澳洲监管介入？房市过热或引起央行贷款管控，2022年

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随着澳洲利率持续下行，房地产市场日渐火爆，澳新银行ANZ在周三表示今年澳洲全国房价已上涨17%，但是正是由于这种异常性火爆情况，可能促使银行业监管机构采取行动，采取抑制贷款措施，为过热的市场降温。

01、根据数据统计，澳洲房价有望以1980年代末以来的最快速度增长，墨尔本今年有望上涨16％，这是自2010年以来最大的单年涨幅。

澳新银行（ANZ）的经济学家周三提高了对房价的预测，预计到2021年全国房价将增长17％。悉尼市场预计涨幅最大，将激增19％，因为买家在超低利率的情况下，积极布局固定资产，以抗击通货膨胀。

根据联邦财政部的说法，预计高房价将触及大都会和区域几乎每个房地产市场，但这并不是“泡沫”的迹象，该报告认为，大多数人仍然可以负担得起房屋。

悉尼的房价中位数已经接近110万澳元，预计将经历自2015年以来最大的一年涨幅。布里斯班的房价预计将上涨16％，珀斯的房价预计将上涨19％。

全国上一次房价涨幅如此之高是在1980年代后期，当时房地产热潮以两位数的利率和1990-91年的经济衰退结束。

澳新银行资深经济学家Felicity Emmett和Adelaide Timbrell表示，房屋部门正在从冠状病毒衰退初期的适度亏损中恢复过来，抵消了失业率上升和人口增长缓慢的不利影响。

他们说，由于房屋存量逐渐减少，房地产市场出现了一种特殊的恐惧感，这在另一方面也再次推动房价再一次上涨。

“买家正在利用历史低位的利率，尤其是固定利率，以及各种政府支持计划。利率是价格上涨的主要驱动力，我们看到了所有首都城市市场的强劲表现。”

“低利率正在提高借贷能力和价格。”

CoreLogic的数据显示，过去三个月墨尔本的房屋价格上涨了4.4％，悉尼上升了6％。

02、监管趋严！2022年房地产市场或降温

虽然现在房地产市场还以着一种极快的速度快速野蛮增长，但据澳新银行（ANZ）称，强劲的增长势头可能会在下半年消失，固定抵押贷款利率有望上升。

澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulatory Authority）可能会介入宏观审慎性限制以降温。

澳新银行（ANZ）预测，到2022年，全国房价将仅上涨6％，悉尼，墨尔本，霍巴特和堪培拉的涨幅将相同。珀斯的房价预计将上涨9％，布里斯班为8％，阿德莱德为5％。

Emmett女士说：“由于定期融资机制的终止以及澳大利亚央行选择不推展收益率曲线控制的可能性，我们认为固定利率抵押贷款利率将在下半年上升。”

“因此，即使不提高现金利率，房地产市场最早也要在2021年下半年面临更高的利率，而2023年的紧缩将更为明显。”

埃米特女士说，近几个月来强劲的价格上涨提高了APRA干预的前景。

埃米特（Emmett）女士和廷布雷尔（Timbrell）女士警告称，正在以接近创纪录水平进入房地产市场的首次购房者正在承担近乎峰值的债务。

她说：“我们预计监管机构将在今年晚些时候开始采取宏观审慎控制措施，这可能会使价格在2022年放缓。”

“确切的措施可能取决于未来六个月市场的发展情况，但我们可以看到监管机构将重点放在高额债务对收入贷款上，而且还有可能恢复到改变抵押贷款服务能力的缓冲范围。”

金融监管委员会本月初将限制贷款的前景放在了全国范围内，该委员会表示，它正在监测近期房价的上涨，如果银行承担太多风险，它将准备压制房地产贷款。

今年1月，首次购房者的平均抵押贷款为429,950澳元，而墨尔本和悉尼的购房者的抵押贷款更高。

他们说，由于更多的35岁以下的人因经济衰退而失业，这个年龄段的人将继续为自己的住房而苦苦挣扎。

他们说：“年轻工人失业的可能性较高，将减慢他们的储蓄作为住房储蓄的进度。”

澳新银行（ANZ）公布了其预测，因为在参议院评估听证会上，澳洲财政部官员对房屋价格的上涨感到质疑。

财政部副部长卢克·叶曼（Luke Yeaman）表示，该部门正在密切关注房地产市场，但没有泡沫迹象，也没有贷款标准下降的迹象。

过去一年利率下降意味着整体住房负担能力与过去五年的水平大致相符。

而且从某种角度上说，较高的房价实际上在促进整体经济。

“现阶段……强劲的住房市场为消费者提供的支持，乃至家庭财富，我们认为这是复苏势头强劲的标志。”

评级机构标准普尔全球公司（S＆P Global）的高级主管Narelle Coneybeare在分析师的通报中说，低利率，强劲的经济复苏和较高的消费者信心共同构成了房地产市场。

综合来澳洲的房地产市场还是在平稳健康的发展的，但是如果把目光放眼到全球，主要西方国家，例如美国德国法国现在都逐步计划开始了自己的加息周期，减少福利补助等政策，帮助社会恢复到正常轨道上去。

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