悉尼终于解封了，买家朋友们可以愉快的在市场上去看房。
最近接到非常多的贷款咨询，其中，我发现一个非常有意思的现象：
大多数买家朋友都把住房贷款看成一锤子买卖，只是到买房用钱的时候，或者定息到期的时候才认真的想起贷款这件事，大部分人完全没有章法和计划，有些借款人甚至都是拥有多套房产的老投资人。
所以我利用这次专栏的机会，和读者朋友们聊聊贷款中非常重要但是又容易被忽视的贷款流程问题，因为很多人就是在流程上吃了亏，损失机会和金钱。
既然谈到流程问题，我就用宏观的视角去看一整个的贷款结构。我把它们分成三个板块，贷款前，贷款中和贷款后。每一个阶段都有需要达成的目标。
01
贷款前
贷款前的内容，就是作为申请人，首先要约Banker或者Broker进行一次细谈。这一阶段讨论的主题内容，是明确你的贷款需求，例如：购房，转贷，套现，以及贷款额度的预期。然后叙述自身的综合财务情况，看看是否符合借贷机构的申请要求。最后确定两个成功率较高的目标申请机构，并详细了解贷款所需要的材料清单细节。面谈结束之后，申请人完成贷款申请表的信息，并提供申请材料，通过申请材料来核对申请逻辑与结构是否正确。
在这一环节中，申请人的主要目的是发现自身问题，并且规避申请时可能遇到的风险。申请人切记以麻烦为理由不愿意提供更多的材料以及隐瞒一些重要信息。例如：申请人可以查一下“澳洲个人信用报告”，主要查看申请人名下的信用卡，个人贷款，房屋贷款，雇主信息，居住信息，有无不良还款记录，以及名下Directorship 等情况。重点检查工资入账流水以及日常花销，从而确认最终的贷款能力，以及目标银行。如果完成这些目标，你贷款前的流程就圆满结束了。
02
贷款中
借款人的案子被Broker或者Banker正式提交给银行审批部门的时候，我们的贷款申请就进入到到贷款中这个阶段。这个阶段主要包含的内容就是，下预批信，房屋估价，出贷款合同以及签署贷款文件。
在这部分中一定要注意，银行的预批不等全批，要详细的看银行给出全批的条件，房屋估价一般会在申请提交一个星期之内完成。
这个步骤中，有可能出现物业低估的情况，从而影响借款的人首付额度。
一旦银行给出全批，申请人要核对loan offer上的利率以及产品细节，并尽快签署贷款文件，因为贷款文件签字后银行后台部门还需要1-2两个星期审核贷款合同。这一步骤中申请人主要目标就是按时成交并避免罚金，整个流程中和银行的成交部门以及律师的沟通更为重要。
03
贷款后
房屋一旦成交也就意味着借款人进入到贷款后流程。当您的贷款成交一个月后，我们首先要检查一下自己的对冲账户是否关联，利率以及扣款额度是否正确，成交时扣除费用是否准确，转贷的费用是否正确，贷款账户是否显示等问题。因为以上提及的问题最容易发生在物业刚刚成交的时候，如果借款人不注意里面的细节，有些时候损失还是很大的。当您的贷款成交1年的时候，我们需要再次确认一下自己贷款的属性。
例如：自身贷款的定息利率是多少，浮动利率是多少，当初申请的是蜜月期产品，还是Package产品，折扣幅度大约是多少；然后对比一下市场上的最新利率，比较一下他们之间的差别，以及更换新产的成本。其后，根据自己实际的还款压力情况，看看是否调整自己的贷款产品，例如：浮动利息转为固定利息还是继续保持浮动状态，还是只还利息转为本息同还。
贷款还款2-3年节点这一阶段，对于贷款人是最重要的也是最容易被忽视时间节点。95%的蜜月期以及定息产品在这个阶段纷纷到期，一旦这些优惠产品到期，那么对于借款人来说，你的利率100%高于同期同类产品。这个时期你最应该做的事情：
尝试联系自己贷款银行争取最新利率折扣，通常情况本银行为了留住客户他们都会给出相应的折扣；
观察其他银行最新促销产品，因为你对于其他银行是属于新客户，是他们争夺的对象；
提前半年咨询贷款经纪人或者Banker，详细的评估自己的借贷能力，为今后也许发生的转贷做准备。
除此之外，在这个节点上要关注自己物业的价值，通过估价可以知道自身“隐藏”的存款状态，从而对于未来换房或者继续投资有清晰的规划。贷款一个复杂，细节，而又长期的工作，做为贷款申请人和贷款经理都要以敬畏之心看待每一个贷款流程中的每一处细节，这样才能在未来的投资中时刻保持出手的姿态，下期见。
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