澳洲澳洲房价很疯狂:独家数据详解70天暴涨

在澳大利亚澳洲新闻




前言

一进入2021,悉尼House市场的烈火就彻底点燃了,炙烤着每一个买房人。

从1月底到4月初,这70来天,仿佛失控一样,房价以令人眼花缭乱、不敢置信的方式,在悉尼各个区域快速攀升着。

刚刚还觉得200万多一点的房子,拍卖竟然可以超过300万;有人一年前买的房子,原样不动拿出来卖,标价竟然可以涨50%!

清空率创下了24年新高,增长率被预测为40年最强劲……恐慌和疯狂,一项调查中近30%的买家表示可以不看房就买房!乱局之下,如何应对?

HomeOn查房与AFN联合制作的这个报告,力图用数据来详解House这70天暴涨在悉尼全城各个区域的不同表现,并复原从去年5月至现在悉尼整体房市及各区域市场的涨跌起伏,帮助大家更客观具体地理解当前的市场。

HomeOn查房是专注于为澳洲买房人服务的数据公司。澳洲是全球房产数据最透明的国家之一,基于这些数据,HomeOn充分利用包括人工智能在内的各种工具,以买房人视角来研究数据,发现价值,帮助买家做更好的房产决策。

本报告共分三个部分:

1、整体市场是怎样疯狂起来的?——近一年悉尼拍卖市场走势。

2、始于北海滩,终于全面开花——悉尼各区域近一年市场表现。

3、哪些suburb在暴涨?——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析。

关于数据的说明:整体拍卖数据来自Domain;涨幅和片区清空率来自HomeOn房产数据。成交数据来自政府网站公布的成交,并补充可公开获得的但尚未完成政府过户的签约数据。各片区的清空率是以此片区每4周的拍卖数据为基础为计算,样本数不低于10个计为有效,实际85%的样本数不低于30个。各suburb的涨幅,指2021年这段时间比2020全年house中位价的变化,要求样本数不低于12个,共有170个较大的suburb及suburb组合达到样本要求,把它们作为标杆帮大家分析各区域市场。统计会有偏差和失误,请大家谅解。本文内容和数据仅供参考,HomeOn和AFN不承担基于本文做房产决策的任何连带责任。

同时,样本少也会增加统计偏差,因此涨幅只是大家作为理解市场的参考。对于统计分析过程中可能出现的失误,也请大家谅解。本文内容和数据仅供参考,HomeOn和AFN不承担基于本文形成的房产决策损失的任何连带责任。

1、整体市场是怎样疯狂起来的?

近一年悉尼拍卖市场走势

HomeOn在2020年6、7月份就曾在《查房直播室》和公众号上公开呼吁,小心房价上涨,未来半年是难得的买房窗口期。

然而,市场发展的速度似乎比这个更强烈。图1是悉尼整体拍卖清空率和拍卖成交量的走势,图2是这期间拍卖中位价的走势。

图1: 整体拍卖清空率和成交量走势图 (数据来源:Domain,包含House、公寓等所有房型)

图2:悉尼拍卖中位价走势 (数据来源:Domain)

HomeOn点评:整体拍卖清空率的高低,能很准确地表明市场热度。70%的清空率,就像一个多空分水岭,65%-75%则是更明确的指标。

在上图的时间段内,整体悉尼市场由严寒到酷暑,一共经历为4个阶段。

1、2020年7月至9月中,清空率在60-65%左右徘徊,成交量也较低,市场较冷。这期间中位价也处于110-125万之间。疫情影响较大,大家整体处于”防疫“的氛围中,对房产热情不足,观望较多

2、2020年9月中至10月中,清空率开始围绕70%这个分水岭上下跳动,成交量也适当放大。中位价变动不大,但中位价与户型组合、区域分布关系很大,因此可参考性较清空率差一些。

