澳洲房产长租VS短租,哪个才是墨尔本房产投资的趋势呢？随着悉尼房产买卖市场一次又一次吹响冲锋的号角，房子和土地，在躁动不安的投资者眼中，似乎变成了抵御通胀和风险的绝佳手段。相信在2020年之后，全球各地的高流通性和高联系度，让这个世界更加紧密的同时也变得更加脆弱。这也不得不让房产投资者在购房选择时，重新思考房子在未来的盈利方式，长租，还是短租？而在疫情的X光下，长租和短租两个市场的对照组实验，向我们揭露了二者很多以前被忽略的信息，也让我们重新认识了两种投资方式截然不同的特性。
长租市场特性：均匀式正态分布
对于长租市场来说，在疫情最严重的时候，整个市场都受到了“一视同仁”的打击。不管房子是在悉尼的东西南北哪个方向，是内城区还是郊外，商务区还是生活区，在疫情的铁拳下表现出了雨露均沾式的糟糕。各种类型的长租房产都受到了较为均匀一致的打击，受到极大或者极小打击的房产很少。因此，长租市场也展现出了一定的弹性和适应性，即使在最糟糕的几个月，房东们也勉强能够维持保底的收入，并且随着疫情的控制，很多地区迅速的回暖。悉尼和墨尔本虽然恢复缓慢，但大部分房东也逐渐接受了目前低租金低回报的市场，也完全有能力靠低收益来撑过这段低迷的时期，不会有致命性的威胁。
短租市场特性：两级化分布
对于短租市场来说，在疫情的打击下，却展现出了“朱门酒肉臭，路有冻死骨”类似的两极化分布。那些疫情前收益就非常高的房子除了在最严重的4，5月份封城封州期间受到一些打击，其余时间并没有受到太大影响，相信大家通过新闻也看到了，有的房东还在此期间收益屡创新高，借此机会狠狠的大赚一笔。而很多疫情前收益普通或者不太好的房子，则没有了任何一丝的生存空间。在疫情期间收益直接清零，干脆退出了短租市场，转向长租。要么暴富，要么退出，整个短租市场出现了旱的旱死，涝的涝死的怪异情形。
长租市场均匀性的原因
那么长短租，都是租赁行业，为什么会展现出以上两种截然不同的市场特性呢？对于长租市场来说，在不考虑政治，经济等宏观因素的影响下，只看微观市场上的供求关系，房子的地理位置占绝对的主导因素，不管是对于哪种租客群体，学生还是上班族，首要考虑的通常都是房子的位置。房子收益好不好，很大程度取决于房子的地理位置好不好。同一区域的同类型房子，价格不会浮动太大。而长租的租客，不管学生还是上班族，90%以上租房子的原因无非就是为了长期在某个地方生活。以上的理论假设为基础进行简单建模，可以得出：
Y代表了房屋租金收益，由两个维度决定，一是房屋本身条件，二是市场客户群。其中X代表了房屋本身的条件类因素，比如：地理位置，房间装修，家居布置等等，Z代表了主要盈利来源的客户群，比如国际游客，国内游客等。α和β分别代表了收益Y对X因子和Z因子各自的弹性系数。在此模型中，地理位置和长租租客群以外的其他因素则忽略不计。
可以看出，不管是房屋本身条件，还是目标客户群，影响长租收益的因子相对单一，在X类因素中只需要考虑地理位置，在Z类因素中只需要考虑以某地区长期生活为目的的租客群。那么一旦这两个变量受到影响，那么对收益的影响则也是巨大的，因为收益只由这两个因素构成。
不幸的是，在此次疫情中，恰恰就是这两个因素受到了非常大的打击。随着留学生无法进入澳洲，服务业的暂停营业，甚至倒闭，在家远程工作的逐渐普及，传统的X因子：地理位置，会受到很大打击。以往的学区房，近商务圈的房子，在此时会变得鸡肋。
人们不愿再为所谓传统地理位置优势而付出溢价，反而倾向于郊区等以往地理优势较差的地区，整体呈现去中心化趋势。而Z因子：以往为了工作或学业需要在某地区长期租房的租客群，也一度因为留学生骤减，疫情期间失业率上升而大打折扣。
