澳洲澳洲的买房人如何为下一阶段的置业来布局

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今天我们文章的重点重新聚焦回澳洲的房市。最近房子火爆的消息成了话题，想逃避都难，本地媒体7台，9台持续跟踪报道，中文自媒体全部是一切欣欣向荣的消息。房市上涨是几家欢喜，几家愁，有房的人乐开了花，愁的是那些还没置上车的朋友，尤其是想要买大房置换的朋友。房价涨的和火箭一样，我朋友前段时间一直在悉尼Earlwood看房子，每次看完房子都是一脸苦涩的和我感叹，现在的房价不能拿今年和去年比，而是拿这个月和上个月比，哪怕早一个月买，感觉都比现在便宜许多。以前房子卖到高价总是能找到理由，如地大，装修好，位置佳。可是当一些小地破屋也卖出不可思议的价格时，买房人的内心被彻底破防，对于当前的市场判断有些迷茫，只能用看不懂来形容。有些朋友变得躁动，贷款预批一遍遍提高金额，每周六不停的上拍场，看看能不能有啥好运气。有些人有些泄气，都已经做好了买个三房公寓的打算，实在不行就先租一个房子。想在置业的路上走顺了，我们要理清三个问题第一个问题：现在房价贵不贵我先说一句话，听完后不要打我，悉尼的房价站在老百姓的角度是有点高了，但站在客观公立的角度来说其实是不贵的，甚至在过去期间因为疫情和大选政策等缘故还有些低估。先看大家看一个熟悉的图片，就算您不知道，您家的小朋友一定知道麦当劳在澳洲2000年的价格是2.59， 而价格在今天是多少呢？6.4刀，价格增长了147%我们把物价再聚焦到最近10年。这是澳洲统计局颁布的2009年-2019年，增长最快的商品和服务清单，几乎都是必需品。烟草涨了218.1%倍，电费涨了100.9%倍，医疗服务价格涨了78.8%倍。悉尼的房价，2000年中价位32万8，目前涨到了111万2，20年增值大约增值242%。悉尼的房价2010年中价位62万4，目前中价位111万2，11年增值约79%。20年来悉尼房价的涨幅跑赢了汉堡，但在最近10年房价没有跑赢香烟，没有跑赢电费，差点没有跑赢医药费，涨幅几乎和你们家幼儿园费用一样。如果我们按照corelogic的计算方式来看，悉尼house中价位112万，从2016年到2021年这4年多的时间里，悉尼房价在一个区间内涨涨停停，一度差点跌破这个区间。最终在2020年年底来出一波漂亮的涨幅。至少在过去1-2年悉尼房价一直是良心价。所以我只能说悉尼的房子，说不上便宜，但绝对不算贵。你要说涨幅，你家香烟第一个不同意。我知道您可能能会心里嘀咕，香烟和房子不一样，谁都买得起啊。可是买得起不代表没有泡沫，价格和价值一直是两码事，就好像玫瑰花100元一朵，你我都买得起，但不代表它真值这个价。反过来说看悉尼大桥的房子，要价500万，大部分人负担不起，不代表人家不值这个价。我们在评估一件事情的时候，如果能跳出自己的主观情绪，站在第三方的角度，用客观态度去观察时，一定会有一个不一样的发现。第二个问题：房价是涨还是跌关于这个问题，说实话我也不知道，我个人主观相信房价会继续涨，但未来谁都无法预测。就像这次疫情的发生就是过去几十年来破天荒的一次事件。成熟的方式不是预测涨跌，而是管理风险。如果这件事发生了，我该怎么办才是正确心态。现在的买房所纠结的就是一件事----房价涨太快了。因为涨太块了，从逻辑上来说可能会回调一下，我现在追进去岂不是买贵了。因为张太快了，万一继续涨，我岂不是买不起了。买也不是，不买也不是，很多人就在纠结中煎熬着。那房子到底要不要买呢？我一直觉得在一个基本面良好的地产市场，只要你做好了长持5-7年的准备，任何时候都是好时机。因为买房不但讲究市场时机，其实还讲究您个人的时机，例如2020年的疫情买入房产，在价格上是好时机，可是对于很多人来说不符合他们个人的时机。例如收入减少，银行收紧贷款，致使你不敢，也没能力去买房，所以那个时机和你没关系。市场的时机和你个人时机重合，当然是一件最完美的事情。房子随时可以买只要别买贵就可以了。我太太有一段时间帮国内的同学和亲戚代购奶粉，那段时间因为货架上的奶粉空空如也，到处都是铺天盖地骂代购的声音，抱怨代购抢夺了本地宝宝的口粮。我太太后来把我带到超市，给我指出一个惊人的事实，奶粉其实一直都够，被哄抢而光是几个特定品牌，爱他美和A2，主要是三段，其他品牌奶粉很充足，甚至鲜少有人够买。谈起这件事，我又想起了如今的房市。如今的房市看的人真的很多，但真正价格起来的是西北，上北的学区房，是北海滩，是下北内西等明星区域。如果你想买房，还不想买贵，那就不要在最热的时候冲到明星板块。和买奶粉原理一样，要不你换个不知名的牌子，其实品质还不错。换到房市上来说，就是去那些你还不熟悉的区，别天天盯着EastwoodEpping，有点出息。如果你真想买牌子货。要不你去那些华人光顾少的超市，那些地方可能还有些剩余的牌子奶粉。要不你超市一开门就去买奶粉。换到房市上来看其实就是去找那些漏网之鱼，从概率上不会每个拍卖都会卖贵，一直盯着一个区坚持去看，不换地方，总会有些收获。或者联系中介给你一些offmarket的房源，有不少中介自己很多的listing，实际上是通过暗盘卖出的。我记得有一次去看房，因为是从早看到晚，总是遇到同一个中介很多次，他每次都跟我耐心讲解当地的房产知识。我后来在他卖最后一个open的时候，给他和他的同事，买了果汁和三明治，第三周他给了我两个offmarket的房源。中介也是人，他们也需要尊重。最后一点就是量力而行，实在买不起不要强逼自己，利息会维持在低位4年，但贷款要还30年。千万不要拼命加预算，搞得自己负担很重，超过自己的承受范围之外。为什么很多人2017年高位买了房子，2019年亏本也要卖呢？就是因为大乐观了，很多一买买好几套，总觉得未来一涨上去我就抛出去等等，结果银行不延续只还利息了，很多人就承受不住了。长期持有，别买贵，量力而行，市场真有啥变化，您也挺的住，记住没人能预测未来。有没有大洪水是上帝的事，建立诺亚方舟是人自己的事。第三个问题：怎么买不知道您自己，或您身边的人有没有这样的经历。您谈恋爱时的对象，您其实没有火花，但谈着谈着其实还蛮适合的。然后发现自己喜欢的男神或女神其实还真不如这个人匹配。所以家长一般劝适婚年龄的孩子，要多接触人，不尝试做朋友怎么知道合不合适。房市和婚事也一样啊，追不到女神，可以追女神闺蜜啊，不接触怎么知道合不合适啊。房地产有种理论叫水波理论，就是说涨幅像一粒水滴一样降落在一片区域，这个区的太多了，已经无法负担了，涨幅就开始像周围扩散，大家看看有些区是人们心中的女神和男神，然后这些区周边有便宜入手的机会，不接触一下怎知是否合适，说不定住上就喜欢了。
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