一方面疫情稳定,整体氛围开始恢复正常,另一方面随着刚需的积累,政府政策效应显现,房产市场人气渐旺,更多开始觉得“是时候了“。

3、2020年10月中至2021年1月底,清空率占稳70%分水岭之上,在70-80%之间,成交量再度放大。

中位价也攀升至130-140万区间左右。此期间叠加两个因素:每年11月都是房市的“黄金季节”,通常量价齐升到全年最高;11月3日澳洲储备银行宣传降息,再加上总理等表态低利率将维持三年,甚至到2024年等,进一步强化市场信心。

这期间买到房的,可谓了却了一桩心事,而没买到的,则演变成下阶段市场井喷的重要力量。

4、2021年2-3月,清空率连续10周都在80%以上,尤其3月20日,清空率90%,打破了1997年6月创造并保持24年的89%的最高清空率记录,可见市场之火爆。

成交量继续上升,中位价也由前几周的130万左右,一举占稳140万,并摸高到150万!市场上流传着各种拍卖现场火爆的照片和视频,5、6百万的豪宅拍卖,竟然可以院子里占满了竞拍者和观众。

不再有疫情的影响,大家自由活动,更把自己积蓄的房产需求释放出来了。

有一点大家要注意,中位价从120万到150上涨25%,并不代表同一个房子价格也应该上涨这么多。

因为House之间差异很大,市场好的时间,上市的高端房子比例一般会提升,也带动中位价上涨。全文各部分使用的中位价涨幅,都可能有这个影响,请大家了解。

HomeOn感慨,如果多留意这些市场指标的变化,稍微早些时间行动,可能大家都会从容一些,市场也未必一定要用这样激烈的方式来展现供需的不平衡。

虽然从长线看来,悉尼House上涨的趋势不会改变,但是短期过高上涨之后,能否稳定在高处或者继续攀升,这个一定各个区域会不一样。第二和第三部分的数据,应该为大家的分析提供这方面的数据基础。

2、始于北海滩,终于全面开花

悉尼各区域近一年市场表现

这一部分将用HomeOn独家数据,来分析从2020年5月开始至现在,10个月时间,悉尼内部各区域房价是怎样先后涨起来的,星星之火是如何燎原的。

为更好研究各个区域分别的市场变化,HomeOn将大悉尼分为13个片区(离CBD 50km以外的部分区域未包括)。

我们将各个片区每4周的house拍卖清空率作为核心指标,通过清空率的高低和变化,来理解市场的变化。

看看哪些区域持续上涨中,哪些区域刚刚启动,进而更有助于分析大家关心区域的下一步走势。

图3是13个片区的划分情况,图4是这些片区从去年5、6月开始到现在每四周的拍卖清空率(日期代表四周的最后那个周六)。越红代表清空率越高,市场火爆;越绿代表越低,市场低迷冷清。

图3:各片区划分及涨幅大体情况

图4:各片区House拍卖清空率变化过程

HomeOn点评:图4清晰展示了从北海滩开始的,悉尼house价格逐步星火燎原的过程。可以分阶段看看各片区的表现

1、2020年5-9月初,整体市场低迷之时,北海滩一枝独秀,清空率一直最高,并在榜中4周清空率一直保持80%以上至现在。

内西紧随其后启动6/7月达到80%清空率后,也一直保持80%以上。其后是上北区域,7/8月开始清空率达到80%,其后也基本保持80%以上。这三个片区成为了领头羊。此时The Hills、Liverpool等片区,明显处于低迷盘跌中。

2、2020年9月中至11月底,除了下北清空率没有持续达到80%以上外,其他片区(不含样本不够的外西南)清空率均快速到达并站稳80%以上,内西、北海滩、The Hills片区交替领跑,市场热度快速扩散。

3、2020年12月至21年3月,下北急速启动之后,整个市场呈现一片红色。北海滩、内西、The Hills甚至出现此期间所有3次4周清空率高于90%的狂热情况。此外还有6个片区2次清空率高于90%。70天暴涨发生。

