澳洲房价上涨热潮进入新阶段。
在刚刚过去的一个月，全澳住宅价值仅上涨0.6%，为14个月来最小月度涨幅。CoreLogic的最新数据显示，悉尼12月份的住宅价格仅上涨0.3%，是自2020年10月以来最慢的月度增长，而墨尔本同期房价首次下跌0.1%。
但你可别高兴地太早。
尽管失控的房价飙升在全澳范围内有所缓解，但对未来一年房价长期上涨的预测仍基本持平或更好。
行情怎么看？
目前的市场行情到底怎么看？
简单来说，这是在固定利率上升、澳大利亚审慎监管局收紧利率缓冲、可负担性恶化的情况下，以及上市房产数量激增的结果。
德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）合伙人理查森（Chris Richardson）是持这种观点的专家之一，他表示，悉尼和墨尔本市场的繁荣正在迅速消散。其中一个主要因素是利率上升的前景。一年期定息，两年期定息和三年期定息的抵押房贷利率在近几个月被各大银行多次调升。
纵观市场，在过去一年里，所有首府城市房价都实现了强劲增长，其中布里斯班涨幅最大，在2021年结束时增长27.4%，为18年来最大的年度增幅。
紧随其后的是悉尼，其住宅价值跃升25.3%，为1988年以来的最快年度增幅。阿德莱德房价上涨23.3%，同样创下历史新高；墨尔本上涨15.1%，珀斯上涨13.1%。
在全国范围内，房价上涨21.6%，为30多年来的最大增幅。
多数经济学家目前预计，随着市场进入周期的下一阶段，未来一年的价格增长速度将大幅放缓。
今年楼市关键因素
那么各大机构对今年房市如何预计的了？
联邦银行(CBA)预计，2022年全国住宅价格将上涨7%，澳新银行(ANZ)预计增长6%。尽管这些数字只是2021年记录的增长的一小部分，但与房地产市场的长期平均表现相比，它们仍代表了相对乐观的预测。
与悉尼的长期平均增长率相比，联邦银行和澳新银行对悉尼房价上涨6%的预期看起来较为乐观。过去5年，悉尼房价平均每年仅增长5.4%，过去10年每年增长7.6%。
澳新银行预测墨尔本2022年的房价涨幅为7%，这似乎也很乐观，因为墨尔本过去5年的平均房价涨幅仅为4.6%，过去10年的年均涨幅为5.6%。
CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示，在经历一个强劲的增长周期后，房地产市场总是会回到长期平均增长率。
他说，“我们应该预料到，中期内可能会有一些下行压力，至少在大多数首府城市市场是这样，尤其是那些相对于收入而言已经变得极其昂贵的城市，比如悉尼和墨尔本。”
一般来说，市场会经历一个平稳期，很明显，悉尼和墨尔本目前正在经历的就是这个，它们是否会及早开始回调，还有待观察。
那么哪些因素将主导今年的楼市？
抵押贷款利率、移民和居家办公的情况。
如果下降的抵押贷款利率已经触底，而且现在面临长期通胀上升，那么房地产价格可能面临更多的下行风险。
同样，在供需平衡的情况下，如果我们看到移民的缓慢回归，这将使市场从长期供应不足的局面变成长期供应过剩的局面，这也可能对价格造成更大的负面影响。
另外，如果居家办公的趋势继续，人们蜂拥从城市搬到乡镇地区，那么首府城市的房价可能会经历更深的价格调整。
无论如何，房产最终还是要回归到供需关系上来，而当人们都知道可变利率在今年某个时候会上升时，那么他们将提前做好准备，到时候政策对市场的影响也未必如预测般那么大。
让我们拭目以待。
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