CBD公寓等高密度建筑的时候，博满基金团队坚定不移的选择了“稳健”，持续投资中郊、远郊这些以土地价值取胜的地产项目，确保其合理估值的同时，守住了对投资人的承诺。月月盈底层资产项目的选择，是由深耕行业多年的基金团队，经过一系列尽调和专业团队精准计算后的结果。除了前期的审核筛选，搭建短期债权型产品以及长周期地产信贷的投资组合，也让月月盈保证了收益率以及必要的流动性。如对澳大利亚地产固收类投资感兴趣，欢迎给我们留言或私信。
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