从此起彼伏,到愈演愈烈,到波澜壮阔。那各片区70天暴涨,到底谁涨得更厉害,涨了多少?HomeOn计算了各片区在今年1-3月的中位价比去年全年中位价的上涨幅度,得出图5:各片区涨幅排行榜

图5:各片区加权中位价涨幅排行榜

这个涨幅,也是图三各片区序号的顺序。再结合去年的表现,分成了三个颜色,颜色越深,表明市场越热。这场上涨,始于东北角的北海滩,接着是山区、内西、上北及政策影响的Ryde,然后其他区按价位段从高价区开始扩展到中低价位区域。目前低价位区仍没有涨太多。

涨幅总体上非常大,有以下背景:

1、的确今年1月底至现在涨得很快;

2、这个涨幅是相对于2020年中位价,实际是去年11月、12月时,很多片区相对于去年中位价已经涨了一些了;

3、市场火爆时,一般来讲市场上好房子比例,因此也使中位价看起来更高,涨幅更大;

4、由于今年的很多成交还没有完成签约42天内的过户,政府网站未全部公布,可能一些不太理想的成交没有被公布,也使当前中位价偏高。

所以涨幅基本反应了市场狂热的现状,相对关系也展示了区域差异,但绝对值要基于上述背景来理解和参考。

HomeOn内部研讨认为,推动House价格上涨的因素,包括低利率、澳洲应对疫情良好表现、防疫及在家办公带动House选择比例提升、压抑的刚需释放等。

这些总体上是所有区域共同的推动力。与此同时,各区域也有各自推动力,从而造就了整体涨幅的较大差异。我们将内部研讨想法拿出来供大家参考。

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涨幅领先的,如何能找到更强大的推动力原因,那还可能继续领涨;而涨得慢的,如果推动力与其他区差不多,那后期补涨的可能性也很大。

是不是涨得太多了?太猛了啊?HomeOn也觉得短期上涨太快。

本文篇幅所限,先把数据给大家呈现出来,让大家先看清当前的局势。

关于如何理解这样的暴涨,怎样看各区域的下一步走势,大家可利用本文信息来思考,HomeOn和AFN也可以在后续文章中与大家探讨。

片区级分析就到这里,接下来第三部分就要看各个片区内各主要suburb的情况了

3、哪些suburb在暴涨,哪些还没涨?

6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析

这一部分将选择华人比较关注的六个区域,分别介绍这些区域内较大的suburb(或suburb组合)的今年涨幅情况,交易时间1月底至4月初共70天左右。许多suburb由于样本量少无法统计中位价和涨幅,请参考周边有涨幅的suburb来分析。

关于对涨幅绝对值的理解及样本数少带来的偏差,在前面已做过专门说明,不再赘述。也基于此,HomeOn只提供suburb涨幅所在的区间,并不提供具体数值,避免大家过于关注绝对数值。

下文地图中涨幅(2021年前3个月的中位价比2020年中位价的涨幅)用颜色表示,统一定义为:

红色:30%以上;

橙色:20-30%;

深黄:10-20%;

浅黄:0-10%;

绿色:下跌10%之内

A、City及东区

HomeOn点评:

1、 Bondi那一片海边区域和Randwick/Kingsford等区域,均涨了不少。

2、 而Maroubra则还没有完全涨起来。

3、 Bondi北面那一片豪宅区成交量不够,无法提供数据。

图6:City及东区涨幅地图

B、上下北

HomeOn点评:

1、上北去年表现好,而下北则起伏较大,涨幅是在去年中位价上的增长。

2、Turramurra非常火,买地改建或者直接买新房的客人是重要推动力。

3、Lindfield那一片虽然今年涨幅不大,但去年涨幅很高,是上北率先上涨的区域。

4、下北整片今年都涨的比较厉害,其中应该包括对去年下跌过程的回补。东面Mosman及周边上涨更多。

5、Wahranga似乎启动时间不长。

6、上北中部killara、Gordon、Pymble等并没有北面涨得厉害。

7、上北周边非铁路沿线区域可能没有涨得那么厉害。但West Pymble涨了不少。

图7:上下北涨幅地图

C、内西片区

HomeOn点评:

