在上篇中（详情点击：商业地产避坑指南——失败案例分析（上）丨商业地产），我们分享了一关于不小心掉入开发潜力和高回报率的”坑”的失败案例。
今天我们来继续分享更多的案例，来帮助大家尽量躲避潜在的风险。PART ONE靠谱租客的坑
时间：2018年
地理位置：悉尼北岸
购入物业：带有大型银行租客的约250坪米靠近大型繁华区主街的临街商铺
（示意图）
事情背景
业主S先生和M女士在2017年刚刚落地澳洲，2018年投资移民的一些项目陆陆续续退出了。手上有一些闲钱，想要做稳妥的投资。
当时购买商铺的初衷是租客是澳洲最大的银行之一，租期还有两年，并带有7年的option，租金回报优渥，租期稳定。
当时的市场情况来看，合理的价格大概是以3.5-4%的回报率折算出售价。
但因为租客是全国领先的大银行，所以理论上投资风险比一般的个人私营企业作为租客的物业要小，所以在市场价格基础上，S先生和M女士又为了这个靠谱的租客支付了更多的钱。
最终以3%的回报率买下了该商铺，虽然不能说是该区的天价，但也是轰动了不少业内人士。但好景不长，两年后的2020年，银行没有如业主所愿续约，而是迅速退租了。
由于商铺位置并不在繁华区的中心，加上疫情的影响，到现在租金一降再降，物业还没有找到合适的租客。
（示意图）
这个故事告诉我们：
一般来说，如果租客是知名企业的话，尤其是在长租约（7-10年）的情况下，这份租约对于物业的整体价值是有相当的积极影响的，会加持物业的整体价值。
比如去年售出的悉尼内西区的商铺，租客是Dan Murphy，并有10年长约，这个物业就拍出了天价。但是即使是知名企业，也不是永远都会在一个位置一直经营。
也可能会毁约，也可能到期就搬走。
所以仅仅看租客是大企业，就觉得租客会续长约，会稳定，只是一个美好的梦想。
只有租期够长，才对物业有价值的加持，而且仅是一个租约，对于个人投资者来说，也不应该成为你多付出很多钱的理由（机构投资者除外）。
PART TWO大杠杆的坑时间：2019-2020年地理位置：悉尼市区周边购入物业：占地约150平米的独立街铺
（示意图）
事情背景
Y女士是很资深的地产投资人，物业组合以澳洲各大城市的住宅物业为主，投资物业的表现一直稳定良好，少有出现投资失败的情况，并且自己还经营着一个比较稳定的小生意。
在2017年前后，住宅市场蓬勃，Y女士开始将升值部分套现，陆续购置了两套商业物业，丰富了投资组合，但也拉大了杠杆。
在2020年初，由于疫情影响和住宅市场的不景气，Y女士的租金收入开始不如从前。
要知道，商业物业的银行贷款，多数是会被每年或每季度定期审核的，审核的结果直接决定了银行是否还愿意继续借钱，借多少钱，收多少利息。
对于物业持有量大的投资人，这是非常重要的一关。
在2020年银行对Y女士贷款的审核中，银行决定减少Y女士的贷款额度，这也就意味着Y女士不得不一次性拿出十余万现金才能继续持有这个投资组合。
这个故事告诉我们：
对于商业物业投资来说，向银行借贷就相当于给自己找了一个”投资人”，所以投资物业的表现和回报率以及风险状况是需要定期被审核的。
也就是说，杠杆拉的过大，可能会把自己陷入一个极其被动的局面，可能要面临强迫转贷，甚至强迫变现。
为了避免这样的情况发生，投资者们需要优秀的物业经理，随时监管投资物业的情况，做到未雨绸缪，尽量在问题出现之前解决。
同时需要专业的商业贷款经理，包装投资组合，申请到更划算的贷款，或是帮助顺利通过审核。
（示意图）
PART THREE写在最后
商业物业投资是一种很好玩儿的投资，需要想到面面的细节，斟酌风险，完全可以把商业物业投资看做是做一个生意。
只是你的客户是租客，银行是投资人，中介是经理人。
希望我分享给大家的投资失败案例能为准备投资，或者准备有所动作的你提供一些小小的灵感，规避可能存在的风险。
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