下图为Corelogic于2018年撰写的房地产市场分析报告的封面。今天带大家一起来考古，看看当年的预测哪些正确，哪些又与5年后的实际情况产生了偏差。
我们首先为大家回顾2018年Corelogic报告中的关键词：
Corelogic在2018年通过4个方面，为房产市场做出了判断与预测。把时间放至今天，我们来看看上述关键词，在2022年他们的表现又如何？
2018 vs 2022别墅房价Corelogic在2018年回顾了自1993年以来，过去25年的澳大利亚房价。有趣的是，1993年的公寓价格居然高于别墅价格。
而1993年98%的房屋买卖价格低于40万澳币，而仅有0.2%的物业售价超过一百万。而现在墨尔本近一半的核心小区，房价中位价已经超过百万。
2018年 25年-平均年增值6.8%：自1993-2018年，澳洲全国独立屋价格总涨幅达到412%，由$111,524上涨至$459,900。而公寓年平均增值为5.9%。
2022年 5年-平均增值4.75%：在过去5年间，房价增值幅度远远落后2018年的预测水平。根据ABS最新数据，全国年平均增幅仅为4.75%
由此可以看到，虽然房价经历了2021年的疯狂，但近5年的房价增值的幅度依然落后长期平均水平。这表明，房价仍然拥有充足的上升动力。
2018 vs 2022增值预测如果房价的增值，按照1993-2018年间6.8%的增值幅度持续上升，则全国的别墅中位价，将会在2043年达到约292万澳币，而公寓中位价则会上涨至约215万澳币。
很显然，虽然简单的复利计算无法体现房地产动态变化的过程，但25年的超长周期平均增值幅度却仍然可以让我们一窥未来。
2018年墨尔本增值超过全国：自1993-2018年，墨尔本别墅平均年增值8.1%，将在2043年中位价达到约582万；而公寓年增值6.6%，将在2043年中位价达到约285万澳币。
2022年墨尔本百万小区猛增：在2022年过去的12个月内，墨尔本的超过半数的房区已经步入百万俱乐部。东南外围区Ringwood、Frankston等一众房区均价均超过100万澳币。
在2018年，去预测别墅中位价达到500万澳币，这是多么的疯狂。但2018年对于中位价的预测，正在一步步成为现实。根据REA 2021年报道，超过半数的墨尔本小区中位价将在2022年进入百万俱乐部。
2018 vs 2022置业人群2017-2018年，正是投资者参与房产市场的高峰时期。根据Corelogic的报告数据，近一半的房产购买是一种投资行为。而首次置业者，从1993年的绝对主力，地位反转，成为了市场的弱势存在。
但近几年，由于APRA贷款政策的变化，投资者在2018年后几乎被赶出市场。我们把目光回到2022年，首次置业与投资比例再度出现反转。
2022年，随着可负担性的不断下降，我们将会看到更多投资者进入市场。但投资者与首次置业者往往在市场中存在此消彼长的竞争关系。新州以及维州势必将会在2022年出台更多帮助首次置业者的政策。
2018 vs 2022可负担性与贷款2018年，APRA的贷款政策事实上将海外投资人拒之门外，海外投资人无法再从澳洲银行获取贷款。因此自2018年开始，首次置业者成为新房市场的主力军，占据绝对领先的地位。
而长期超低的银行贷款利率，促进了本地房产市场的繁荣。但这种情况在2022年继续出现反转。
利率实际利率将会开始上升在享受了超长的低利率周期后，RBA极有可能在2022年提升基础利率。相比较2018年，2022年内，更多的首次置业者将会被“挤”出市场。
投资投资者重新进入市场2018年-2021年，投资者几乎被排除在市场之外。而在2022年，不仅投资者占比开始反超首次置业者，而且根据REA报道，市场占比正在加速上升。
从可负担性方面考虑，由于房价的快速上升，首次置业者获取到正常、足额商业贷款的可能性将在2022年恶化。
而房产投资人则对可负担性的抵抗能力更强。同时随着边境开放，澳币持续走弱，空置率保持低位，Westpac资深经济学家Matthew Hassan表示：”首次置业者正在从房产大环境中被踢出...而投资者上升还远远没有达到顶峰。“
回顾过去25年，2022新房产关键词
预测房地产行业的变化，显然需要有Imagination，没有经济学家能够在2018年想象到超长期的利率周期，社会也无法预测COVID对房地产的影响。但在与2018年，以及1993-2018年长期环境的对比下，我们依然可以得到这些想象空间：
2022年的房产想象：
01、相较于过去近30年的历史，2022年过去5年的房价依然低于平均值。房价依旧存在较大上升空间；
02、2018年预测的房价中位价正在成为现实，2022年大量墨尔本小区将进入中位价百万俱乐部；
03、2022年，投资者将会取代首次置业者，在贷款，汇率，边境开放的支持下，重新成为市场的主力军；
04、2022年，可负担及贷款政策将会变化，虽然首次置业者将会被挤出市场，但政府预期会推出新扶持政策，进一步帮助澳洲人的置业梦。
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