1、 靠东面的区域,除了Rozelle外,其他整体上涨得并不厉害,甚至在Stanmore,Balmain还出现了小幅下跌。

2、 而华人较热衷的西侧区域,则涨幅很高,包括Burwood、Strathfield、Concord、Croydon等。

而且大家要记得,去年内西就已经表现很好了,现在这么高的涨幅,是在去年的基础上进一步的增长啊。

图8:内西片区涨幅地图

D、北海滩

HomeOn点评:

1、 北海滩去年领涨悉尼,今年1-3月居然在此基础上涨幅继续排在最前面,足以见购买力之雄厚。大家可以对北海滩整体表现和背后原因进行深入思索。

2、 Seaforth涨幅最大。虽然和成交房源分布有关,但也也可能反应出了市场对Western Harbour Tunnel and Beaches Link的期望。

3、 整个北海滩南北两头热,包括Manly周边、Mona Vale周边及Seaforth附近,中间今年不温不火,比例Belrose、Cromer等。这里是否有大家喜欢的机会呢?

图9:北海滩片区涨幅地图

E、 Ryde及西北区域

HomeOn点评:

1、 这一片在去年的表现,The Hills和Ryde Council都很突出,而Epping、Carlingford则普通。

2、 在山区,Castle Hill周边几个suburb的表现均很突出,涨幅超过它。可能是区域轮涨,去年这些区慢了一点,今年追上来。但总体涨幅都是很大的。

3、 远一些的Rouse Hill及Box Hill等,均涨幅非常大。

4、 Epping稍快,Eastwood、Carlingford涨幅温和

5、 Ryde这个suburb今年涨得很厉害。

图10:Ryde及西北区域涨幅地图

F、 南部区域

HomeOn点评:

1、2020年大部分时间市场不温不火。

2、今年涨幅,Belmore、Kingsgrove、Bexley涨幅突出。

3、华人中心Hurstville、Campsie不太热,在这个区域也属于涨幅落后的。Bankstown涨幅类似。

4、Blakehurst略有下跌。

图11:南部区域涨幅地图

G、总图

这些较大的suburb及suburb组合,2021年1-3月相比2020年的整体涨幅图如下。

大家可以从中对悉尼house市场有整体感觉。

具体每个suburb名字标不下了,如果想细致研究,可以找HomeOn要原图或其他一些数据(微信客服号:AiHouse-AU)。

图中标号代表在总的涨幅排行榜中的排名。

图12:悉尼各suburb涨幅分布地图

总结与引申思考

华人爱房,买之有道。

虽然市场在快速变化,虽然有时决策需要果断,但更不能糊里糊涂的买。

每一个看似枯燥的数字,都凝结着买家卖家很多纠结和故事,所以实际也反映着这样一个鲜活的市场。

HomeOn希望借助AFN强大的传播能力,将自己的研究分享给大家,分享给更多在悉尼奋斗的华人朋友们,让我们共同,更好理解这个市场,把握这个市场。

未来House价格会怎样?HomeOn认为,悉尼house价格长线是上涨的,而当期涨跌则源于供需关系的变化。

需求方面的变化:

疫情推动的在家办公,使更多人需要大的空间,而降低对交通的要求,从而使一些人从公寓转为House;投资者看到公寓投资收益低而house高,转向house;低利率驱动更多投资者入市;很多国家和地区被疫情等因素折腾很厉害,有条件的家庭流入澳洲等等。

供应方面的变化:

由于疫情影响,House & Land Package入市速度变慢,同时新公寓也变少;CDC改建新政策可能会使一些House变成Duplex或Townhouse从而增加house类似产品等等。

这些因素放在一起,再结合全球货币放水、原材料涨价、房价近期冲高过快等因素,未来一段时间House价格会怎样?大家要去做出自己的思考和判断。理智决策,数据导航。

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*以上内容转载自澳洲财经见闻,Danny在澳洲对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。


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