因此，相对单一的收益因素，也就导致了在疫情下，相对均匀一致的市场表现。即长租市场的大部分房东都会因为这两个因素表现不好而遭受到收益的降低。但由于长租住房是刚需，那么尽管市场表现不好，依然会由一定的保底收益，并不会对长租房东造成致命性打击，仅仅是会使起收益降低。
短租市场两极化分布的原因
在短租市场，从微观的供求关系来看，房子的收益则不再仅仅取决于地理位置。房子的内部结构，家居的美观和舒适度，设备的齐全性，窗外的景色，甚至Airbnb上的好评，都占了相当大的比重。因此短租的收益建模公式，相对来说就很多元化了，可以简单表现为：
可以看出，在短租收益的函数中，X因子可以有很多个，包括地理位置，房子的内部结构，家居的美观和舒适度，设备的齐全性，窗外的景色等。Z因子也可以有多个，比如“国际旅游租客群体”，”国内旅游租客群体“，”国内商务出差租客群体“，”疫情期间隔离人群群体“等等等等。由于太多影响短租收益的变量因子，因此，尽管某单一Z因子：“国际旅游租客群”这一变量减少，也不一定会对整体收益造成太大的影响。
这也就很好的解释了为什么短租市场在疫情下两极化分布的现象：对于那些在疫情前就已经收益非常好的房子来说，他们的高额收益来源于多因子的共同作用。
这些房子的位置，房屋结构，家居美观舒适度，房子视野，设备，提供的服务等各方面因素都非常的好。尽管疫情后，“以旅游为目的的国际租客群”这一个单项Z因子几乎完全丢失，但其他因子并没有受到太大影响，依然能够给房屋带来收益。
甚至会因为要消化掉本属于国外市场的澳洲游客，跨州旅行的兴起，疫情隔离人员的住房需要等因素而获利更多。其次，高端的短租房产并不过分依赖于国际高消费游客，澳洲本国境内的高消费游客足以支撑起高端短租房产的收益。并且由于短租本身具有服务业和房产业的二重性，使得短租房在不能够靠房产性质获得足够的收益时，依然可以通过服务性质获得收益。
对于那些疫情前收益一般或者较差的房子来说，在疫情前可能就是靠着澳洲旅游业的火热和短租市场的兴起，仅仅靠着“国际旅游租客群”这一个单项Z因子来获得收益；而其他因子比如位置，房屋结构，家居环境，视野景色等并不是很好，甚至不如一般的长租房，不能够靠这些条件来带来额外收益。
那么国境一旦封锁，唯一的获利因素——“以旅游为目的的国际租客群”也被断绝，那么这类短租房将会受到致命性的打击，没有任何回旋余地，直接退出短租市场，因此在疫情下无法生存。
「总结」简而言之，悉尼长租市场投资特点就是如下几点：
1.个体长租房产的收益表现与整个长租市场的表现关联较大。整体市场好，房产回报就偏好，整体市场差，房产回报就偏差，不太可能存在许多逆市而行的情况，更适合被动型投资者。
2.由于长租住房是刚需，所以未来即使发生小概率事件，收益也只会在相对较小范围内进行上下波动，因此长租相比短租，投资风险相对小，收益也较小，适合求稳，只要求市场平均回报即可的投资者。
而短租市场的投资特点则是：
1.个体短租房产的收益表现与整个短租市场的表现关联较小，存在大量主动投资操作空间，有很多远超市场平均回报，甚至逆市而行的机会。更适合主动投资者。
2.整体投资风险相对较大，但是如果在投资房产时就选择了非常适合短租的房产，并且精心打造过，那么即使有疫情的影响，收益回报也将是非常可观的。适合对当前市场回报非常不满意，追求高收益，也愿意为之投入额外精力的房产投资者。
3.高端短租市场可以定位为重奢市场，而就如同很多重奢产品一样，几百万的名车和手表，它们的消费市场并不会因为疫情而大打折扣。
相信这些疫情下展现出来的两种市场的特性，会让房产投资者在购买房产时就必须要思考的事情多了几个维度。
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