澳洲墨尔本人口将超过悉尼，这对房市有什么影响？

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墨尔本曾经是世界上最宜居的城市，但因疫情期间的长期封锁，当地居民逃出，让墨尔本的排名直线下降。

据澳洲统计局的数据，2020 年，维州首府城市有26,100名居民搬迁到其他州去，这记录以来最多的年度人口净流失。

2021年的第一季度里，维州因州际间人口搬迁也流失4900人。

在过去的两年里，墨尔本错过海外游客流入。因此，截止2021年6月30日的一年里，维州出现唯一的人口负增长率。

尽管如此，墨尔本预计将强劲反弹，从明年开始将成为人口增长最快的首府。

根据Centre of Population的最新预测，到2030年，墨尔本将超过悉尼成为人口最多的城市，大约有590万。

社会研究者和人口统计学家Mark McCrindle表示，这并不是墨尔本首次成为澳洲最大的城市，在19世纪90年代之前，它一直保持着这个称号。

McCrindle表示：“在某些方面，它可能只是重夺冠，而不是首次。”

为什么人们更喜欢墨尔本而不是悉尼？

墨尔本的人口将通过自然增长和州际移民来增长，但随着旅行限制的放宽，预计大部分人口增长将来自海外移民。

McCrindle说，在疫情前，墨尔本有望超过悉尼最大的城市，但因新冠疫情致国际边境关闭，这就推迟近三年。

他说，海外移民选择墨尔本的原因有很多，包括对这些居民，特别是学生来说，墨尔本有很好的宜居性。

“这里有城市大学，有学生宿舍，有充足的公寓居住，这是可以步行的社区。”

McCrindle说，墨尔本对技术移民也有吸引力，许多大公司的总部都在墨尔本CBD。

他说：“墨尔本在基础设施和建筑环境方面已进行两个世纪的投资，它在世界上是有声望的。”

经济学人工智库（Economist Intelligence Unit）的一份排名榜显示，截至2017年的7年时间里，墨尔本蝉联全球最宜居城市称号。在2019年排名第二，之后在2021年下滑至第八位，落后于阿德莱德（第三）和珀斯（第六）。不过，仍领先于排名第11位的悉尼。

除了宜居性，墨尔本比悉尼更吸引人的是其相对的住房可负担性。

McCrindle说，墨尔本的居民在享受全球城市时尚生活方式的同时，与悉尼相比，还能在住房上有很大的折扣。

据PropTrack的数据显示，截至今年1月，墨尔本房屋的中位价为97.5万澳元，比悉尼的中位价143.5万澳元低32%。墨尔本的单元房中位价为64万澳元，比悉尼的单元房中位价79.5万澳元低20%。根据REIV的数据，墨尔本的平均租金比悉尼的低33%。

Prop Track主任Cameron Kusher表示，墨尔本房市的另一大吸引力是土地的供应，这让买家有更多的选择。

Kusher说：“人们仍然可以在市中心的单元房和独立屋之间进行选择，或者在郊区购买新的独立屋，这样的选择比悉尼多。”

正是这种土地的可用性和多房型供应，尽管需求猛增，墨尔本不太可能取代悉尼成为澳洲最昂贵的房地产市场。

需要更多的住房供应

Kusher表示，为了容纳更多的人口，墨尔本将需要更多的住宅供应，包括在内环和中环郊区的高密度住宅，以及在市区边缘地区域的低密度住宅。

McCrindle说，幸运的是，墨尔本不像悉尼受到地理限制，被Hawkesbury和蓝山环绕。

墨尔本地势平坦，有绿地可以继续开发，这意味着有更多房源。所以对人口增长带来的购房需求，能做出更快地响应。

为了避免未来墨尔本人口膨胀导致的房源短缺，政府应该鼓励投资、制定土地释放计划、更有效的税收制度，缩短审批时间和降低开发申请流程的成本。

以上是REIV主席Adam Docking的观点，他说，需要在各个层面上协调一致来支持房屋建设，还应该增加经济适用房的建造。

基础设施的投资和规划至关重要

Kusher表示，除了更多的住房，还需要大量的基础设施投资，以提高宜居性。

这种情况在远郊区尤为明显，墨尔本通常被视为“两个城市”。

内郊区享有文化、交通和舒适性，而远郊区缺乏这些，宜居性较低。

最近的墨尔本调查报告称，墨尔本的开发建设远低于它的实际潜力，由于远郊区基础设施不行，迫切需要改善内外郊区之间的联系。

墨尔本的CBD以及附近的交通是相当的优秀的。市中心的公交站点数量在所有的城市中能够排第一！

不过出了市中心，墨尔本的交通就是另外一回事了。按照这份调查报告的说法，墨尔本人每日的上班出行里面只有27%是通过公共交通进行的。

Docking说：“人口增长给现有的基础设施带来压力，特别是在那些城市与郊区之间的地区。因此我们需要持续投资，以确保能跟上时代步伐，以适应不断扩大的人口。”

“购房者通常优先考虑良好的基础设施和便利设施，包括学校、交通、电信和医疗保健，这样更好地生活和更轻松的工作。”

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